在“三道红线”及房地产贷款集中度管理等政策监管下，房地产融资规模进一步收缩。机构统计显示，上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模增速已连续两年下降。
2021年是房企偿债峰值年，房企融资分化明显，6月房企融资利率范围为2.63%-14.5%，跨度较大。而下半年虽然偿债压力弱于上半年，但仍呈高压态势，部分房企依然存在债务违约风险。
在业内人士看来，下半年金融监管持续趋紧，房企在不断提高运营能力、加快销售回流现金的同时，应拓展多元化的融资渠道，降低融资成本。
据机构统计，上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%。图片来源/IC photo
融资规模连续两年下降，成本分化明显
今年上半年，房地产调控政策持续高压，整体债市下行。根据贝壳研究院统计，上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%。其中，境内、境外融资规模同比分别下降7%和29%。
值得关注的是，境内外债券市场表现持续分化。自2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。而在境内融资方面，由于上半年经济大局总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6%。
另据贝壳研究院数据显示，上半年房企境内外债券融资规模累计增速连续两年下降，今年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
2014年上半年至2021年上半年房企债券融资规模
在融资成本方面，境内债券利率持续回升，境外债券利率下降。贝壳研究院数据显示，上半年境内债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点。而上半年境外债券平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点。境外债市持续低迷，发债规模收缩明显，票面利率呈现波动。
在已披露的融资成本中，据同策研究院数据显示，6月房企融资利率范围为2.63%-14.5%。融资成本最低的为招商蛇口在6月15日发行的15亿元超短期融资券，期限为90天，融资利率为2.63%。而融资成本最高的为花样年控股在6月25日发行的2亿美元优先票据，融资利率达14.50%。
从以上数据不难看出，上半年在“三道红线”、银行“两道红线”（房地产贷款占比和个人住房贷款占比）融资监管的强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。
保利投顾研究院分析人士表示，上半年，传统融资渠道陆续关闸，资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大。为此，部分房企转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、“明股实债”等非标渠道资金需求。而5月份大批量涉房类ABS项目被终止，可见监管逐渐渗透非标类融资。
偿债压力维持高位，房企更加依赖销售回款
据贝壳研究院数据显示，2021年房企偿债规模达到历史极值，偿债总额达1.28万亿元，上半年、下半年分别为6990亿元与5832亿元。虽然下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。
而从单月来看，自2020年11月后，房地产企业净融资为负的情况持续出现，即新增发债规模不及到期债务规模，也由此引发了部分房企的债务违约事件。
根据贝壳研究院统计，2021年上半年有23只债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约的有11只债券，涉及金额104.3亿元。另外，上半年新增列入评级观察名单房企5家，除华夏幸福外，还包含恒大、蓝光、协信与云南城投4家房企。
由此可见，当前房企更需要提高警惕，利用监管政策过渡期，及时改善自身财务结构，减少企业经营风险。与此同时，贝壳研究院分析人士认为，在发债规模得到有效控制的情况下，房企对销售回款依赖程度将进一步加深。
对此，中指研究院指数研究高级分析师马琛表示，2021年以来，受到“三道红线”政策以及金融方面的影响，房企调整经营策略，加大推盘营销力度，带动购房置业需求释放，上半年，重点城市商品住宅成交保持着一定活跃度。
展望：融资渠道趋于多元化，REITs或实现新突破
对于今年下半年来说，房企融资环境持续收紧已成业内共识。保利投顾研究院分析人士预计，后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象；资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋于收紧。
贝壳研究院分析人士也认为，金融监管将常态化，企业的信用评级将会发挥更大作用，预期房企和金融机构坚持“风险中性”理念，境内债市整体以稳为主，境外债市存在不确定性。
克而瑞分析人士预计，下半年房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在企业发展及集中供地中受益；另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期这些房企应以降杠杆为主要目标。
未来，房企在持续提高运营能力，加快销售回流现金的同时，还应积极拓展更多融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。其中，上半年落地的公募REITs或将成为房企融资突破的新方向。
对此，同策研究院张诗桦也认为，房企在去杠杆、控风险的压力下，融资渠道应趋于多元化，其中产业园区REITs体量可观，收益稳健，风险敞口较小。对于房企来说，产业园区公募REITs能够帮助房企实现从开发销售到资产管理的转型，REITs概念或将在未来迎来爆发。
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