旌鑫

2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”隆重召开。中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十九年，研究组紧随资本市场发展节奏，深入研究房地产开发及服务上市公司经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2021中国房地产开发上市公司TOP10研究报告：三道红线调控初显成效，价值经营促企业市值增长

2020年，资本市场跌宕起伏，总体以“提质增效、协同改革”为主旋律。资本市场顶层设计全面优化和全面深改为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。同时房地产行业年初受新冠疫情冲击后，二季度以来稳步恢复。在此背景下，房地产上市公司分化加剧，优秀公司精准把握资本市场改革机遇，把握城市复苏轮动机遇、推动产品服务优化，实现业绩的稳步增长，彰显出高投资潜力。2021年是“十四五”规划开局之年，当前和今后一个时期，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应增强机遇意识和风险意识，趋利避害，推动公司实现高质量发展。

行业总资产增速创新低，阵营间表现分化：2020年，沪深上市房地产公司总资产均值为1400.0亿元，同比增长率为13.7%，增速较上年回落4.2个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元，增速较上年回落7.0个百分点。房地产上市公司资产规模断层明显，阵营间与内部的分化进一步加剧。

高价地和结转滞后，盈利水平明显下行：2020年，由于营业成本上涨，上市房企净利润均值增速不及营业收入均值增速，增收少增利现象持续。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为312.1亿元、507.4亿元，同比增长13.1%和14.8%；净利润均值分别为33.4亿元、63.1亿元，同比分别下降3.0%、增长3.5%。

三道红线调控初显成效，企业改善现金流：2020年，在“三道红线”影响下，房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%。沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。销售增长和严抓回款使经营性现金流明显改善，沪深及大陆在港上市房地产公司经营活动产生的现金流量净额分别为33.3亿元、37.8亿元，较上年分别增加8.2亿元、29.1亿元。

企业间股东回报显著分化，龙头逆势提升：2020年，受新冠疫情和房地产调控影响，房地产上市公司盈利能力略有下滑，股东收益水平回落，但不同规模企业间分化显著。沪深上市房地产公司每股收益均值为0.57元，较上年下降13.4%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.95元，同比下降6.9%。不同规模公司的每股收益水平分化显著。

行业整体估值下滑，价值经营促进企业市值增长：2020年，随着新冠疫情暴发，国家宏观经济面临较大下行压力，中央坚持“房住不炒”，房地产金融政策持续从严，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值分别为184.6亿、237.0亿，同比分别下降12.2%、31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通过分拆上市、并购重组、股票回购、股权激励等方式帮助企业实现市值增长。

板块走势韧性变弱，关注聚焦都市圈的企业：2020年，房地产板块整体下行，表现弱于大盘。由于疫情影响，资本市场整体陷入震荡。第二季度以后，沪深股票市场整体呈现震荡上行趋势，年末开始回落，然而房地产板块受调控不断加码影响，震荡下行。港股市场整体呈现下行趋势，年末开始拉升，港股房地产板块整体随大盘波动，表现弱于大盘。但其中龙头企业、财务表现稳健、聚焦都市圈以及拥有第二增长曲线的企业值得投资者关注。

2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告：高质量快速扩规模，板块价值创造能力不断增强

2021年，资本市场物业板块规模不断壮大，在资本的加持和投资者的关注下，企业间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象也日益凸显。在此背景下，优秀上市公司把握发展机遇，借助资本红利不断壮大自身规模，拓宽服务边界，在行业的黄金赛道中加速奔跑，持续释放巨大的投资潜力，成为资本市场中亮眼的星。

资本市场高度认可，盈利能力显著提升，综合实力凸显：截至2021年3月31日收盘，资本市场赋予物业板块46.7倍的行业平均市盈率，超过其他板块估值，预计到2021年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比涨幅达67.6%。收入构成方面，上市公司收入主体仍然是基础物业服务，且各业务盈利能力均有所增强，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65个百分点，多种经营毛利率均值维持高位，超过40%。

在管面积均值增长46%，多举措、高质量扩大规模：截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。2020年，物业服务上市公司积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势。

高储备、高增长，业务可延展空间广阔：2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，近三年一直处于增长状态；营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。各项指标均超百强企业均值，凸显出上市公司的成长优势。增值服务业务领域，物业服务上市公司不断扩大增值服务宽度，拓展方向主要包括房地产中介服务、咨询服务、校园生活增值服务、商务类增值服务、养老及健康服务等。

资本结构持续优化，治理体系日趋完善，价值创造能力不断增强：2020年，每股收益方面，EPS超过2的物业服务上市公司有一家，12家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，说明未来EPS具有相当大的上升空间。2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元；近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%；权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71；相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%；总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性；公司治理方面，物业服务上市公司陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作；在信息披露方面，上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。

（编辑 李波）