7月，房地产企业遭遇了今年以来第一次销售的滑铁卢。第三方机构克而瑞研究中心新进披露的数据显示，7月单月各大房企销售情况出现明显下滑，包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。
值得注意的是，这次单月销售环比下滑幅度，较往年有所扩大，同时同比亦出现了下挫。
中达证券研报同时亦显示，TOP100房企在7月实现销售额10041亿元，同比下滑7.6%，是年内百强销售额首次出现下滑。另据亿翰智库提供的数据，TOP50房企中，7月单月销售同比下滑房企数量占比约50%。
“这是我入行三年来，见证了公司单月销售创下的最低点。”一位年轻的房地产企业工作人员向第一财经表示。
业内普遍认为，政策面上不断释放的高压信号，让各地购房者陷入观望，这使得房企的销售颇为艰难。“下半年整体堪忧，活着比规模重要。”这一观点，成了房地产企业目前比较一致的判断。
百强企业单月首现下滑
6月抢收表现不佳，传统的7月淡季更显惨淡。东亚前海证券统计显示，7月单月，TOP5、TOP10、TOP50房企分别实现销售额约2615亿元、3805亿元、8260亿元，环比下降23%、29%、30%。
亿翰智库研究总监于小雨表示，经过了6月份的冲刺后，7月通常会进入房企销售的相对淡季。
TOP10房企中，以全口径销售计，除碧桂园的销售额实现环比约3%的增长外，其余9家皆环比大幅降低。
据亿翰数据显示，其中，7月单月，绿地控股、招商蛇口、中海地产分别实现230亿元、203.5亿元、257.9亿元，环比降幅最大，分别为54%、54%、50%；华润置地也环比减少41%；恒大、融创的环比降幅也处于高位，分别为39%、38%。
销售增速的变化也对Top10座次产生了影响。
保持上涨势头的碧桂园单月实现销售额744亿元，前7个月累计达到5008亿元，居行业第一，亦是唯一总额突破5000亿元大关的房企；万科、恒大仍在4000亿元的规模行列，分列行业二、三位。
此前6月份单月销售额最高的融创，在7月实现491亿元，累计以约3699亿元的销售额位居行业第四。保利地产在7月单月销售距融创仅约70亿元，但累计销售已落后逾400亿元，仍居于排行榜第五位。
将范围拉宽到TOP30房企，只有少数企业在7月实现环比增长，分别为正荣、融信、龙光、佳兆业等在内的5家房企。
其中一家在7月继续增长的房企内部人士表示，公司单月销售环比逆势增长，与项目多布局长三角一二线等核心城市有关，因为这个区域的市场价格整体较为稳定、交易也依然保持活跃。
事实上，销售淡季带来的环比减少并不鲜见，但百强房企7月份同比出现下滑，且下滑幅度超预期，则让业内感到十分意外。
中达证券研报显示，TOP100房企在7月实现销售额10041亿元，同比下滑7.6%，是百强销售额年内首次出现下滑。同时，销售面积单月同比减少16.4%，连续5月出现下滑态势。
“一般情况下，销售淡季同比增速会下降，但基本都是正的。”于小雨表示。
具体来看，TOP50房企中，业绩同比提升和下降各占半数。据亿翰智库，世茂集团、
阳光城、雅居乐、富力地产、首创置业等在内的多家房企，同比下滑速度在20%以上。
单月的下滑，拖慢了过去7个月整体的销售增速。中达证券研报显示，2021年1-7月，TOP100房企实现销售额8.04万亿元，同比增长29.6%，较前6个月37.5%的同比涨幅减少近8个百分点；实现销售面积5.42亿平方米，同比增长19.7%，较前6个月27.2%的同比涨幅也明显收窄。
开源证券分析师预计，年初至今累计销售额、销售面积的增速，预计后续仍会持续下滑。
下半年促销或成主调
面对大多数房企在7月份出现了销售环比和同比的双双下滑，一位不愿具名的分析师表示，去年夏天，疫情后市场成交强势反弹，7月成交基数较大；更关键的是，今年以来各大城市楼市调控趋紧，买家再次陷入观望，致使成交下降。
另有业内资深分析师表示，有部分企业销售下滑，是源于供货跟不上。中指院数据显示，前7个月，TOP100企业拿地总额18057亿元，同比下降3个百分点；另据亿翰数据，各梯队房企新增货值门槛值皆有下降，TOP10、TOP30、TOP50的门槛值分别下降6%、16%、19%。“三道红线之后拿地都收敛了，供应上相对有所减少。”
不过，某TOP20房企内部人士则认为，货跟不上只是因素之一，更重要的还是在于政策影响。
今年以来，多地调控政策频出。据中原地产研究中心统计，2021年以来，全国房地产市场累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策达46次，2020年同期只有30次左右。
日前，中央层面再申“房住不炒”的定位，央行、住建部等有关部委强调将从金融、土地、市场秩序等多方面对房地产业进行调控。
7月29日，住建部约谈了银川、徐州等5城，并将其纳入重点监测名单，强调要加快建立和完善房价地价联动机制。同期，包括上海、杭州、苏州等在内的多个城市，近期多次上调房贷利率，并拉长放款节奏，一定程度上抑制了购房需求的释放。
“销售规模的下滑是可以预见的。”前述房企内部人士表示，下半年能否突出重围的关键在于运用多元促销手段，加大去化，特别是一些长期库存的去化。
有业内人士也持同样观点，即下半年房企将会出现打折促销等手段，并加速推盘。
58安居客房产研究院分院院长张波也认为，今年下半年，在部分城市和区域，房企加大促销力度的趋势会进一步加强。从房企的到位资金来看，金融机构的贷款占比不断减少，而定金和预收款则是主要的资金来源，因此，通过加快回款来保证现金流稳定，不断降低自身杠杆，将是房企在当下最明智的选择。
克而瑞研究中心预计，多数房企将努力备战“金九银十”，因此在8月供货节奏并不会明显加快。在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。
第一财经 文章作者 郑娜
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