中南的高周转快车道：规模和利润的选择题

2021年04月30日 12:45

来源：腾讯房产

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对中南来说，如何在保证增速的同时，进一步提升利润表现，是未来必须要考量的问题。

此前重仓三四线城市的中南建设，今年交出了一份还不错的业绩答卷。

2020年，公司实现营业收入786亿元，同比增长9.4%，其中归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润56.45亿元，同比增长60.84%；毛利率17.29%，同比提升0.54%。

这份归母利润大涨的财报，回应了中南建设长期“增收不增利”的疑问。

从2016年合约销售额373亿元到跨过千亿门槛，中南用了两年时间；从千亿到两千亿，同样用了两年时间。中南上演了千亿房企中极为惊人的增速，背后的代价是毛利率。

年报数据显示，2016年-2020年中南建设地产业务毛利率分别为18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%；地产业务毛利率普遍低于其他上市房地产公司。

不高的毛利率并不是中南的运营能力问题，而是主动的战略选择结果。中南管理层曾表示，在开发项目选择上，公司不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性；公司希望以不高的利润率但更好的周转率和确定性，来实现好的资产回报率。

重视周转率和到手利润，中南走出了自己的节奏。归母净利润方面，按照2018年审议通过的计划，中南将以2017年归属上市公司股东净利润为基准，2018、2019、2020年利润增长幅度须分别不低于240%、560%和1060%。

“对于中南建设来说，‘青春期’已经过去，高增长阶段已经过去，未来，中南建设将更注重增速和经营质量的平衡，公司制度和布局安排围绕回款和结转利润做部署。”中南建设董事、总经理陈昱含在中南建设业绩会上表示，2021年公司将争取实现90亿元的归母净利润目标。

01 、规模持续增长，持续加仓一二线

2020年，中南合同销售金额达2238.3亿元，合同销售面积1685.3万平方米，分别同比增长14.2%和9.4%。

2020年业绩发布会上，陈昱含表示，是或早或晚中南建设会达到5000亿的规模，未来的复合增速是10%左右。“现在整个金融环境也好，整个宏观环境也好，高增长的存在逻辑确实是不存在了，包括整个国家也是鼓励稳健而非狼性。”

对规模有要求，也没放松对增长质量的提升。中南此前三四线占据较大比重的业务布局也会进行调整。未来中南不会再进一步下沉，还在保持一二线、三四线合理比例的情况下，加大已经进入城市的市占率。

“其实除了现在南通大本营之外，其他没有出现过20%以上市占率的容量。整个来说我们在一些城市的布局上还有很大的空间可以进展，尤其是这些成熟的团队稳定之后，这些团队的打仗能力凸显之后，未来对他们来说市占率的提高肯定能够实现。”陈昱含说。

土地获取方面，2020年，中南建设新增项目107个，规划建筑面积合计1522.9万平方米。其中通过公开方式获取占比88%。截至2020年末，公司在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。

关于影响全行业的“土地两集中”政策，中南副总经理兼财务总监辛琦认为，双集中供地对于地价的影响，尤其在相对热点的城市不会降热度，很多中小开发商可能把所有子弹集中一地。在价格封顶，地价可能还略有上涨的前提下，毛利空间进一步是被压缩的。

在这种情况下，中南将会在未来保持高增速，继续维持拿地-开盘-现金流快速回正的高周转模式。对中南而言，改善经营状况，提升人均效能，有效管控管理费用，降低融资成本是未来降本增效的路径。

02 、负债水平大幅改善，财务状况进入“黄档”

和大增的归母净利润同样亮眼的，是大幅改善的财务指标。年报显示，2020年中南净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点至达标；扣除受限资金之后的现金短债比1.04，三条红线降到“黄档”。

“中南建设是一家非债务性驱动的公司，我们会继续控制负债，争取最晚明年实现‘三道红线’转绿。”陈昱含说。

财务指标改善得益于经营活动产生的现金流量净额的增加，财报显示，这一数据为84.6亿，同比去年微增。良好的业务造血能力让中南能够减轻融资依赖，优化财务报表水平。

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