三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看起来是如此。
据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。
这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况可以得到一定程度的藏匿，这正是风险点所在。
一名长期投资港股内房股的人士告诉21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整很多东西的。他们是覆水难收，现在资金链紧也是必然现象，现实决定了目前的状况。”
积极降档求稳
从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。
据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，从而使得行业平均现金短债比优化10个基点至1.47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%。
“三道红线”对房企还是具有相当的约束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。
万科最终成功转档，根据万科2021年一季报，万科净负债率为15.5%，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。
万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期之中的事件。
但事实上，转档从来不是轻而易举的事情。
一名龙头房企的总部财务部人士李挺以其所在房企的情况分析称，房企当前“降负债”的招数无非就是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，也有在出售优质资产，同时还寄希望于薄利多销;现在还有限制奖金、小幅度裁员。我们现在连地都拿得很少，就想做点旧改，但也就慢慢推。”
但即便如此，最终成效都并不显著。李挺所说的这些招数，许多踩中“红线”的房企都在用，但最终红转黄也并非普遍情况。
例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截至今日，富力地产依然是三道红线全踩的房企。
中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也多次抛出降负债的目标，但截至2020年底，恒大的债务规模依然庞大。
根据公开数据，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，依然处于“红色档”。
警惕表外负债
房企的债务规模究竟有多大?
不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士都认为，实际上体现在财务报表的部分无法完整体现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即便房企决心很大，但投资者依然没有办法持乐观的态度。
“这一直就是一个风险点，只不过是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士表示。
华泰固收在一份研究报告中也指出，近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。
华泰固收同时强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。
“企业如果通过非并表公司来实现表外融资，意味着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率就不会体现在合并财务报表中。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的效果，使得公司表观的杠杆率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。
一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140.07亿元的收入，全年营收却缩水至104.12亿元，下半年不但没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10.19亿元下滑至1.17亿元。
禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，导致利润下滑，这种解释部分印证了投资者的疑虑。
正因为这种操作空间的存在，房企更应该更加具备行动力，驱动自身真正实现财务健康运营而非通过财务调节的技巧来实现转档。
协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者分析称，房地产开发商比较合适的方法是适当降低杠杆率、降低发展的速度，降低风险。“事实上真做起来不是那么容易，有市场的压力、股价的压力，也有很多的存量去处理。许多投资方已经尽量避开这种高风险的行业了。”
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