近日，由中国社会科学院生态文明研究所、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书2021》在京发布。中国社会科学院生态文明研究所研究员、蓝皮书副主编张智在题为"2021年中国房地产市场的分析与展望"的报告中指出，当前租赁住房市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题突出。
报告提到，从去年开始，有很多风险集中暴露，一些长租公寓"爆雷"，出现资金链断裂问题，这对租赁市场的稳定健康发展有负面影响，要解决这个问题确实需要付出巨大努力。报告指出，长租公寓主要有三个风险来源：一是"高收低租""长收短付"高金融杠杆；二是受疫情影响，租赁需求减少，长租公寓空置率陡增；三是租金下降、资本撤资，导致资金链断裂。其中，租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象，长租公寓以"高进低租"价格优势，烧钱抢房，垄断两头客源。
2020年全国重点城市，包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市，租赁城郊环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值，长租公寓企业盈利难度很大。同时，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都影响租赁市场未来预期。
张智在报告中提出了几点对促进长租公寓平稳健康发展对策：一是加强监管，规范长租公寓企业行为。通过法治保障，明晰住房租赁双方的权利义务关系，明确双方责任，进一步规范租赁行为，加强长租公寓企业监管，限制企业资金池和租金贷行为选择，通过去杠杆、去金融等手段，让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给，重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化，鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有"轻资产"长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式，即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节，这种模式将起到住房租赁市场的"稳定器"和"压舱石"作用。三是聚集优势，提升企业精细化运营服务质量。
张智指出，这要求未来重点发展机构化、专业化租房租赁，特别是自持型、重资产租房租赁，对当前存在租房租赁收益率过低，缺乏低成本长期租金，人们长期租赁意愿等深层次问题，要有效增加租赁住房供给，使住房租赁市场可持续发展。
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