本报记者 王丽新
一季度北京甲级写字楼需求强劲，上地子市场已成目前北京最炙手可热的产业园市场。
据高力国际观察，在疫情肆虐的2020年，“泛上地”区域是北京唯一一个连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的市场，且这样的趋势在今年一季度依然持续。截至目前，该区域市场空置率仅有7%左右。现在，该区域内一些待入市的新项目还在预租阶段，就已经实现了大幅去化。
高力国际向《证券日报》记者表示，这一靓丽数据的背后，所有的原因都指向了一个行业——互联网科技企业，该区域是互联网企业的办公集中地。
快速扩张遇办公选址痛点
“在近两年为各类头部互联网科技企业提供选址服务的经验中，发现由于企业业务超预期发展而带来的办公空间需求无法预估的问题，已经成为目前科创类企业选址的重要痛点之一。”高力国际向《证券日报》等媒体表示，很多企业通常会遇到公司快速发展导致短期内人员需求暴增，对办公面积需求非常迫切的问题，因此工位紧张的情况成为了这类企业员工办公的常态。同时，办公楼宇的租赁从选址、看房、最终签约到装修入驻最快通常也需要三个月到半年的时间，大面积办公空间租赁需要的时间则更长。
在高力国际看来，一边是不能因为无法提供工位而耽误公司业务发展，一边是复杂的办公选址流程，这样的矛盾已经成为目前企业行政和房地产部门最核心的困扰。除此之外，相较于更为明晰的办公租赁成本，互联网企业还面临更大的时间成本、人才留存和获取成本。
一方面，除了对于楼宇交通便利性、用电量和餐饮配套的硬性规定外，企业在租赁价格、需求面积匹配和区域选择方面不断平衡寻找最佳解决方案，因此在选址方面耗费了大量的人力和时间成本，这种现象在头部企业的大面积办公选址过程中就更为明显。另一方面，由于目前中关村上地区域的供应紧张，“一房难求”的现象普遍存在，一些大面积需求的科创企业不得不开始进行跨区选址，而在这个过程中，势必会为企业带来大量的额外时间成本。
高力国际华北区董事总经理严区海表示，为了从一定程度上缓解这些痛点，进一步降低整个选址过程的潜在成本，一方面可与专业代理机构合作合理选址；另一方面，面对“僧多粥少、一房难求”的市场现状，企业可以考虑相关部门向性价比更高的区域疏解。在不影响日常业务运行的前提下，企业可以考虑将非核心业务部分或者销售业务部门等转移到性价比更高的区域。
作为专业代理机构服务商，资产管理超过330亿美元的高力国际北京办公室也刚刚“搬家”。鉴于能更充分地发掘地产潜力，深耕本地市场，高力国际将北京办公室迁至北京中央商务区核心区金地中心。由此可见，企业不同发展阶段对办公需求是不断改变的。
中关村一带成“业主方市场”
“高力国际在2021年为某互联网大厂提供专业选址顾问服务时就面临了上述问题。企业业务部门快速扩张，需要在2个月内确定能够满足2000人的办公场地，并对区域有着非常严格的限制，而该区域的市场现状就是多家租户争抢同一面积。”高力国际方面向《证券日报》记者表示，对于互联网企业办公的集中地中关村和上地一带，几乎都是业主方话语权更强的市场。
在过去十年间，北京的科技创新中心已经从中关村，逐渐外溢形成上地和北清路两个产业园市场，至此北京已经形成了以中关村-泛上地-北清路为核心的西北办公市场。有限的新增项目和持续增长的办公空间需求使得中关村市场长期保持非常低的市场空置率，上一次出现超过10%的空置率还要追溯到2015年。长期的市场低空置率保证了租金的稳定上涨，平均租金在2018年开始超过CBD，一跃成为仅次于金融街的北京第二贵的写字楼市场，并延续至今。
“整个中关村和上地市场中的办公楼宇并不愁租，但一些具有前瞻性的业主已经开始思考如何进一步提升自身项目的竞争力。”高力国际华北区研究部董事陆明向《证券日报》等媒体表示，项目竞争力最直接的提升来自于办公楼宇或园区硬件的提升，例如商业配套配比，楼宇外立面、公共区域、空调系统、停车设施等。
对此，严区海总结道，“迫切”是中关村和上地业主和租户的共同心态，业主求变和企业求租就是目前这个区域的市场现状，而这个状态预计未来两三年仍将持续。
根据高力国际的调查，未来五年，中关村和上地的新增供应量大概在150万平方米左右，而根据目前的市场需求来看，由于企业对于区域选择较为集中，这些市场依然会维持供不应求的局面，区域租金水平将持续提升。
（编辑 崔漫 上官梦露）
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