房企中报发布之后，一个不容忽视的行业问题浮出水面。在房企营业收入、利润同比均获增长的同时，毛利率出现普遍下降。对于行业大面积增收不增利，新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础，推出《2021年上半年50强房企毛利率排行榜》（简称“榜单”），以探求毛利率下降的症结。
从榜单来看，今年上半年，50强房企平均毛利率为22.41%，而去年上半年则为28.1%，同比下降5.69个百分点。50家房企中，仅有3家房企毛利率维持正增长，毛利率下降的房企达到47家。房地产行业毛利率为何下降？在毛利率“跌”声一片中，谁幸免？谁陷亏损？
50强房企47家毛利率下跌
据榜单显示，今年上半年，50强房企平均毛利率为22.41%，而去年上半年则为28.1%，同比下降5.69个百分点。
在50家房企中，仅有3家房企毛利率维持正增长，而且增长均维持在一位数以内。其中，今年上半年，时代中国毛利率为33.35%，同比增长6.4个百分点；华发股份（600325）毛利率为29.58%，同比增长4.98个百分点；招商蛇口（001979）毛利率为25.8%，同比增长1.95个百分点。
从榜单来看，今年上半年，50强房企毛利率最高者为宝龙地产，虽然毛利率为35.18%，但是同比去年仍然下降了1.88个百分点。而宝龙地产近年来的毛利率保持平稳，自2017年以来，毛利率均超过30%。今年上半年，宝龙地产营收同比增长20.73%，物业开发是其主要收入来源，合约销售额约530.39亿元，同比增长约68.2%。这也是其毛利率能排在前位的原因。
排名第50位的蓝光发展（600466）上半年毛利率同比下降了32.51个百分点至-5.24%，成为50强房企毛利率下跌幅度最高的房企。
今年以来，蓝光发展陷入流动性危机，出现债务违约的情况。截至2021年7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。
值得关注的是，除了蓝光发展外，绝大多数的房企毛利率也出现下降，50强房企中有47家毛利率下跌。而且很多大型规模房企虽然营收增长，但在毛利率的排行中，则处于弱势地位。
绿地控股（600606）虽然上半年获得“营收王”的称号，但在毛利率的排行中，排名第48位。中国恒大排名第46位，碧桂园排名第37位，中国金茂排名第34位，融创中国排名第29位。
华侨城A虽然以33.32%的毛利率位列第三位，但是相比去年同期的54.85%，也下跌了21.53个百分点。今年上半年，毛利率同比去年减少幅度较大的房企，包括蓝光发展、中国恒大、中国金茂、滨江集团（002244）、大悦城（000031）控股、金地集团（600383）、华侨城A，下跌的百分点均在两位数以上。
地价上升、销售限价制约毛利率
在房企中期业绩发布会上，利润以及毛利率成为被提问的焦点问题。
那么，房地产行业毛利率为何下降？对此，亿翰智库分析人士认为，房地产行业利润率的下滑是历史必然的趋势。从事物的发展规律来看，当行业发展足够成熟，高利润率的状态大概率不能长久维持。
“行业已经过了暴利时代。”旭辉控股董事局主席林中在中期业绩发布会上这样表示，在稳房价、稳地价、稳预期的引导下，行业一定会走向平稳健康的发展，也会进入一个全方位、高强度的竞争，所以带来行业利润率的回落。
万科首席执行官、总裁祝九胜中期业绩发布会上直言：“万科的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至不足以对冲利润率的下滑。”
“2017年以来，地售比（地价占售价的比例）一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐地体现在结算端。可以看到，从今年一季度、中期乃至全年可能都是这样一个逻辑。万科未来两年还是有一定的毛利率下降的压力。”万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华如是说。
金科股份（000656）董事长周达也提到，2020年、2021年结转的大部分项目基本上都是在2018年、2019年所获取的土地，而那时候的土地竞争比较激烈。此外，周达认为，整个行业的毛利率下行也受2018年以后，包括限价等调控政策的影响。
“毛利率下降的主要原因是市场限价，该批结转项目主要是在2017年、2018年拿的项目，在获取项目之前并没有限价政策，随后便出现限价政策和市场下行的问题。”旭辉控股CEO林峰这样表示。
除了上述共性之外，房企对于毛利率的下降还有着不同的说法。碧桂园常务副总裁程光煜表示，从销售端来看，由于2019年下半年之后，尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升，所以销售毛利水平在2020年是低点，2021年已经到了上升通道。
除了与近年地价占房价比重提高外，金地集团在中报中还解释称，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。
业内：毛利率下降趋势持续，明年或触底
“未来一段时间，在限价和土地等政策的作用下，房地产毛利率仍将延续下降的走势。”这一判断几乎成为业内人士的共识。
其中，亿翰智库分析人士认为，房企的利润率空间相对有限，整体利润率向着制造业利润率过渡的趋势是比较确定的。
问题是，房地产行业毛利率何时触底？林中预测，可能到明年年底见底。
程光煜也提到，“预计明年年中至年底，可以看到收入端毛利水平的低点。由于已销售未结转的毛利水平相对比较稳定，在2020年和2021年获取的项目当期销售毛利水平大概在20%到25%之间。”
对于行业毛利率的整体水平，周达也认为，未来会保持在20%到25%，这将是行业的整体水平。
相比之下，林峰预计，在政府限地价、限售价的情况下，未来行业的毛利率可能还会进一步下降。较优秀的企业，毛利率可能会做到20%左右，差一点的可能是15%左右。
“整个行业利润一定要回到平均回报水平。”祝九胜认为，因企业个体的差异，可以推断的是，谁的精细管理做得好、产品好、服务好，谁更能赢得客户、赢得投资人的青睐，回报水平就会高一点。
在亿翰智库分析人士看来，房企普遍反映毛利率在25%以内。但事实上，未来利润率仍需要经历一个持续探底的过程，至于2021年会不会成为利润率的底部，还需进一步去观察企业的投资拿地情况， 成本费用的管控情况等。可以肯定的是，由于地价房价联动调控，调控持续升级，融资政策不断加码，即使利润率触达底部，也不太可能会出现大幅度的反弹等。
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