截至2021年5月27日，深交所首批4只基础设施公募REITs中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（下称“首钢绿能”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“盐港REIT”）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“蛇口产园”）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称“广州广河”）已通过深交所网站陆续发布《基金份额发售公告》。
4只基础设施公募REITs将于5月31日正式开售，6月1日结束募集，各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。
综合考量投资价值
所谓REITs，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
相对股票而言，公募REITs市场波动相对较小，底层资产现金流预期相对明确；收益的增长空间相对有限，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
相对债券来说，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
另外，公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。
根据发售公告显示：首钢绿能最终发行价格确定为13.38元/份；盐港REIT最终发行价格确定为2.30元/份；蛇口产园最终发行价格确定为2.31元/份；广州广河最终发行价格确定为13.02元/份。
据了解，公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响。
比如，首钢绿能和盐港REIT的基础设施项目评估分别为12.487亿元、17.05亿元，证监会注册审批的发行份额分别为1亿份、8亿份，基金管理人以基础设施项目评估价值/发行份额为每份基金份额价格参考，综合考虑多方面因素，确定首钢绿能和盐港REIT的询价区间分别为12.50元/份-14.00元/份、2.163元/份-2.381元/份，并经网下询价确定发行价格分别为13.38元/份、2.30元/份。
专家提醒，投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。
其中，现金流分派率通常是投资者考量基础设施公募REITs的一个重要指标。
根据首批4只公募REITs发布的《基金份额发售公告》，就2021年现金流分派率、2022年现金流分派率而言，首钢绿能分别为8.52%、7.63%;盐港REIT分别为4.15%、4.40%；蛇口产园分别为4.39%、4.46%；广州广河分别为5.91%、6.87%。
不过，专家表示，投资者在比较不同项目时，也不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。
作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。
对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
尾日比例配售，而非“摇号”
那么，对投资者来说，基础设施公募REITs应如何认购？
在具体认购方式上，公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。
深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。
值得注意的是，根据深交所首批4只公募REITs《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售。
也就是说，深交所首批4只公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。
这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
避免追涨杀跌
虽然，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征，但仍需要注意可能面临的主要风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。
专家表示，投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，请广大投资者树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。
