伴随头部企业陆续进场，物管“轻资产”赛道逐渐白热化，商业及物业市场“弱肉强食”现象逐渐加剧，而上市成为了诸多企业实现突围的必选之路。
区别于其它房企将物业公司分拆上市，去年12月实现上市的华润万象生活（01209.HK）将旗下“住宅+商业”物管板块一起分拆送进了港交所的大门。
央企的估值魅力自然不容小觑。华润万象生活IPO成功之后，股价接连走高，进而晋升到千亿市值。只是，上市仅仅数月，华润万象生活便频繁被爆出业主维权风波，让这一资本新秀蒙上了瑕疵。
01、 高管拉高毛利 但维权风波不断
人们对华润万象生活的印象，通常停留在其母公司旗下的“万象城”、“万象汇”系列购物中心品牌上，因为它们常年位居国内高端购物中心前列。
但是，就是这样一个具有典型性的品牌，在华润万象生活上市之后，却频陷维权风波事件。
今年2月，据中国经营报等媒体报道，华润商铺多项目久陷高“服务费”及其它维权纷争。
有商铺业主报料称，商铺交付一年多后始终没能租出去，购房之初承诺包租的租赁公司提出毁约，业主们停止物业费的缴纳，华润物业公司开始催缴，但仍有大量业主未缴纳。而业主们自发在商铺内张贴的招租广告，均被华润物业撕掉。
即便华润物业对此进行否认，但类似事件依然在发生。今年4月，华润物业遭业主投诉，业主称物业费贵且服务质量不达标，楼下垃圾停留很长时间，希望其好好整改。
此外，近年来，在成都、重庆等多地，华润万象生活的关联公司华润置地（01109.HK）的住宅、商铺也频频收到业主投诉。其中，不乏物业服务等诸多相关内容。
按照常规套路，物业服务质量往往与物业收取的费用成正相关，很多频遭投诉的物业，是因为物业费确实收的太低，然而，华润万象生活的物业费并算不低。
在华润物业谋求上市之际，市场便爆出华润万象生活商管费高达90.27元/平方米/月的消息。这是截至2020年上半年华润万象生活商业运营及物业管理服务的数据。彼时，与华润万象生活同类别的“商管+物管”宝龙商管的物业费仅有73.53元/平方米。
业内人士表示，商管发展空间相对于物管会小一些，但是毛利通常偏高。数据显示，华润万象生活的“物管”和“商管”收入比重占比为57.3%和42.7%，但商管的毛利贡献了总毛利的三分之二。
腾讯房产查询发现，2017年至2019年，华润万象生活的毛利率仅为13%、15%、16%，上市之后的2020年增加至27%，而购物中心板块的毛利达到最高的48.8%，同比增加28%。华润万象生活从2020年1月开始收取购物中心的商业运营费（此前不计入），这让整体毛利有所提升。
相对于商管，物管则在一定程度上拖了华润万象生活的后腿。上市时，华润万象生活曾因物管体量相对同行较小、毛利率低等问题被质疑。
而商管物业费的加入、增值业务等费用的提升及对成本的控制，为毛利率的整体增长开拓出了空间。年报显示，在2020年，华润万象生活总成本占总收入的比例持续下降，从2019年的83.9%下降到2020年的73%，使得毛利率从2019年的16.1%提升10.9个百分点至2020年的27%。
但是，即便毛利率整体同期增长了10.9%，华润万象生活与碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务等龙头企业30%的平均毛利率水平尚有一定差距。
对于增加毛利率，华润万象生活回复腾讯房产称，未来公司将通过提人效、控成本、优化业务组合、科技赋能、全面推进社区增值业务发展等方式，多措并举继续提升毛利率水平，坚持物业管理多业态布局、商业运营服务赛道聚焦的规模拓展策略，商业运营及住宅物业管理板块的规模均会不断扩大，毛利率也会不断提升。
02、规模增长压力大 难以摆脱母公司依赖
扎堆上市之后， 物管公司间的竞争正由规模转向效率。阵阵维权声背后，是华润万象生活在规模与效率角逐的后遗症。
在今年业绩会上，华润万象生活管理层提出了新的目标：“十四五”物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。
“物业方面，公司总体物业管理面积要达到4亿平米，其中第三方外拓面积要占50%；商业方面，第三方外拓至少50个购物中心，外加上母公司华润置地的投资，以及已开业和在手储备项目，到2025年开业购物中心要达150个左右。”华润万象生活高层在业绩会上对外明确表示。
就2020年末（即“十三五”）的情况来看，华润万象生活物业管理的住宅及商业物业建筑面积为1.19亿平方米，已开业59个商业运营及分租购物中心，这意味着“十四五”期间，华润万象生活该面积要增长接近3倍，运营数量要增长近2倍，其压力可想而知。
为此，华润万象生活加剧了对母公司的依赖。华润万象背靠两座“靠山”华润集团和华润置地，华润置地持有华润万象生活100%股权，华润集团则直接持有华润置地59.55%的股权，而华润万象生活目前管理的在营商业项目，基本是母公司华润置地或华润集团旗下的物业。
从项目运营及收入来看，华润万象生活也存在依赖关联公司的问题。
2020年以前，华润万象生活的商业运营服务被定义为集团内跨部门服务，不收取费用。分拆前，华润万象生活属于华润置地商业物业开发及投资业务的一部分。正式确认该项业务收入独立从2020年1月开始。
华润万象生活的运营管理服务很罕见地采用佣金制收费，即按租金收入或营业收入的特定百分比(最高5%)及或营业利润的特定百分比(最高10%)计算。
此外，华润万象生活与母公司华润“左手倒右手”的情况也时有发生。
自上市以来，华润集团不仅让华润万象生活代为收取一些商管服务的费用，还将写字楼业务也拆分给了华润万象生活。
今年3月，华润万象生活公告称，拟1.16亿元向华润置地收购数字化服务平台。在问及针对数字化服务是否有进一步分割计划时，华润万象生活回应腾讯房产称，作为购物中心商业运管服务的线上延伸，“一点万象”是公司为提升消费者的购物体验而运营的官方线上顾客服务平台，收购无形资产为公司提供一个具吸引力的投资机会，使公司拥有可自由编辑及发展该等程式及使用域名的拥有权、管理权及运营权，以充分发挥无形资产的潜力，而毋须依赖华润置地。
“此项收购亦有助于本公司进一步加强及提升其对客户的资讯科技服务，符合本公司在发售文件所披露的未来计划，即投入全球发售所得款项的约 220 百万港元用于升级数字化服务平台(包括一点万象平台)。”
在融资方面，华润万象生活也拿到母公司的背书。
6月28日，华润万象生活获授银行最高6.2亿港元循环贷款，融资并无固定年期，须按贷款人要求偿还。
根据该融资函件，华润万象生活承诺在贷款期间，华润集团应直接或间接持有不少于35%公司实益拥有权，华润置地应为本公司最大单一股东、直接或间接持有不少于51%本公司实益拥有权及控制本公司。
公告中明确写明，若发生该融资函件项下的控制权改变导致违反有关承诺，根据该融资函件，贷款人可宣布取消提供贷款额度及或宣布所有未偿还款项连同贷款额度项下应计利息及其他所有本公司需于该融资函件项下支付的款项即时到期及须予偿还。
虽然背靠大树好乘凉，但是华润万象生活的自身拓展能力还需进一步提升。从目前来看，华润集团在商管和写字楼还是以一、二线为主，下沉市场也在拓展，但比起碧桂园、万科等主流房地产公司还是略逊一筹。此外，就华润万象生活市面上的收并购项目来看，依旧较少。
“母公司商业及住宅项目交付节奏不及预期；收并购和外拓不及预期；新开业项目质素可能不及老项目。”有业内人士指出了华润万象生活可能面临的潜在风险。
对于第三方拓展进展，华润万象生活则回应腾讯房产称：公司积极推进外拓和收并购。
年报显示，2020年末，华润万象生活物业管理服务方面，华润置地提供的在管面积约76.34%，项目数量占75.22%，收益约占81.55%。
对于第三方外拓面积占50%的总体目标，华润万象生活确实还有一定差距，而拓展能力是否能追得上规模的野心，也充满不确定性。或许，华润万象生活在内生及外拓力上，还有很多需要向民企学习的地方。
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