二手房市场在变差么，我不知道，但是中介市场在变差，那是一定的
要明确这件事，首先需要明白二手市场下一步的趋势会是如何
01、很长一段时间，中介市场是在房地产庇护下成长起来的市场。
在房地产这个经历高度调控的赛道里，所有的调控几乎可以分为两个阶段，前十五年叫调控预期，后五年叫调控舆论
什么叫调控预期
内核是希望大家对于楼市的热度可以降下来，预期不要太过乐观，所有十年前我们看过的一套二套的首付比例，购买资格以及信贷利率，这些都是在预期上的调控
而十年后的调控内核叫调控舆论
比如我们看到的对土地的管控，一手房的预售证以及各种内向指标，就是用最直白的价格因素告诉大家，楼市未来是平稳的
而二手中介市场很好的避开了所有的调控诉求
因为是一对一的成交，并且单套房子的成交价格并未对外公示
再加上不少交易是特殊的处理方式，所以在很长一段时间市场对于上海二手房的真实成交价格其实是不知道的
所以除了统一的购买资格和首付比例之外，二手市场几乎没有经历过针对性的调控
但是这件事在2021年发生了改变，而且是彻底的改变
一个很重要的源头就是如今的二手市场也成为舆论信号的源头，那就是房源上线
当规模化中介开始在线上搭建房源平台，这本来针对于购房者用来筛选比对房源的平台，因为价格被真实记录，前后的调整过程都能够被查询
这样的价格以及前后价格的波动就成为了信号的源头
最典型的信号其实是来自万科翡翠公园
这算是2020年上海二手市场最魔幻的一个小区了
因为产业+中环+次新房+学区，这个盘几乎集合了二手市场所有的利好信号，过去一年成为了走势最凶猛的一个小区
猛到直接在平台内下架了，因为单看价格实在太突兀
从那个节点后，二手小区的价格就已然成为了信号的源头
这也是这一次上海出核验价的根本原因
核验价的内核是调控预期不调控交易，所有线上发布的房源都必须经历核验，也是基于此将社区房价这个信号源给管控下来
所以各位如果理解了这个逻辑，你就会知道对于核验价的管控就不是短线事件
在上海核验价一定会坚定不移的贯彻执行
不少小区如今的核验价已经有三次以上的优化了，背后也说明希望核验价格越来越合理
合理本身就说明了这是一个长线事件
当然，你说虽然核验价是管控预期不管控交易，但是你说对交易不影响怎么可能呢
如今的三价合一也就说明了未来银行信贷都是围绕着核验价进行发放
这件事未来只有两种可能，第一真实房价下滑到核验价的区间，第二价格不动但是购房者付出更多的首付
这两件事不论哪个，对于中介市场都是不利的信号
你说业绩不下滑几乎没有哪个中介兄弟们会相信
02、当然，大势变化只是其中一个转变，对于门店经纪来说，在大势下还有模式的转变在潜伏
最近两年链家的存在改变了这个赛道很多，一个很重要的变化是提升了经纪人的服务半径
什么意思，因为房源上线之后，获得的客源是全市的，而房源共享之后可以匹配的房源也是全市的
所以理论上单位个体是可以服务更多的人并且匹配范围更广的房源，而且开始有跨区域合作和双边经纪的萌芽
但是核验价带来的巨大变化就是在线房源数的变少，直接少了一半
而房源量变少意味着线上平台的内容变少所以获客能力也将降低
所以对于经纪行业来说，好不容易开始构建出的高效率模式伴随着房源没办法上线之后，经纪行业又进入了老传统的私盘模式
就是单位门店的服务边界又回归到商圈范围
我获客来自周边小区，房源推荐的重点也来自商圈内的房源
私盘模式下带来的最大变化就是：可能不需要那么多中介行业从业者
因为工作量开始下降，并且工作颗粒度开始变的大
所以单位门店对于经纪人数量的需求度会减少
在门店关门之前，单位门店压缩人力成本一定会存在，而这个时候能够留下来，或者说依然有足够竞争力的经纪人一定有几个技能
第一叫房源开拓的能力，一个叫老带新的能力，在私盘模式下的中介交易，这两个核心将得到混沌市场下的特殊放大
当然我觉得大型中介企业在下半年一定会启动的一件事叫：房源美化
通过帮助房东将房子简易装修从而和房东形成信任捆绑将成为平台方获得房源的能力
所以某种程度上这一轮行情反而对链家这样的大企业或许没什么影响
反而中间段的中原太平洋可能会迎来最难的时候
当然对于个体来说必须要问自己一个问题：我一年能卖几套房子
其实可以算一个大帐，上海一年卖掉25万套房子算是不错的业绩，而上海有接近10万个中介，但是上海有接近一半是手拉手不用中介成交的
所以换句话来说一个人一年的平均成交量只有1.5套
如果一些品牌中介的经纪人效率相对更高的话，那么普通中介一年的平均成交量只有在1套左右
这也是为什么中介这个赛道的人员流动率会那么大
我听过一个很夸张的数据，就是一个门店基本上一年下来人全换一遍
一边是业绩不好很多人走，一边是门槛低又有很多人来，高流动率带动门店的焦虑感，而这个焦虑感也成为推动无数中介房企的最后一根稻草
当然最差的还在后面
03、可能一个中介很努力很努力，他的年均成交量还不会超过1.5套，那是因为信贷周期被无限度的拉长
这也是我看不懂的地方，就是放贷的速度居然可以这么慢
放贷慢意味着哪怕你收到佣金了，你的单笔服务周期要变长
当然这还不是最坏的
更坏的是因为信贷拉长，置换的周期会被拉长，所以如果你服务的客户是卖掉房子再买房子，这个交易就被无限度的押后
而这个押后也就意味着你的1.5或许就会变成1以及0.5
替我买到现在我住的这套房子的中介小哥和我说，从我这之后就再也没有开过单了，而我上一次换房子是去年的10月份
一晃到现在也快一年了
那么在上海置换客户有多少，这里没有一个准确数字，但是我的大致感受是五成以上，置换一定是当下的主旋律，在未来更是如此
置换毫无疑问会让交易变慢
链家每个月成交其实有两个数据，一个叫网签，一个叫下定
基本上网签数据在上海链家一直保持稳定，一个月4000+套的网签，占据上海20%+的市场份额，今年一直以来都是如此
而7月的下定量突然锐减到3000+套，换句话来说，如今的网签某种程度上都是之前积蓄下来的量
而最真实反映当下购买力以及客群情况的下定量，已经有了明显的下滑
在这过程中就是来自交易周期的拉长
那么，未来上海的放贷速度会下来么
目前来看很难，倒不是其他的原因，就是：今年的额度用光了
再怎么调整都是明年的事情
今年的额度消失殆尽，银行多余的信贷大多都用来支持一手房，也很能理解银行的决定，但是二手房贷的积压可能第一冲垮的会是无数的中介门店
未来这几个月一定是非常难的5个月，市场从房源、客源、信贷……几乎一切都真空了，抽干了从业者的精力
04、上海需要那么多中介么
这是我们可以反问自己的问题，或许真的不需要那么多
行业内曾经做过一个承压测试，中介从业者减少一半这个赛道不会有任何的问题
本质上的内核就是没有那么多房子需要经纪人服务，我定义今年下半年会是中介行业洗牌的元年，会淘汰掉不少从业者
因为我们最近也开始自建二手中介团队，也了解过这个赛道里从业者的现状，发现一个很可悲的事实就是：这个赛道是没什么信用体系的个体
简单来说，很多从业者是不介意自己和别人撕破脸的
这很魔幻，但这也是事实
因为反正做这行就没想过做很久，赚钱是第一要素，短暂的和颜悦色背后都以个人利益为第一考量
所以这也是链家这家企业的伟大之处，不论如何他提升了经纪人的门槛和标准，以及从业底线
而今年过后我相信没有个人信用的经纪人、门店甚至中介品牌都会最快程度的消失
中介门店开始自危之前，经纪人个体需要思考下自己的未来
中介市场不再是蛮荒体系，一个重要截点就是他被更加多元的被监管，监管的底气就来自不需要那么多从业者，但又太需要更好的从业者。
(文章来源于真叫卢俊)
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