开发商为圈钱分拆物业上市，如今“断奶”问题难解决

2021年06月19日 09:39

来源：腾讯房产

6月14日，远洋服务(6677.HK)与远洋集团(03377.HK)订立商业运营服务总协议，据此，公司( 代表本集团各成员公司)同意向远洋关连人士的商写物业( 包括购物商场及写字楼)提供商业运营服务。

根据2020年财报，远洋服务近八成收入都来自远洋集团旗下的项目，其业务发展高度依赖母公司。此次与远洋集团合作资产运营服务平台，是因为自身第三方外拓能力不足，还是单纯地为了提升业绩？与母公司强关联背景下，其自身造血能力又如何？

01、业务发展高度依赖母公司

2020年12月17日，远洋服务正式在香港挂牌上市。跟其它大部分房企分拆物业板块上市一样，远洋服务的上市，也是依赖于母公司远洋集团的庇荫。

但是，正是因为对母公司的过度依赖，加之物业服务行业竞争日益激烈，导致资本市场对其信心不足，远洋服务上市当天，开盘即遭破发，当天开盘价5.86港元，最终收跌0.51%，报5.85港元，市值约69.3亿港元。截至6月18日收盘，远洋服务报价5.78港元，总市值约68.44亿港元，与上市首日相比微跌，但也算基本维持住了当日水平。

不过，与同体量谋求上市的企业如建业新生活等相比，远洋服务已逐渐被拉开距离。截至6月18日收盘，建业新生活总市值约为95.42亿港元。

4月21日，远洋服务发布了2020年度报告，年报显示，截至2020年12月31日，远洋服务实现总营收13.39亿，同比增长9.81%；总在管面积达4545万平方米，同比增长12.14%。截至目前，远洋服务已覆盖中国24个省、直辖市及自治区的62 个城市。

单从数据上看，远洋服务也在努力“跑马圈地”，只不过，其圈的都是母公司的“地”。

数据显示，2017-2020年，远洋服务由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.5%、74.5%、72.5%、70.47%，来自远洋集团旗下项目在管面积收入占比更是高达78.38%。

在实现上市之前，远洋服务管理层曾表示：上市后，将通过外拓等方式增加规模。今年年初，远洋服务也表示正在寻找物企收并购标的，计划2021年合约面积要超过1亿平方米。

虽然远洋服务一直在努力拓展第三方物业，但效果不是十分明显。截至目前，远洋服务还是依靠远洋集团进行供给。

根据财报，2020年其来自远洋集团的在管面积就达3203平方米，来自第三方开发的物业在管面积为1342平方米，占整体在管面积比例达29.5%，占比较2019年同期仅提升了2%。相较于万科、绿城等物企，这一比例实属较低。

2020年，远洋服务总签约面积为7110平方米，如要实现1亿平方米签约面积，就意味着增长率要达到40.65%，而根据此前几年的签约及在管面积增速，要实现这个目标还有较大的难度。

另根据招股书，截至2020年12月31日，远洋服务还有45个合约到期的项目，总占比达11.19%，届时也会对其未来的业绩增长带来很多的不稳定性。

整体来看，远洋服务业务高度依赖母公司已成不争的事实。

02、设立资管平台欲发力外拓

即便有心拓展在管面积，但是远洋服务向外收购兼并能力却略显不足。根据财报，2020年，远洋服务第三方在管面积占比29.5%，收入占比仅为21.62%。

为了加快发展步伐，6月15日，远洋服务召开电话会，宣布搭建商业资管团队及成立商业资管平台，全面承接远洋集团持有的商场、写字楼的管理运营业务，并发力轻资产外拓输出商业运营服务。

对于此次与远洋集团合作，远洋服务给出的解释是，资产运营服务和传统物业管理服务在管理界面上有密切的联系和协同，由远洋服务同时提供资产运营服务和传统物业管理服务，可以减少摩擦成本，提高执行效率，提升资产运营服务的质量。同时，远洋服务后续还会将资产运营管理作为重要的业务增长点，积极拓展第三方的资管业务，从而增加整体收入和利润。

对于远洋服务来说，设立资管平台的确是一件好事，因为，在远洋服务管理层看来，商写项目占比高是远洋服务的优势之一。

由于商办物业的毛利率普遍更高，因此非住宅在管面积的提升可能提升毛利率，随着重点城市商业地产的稀缺性越来越强，商业物管行业发展空间较大。因此，远洋服务此举被业内认为既可以拓展面积，又可以拉升业绩。

数据显示，截至2020年12月31日公远洋服务商写在管项目共21个，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一线及新一线城市。

此次协议之后，远洋服务将为远洋集团及其关联公司的11个写字楼项目，其总建筑面积约96.6万平方米以及11个商业物业项目，总建筑面积约90.5万平方米提供商业运营服务。同时，2021-2023年商业运营服务总协议项下的关联交易额上限分别为1亿人民币，2.2亿人民币，3亿人民币。

但是，目前远洋服务第三方在管面积占远洋服务本身已然不足30%，此次与远洋集团订立商业运营服务总协议，或将进一步提升母公司业务在远洋服务的比重，整体来看，“断奶”之路充满艰辛。

此外，上半年已近尾声，远洋服务的市场收购消息并没有明显释放。针对公司是否因为在收并购拓展方面没有进展，才与远洋集团签订服务协议等问题，腾讯房产问询远洋服务相关工作人员，但其未给予正面回答。

远洋服务总裁杨德勇曾在业绩会上表示：2022年起，希望远洋服务第三方项目面积的占比超过50%。

愿望是好的，但就目前情况看，理想与现实还有较大差距。而且，通过母公司另辟蹊径提升外拓面积后，远洋服务还面临着营收增长迟缓等问题。

2018-2020年，远洋服务营收增速分别为32.75%、13.62%、10.59%，净利润的增速分别为31.67%、50.56%、24.76%，两项指标均呈现下滑趋势。

就收入组成来看，物业管理服务依然是远洋服务最主要的收入来源，而大部分物业管理服务合约来自远洋集团开发的物业。随着监管政策趋严，房地产开发企业的发展也受到不同程度的影响，2020年，远洋集团房地产协议销售额为1310.4亿元，同比2019年1300.3亿元仅增长0.78%。因此，2021年，母公司能为远洋服务带来多少增量还不确定。