过去20年，中国房地产行业一直在加速发展。但随着调控的深入与不断加码，以及“三条红线”“两集中”“五档房贷”“保障性租赁住房”“二手房指导价”等政策的陆续落地，行业赛道规则发生翻天覆地的变化。
高增长远去是趋势
面对行业的变化，房企们的竞赛策略也进行了相应的调整。9月18日，在南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会上，诸多业内人士对于在新周期、新形势、新理念之下，推动中国房地产行业平稳、安全、高质量发展提出了丰富观点。
中国房地产行业协会会长冯俊指出，在房地产发展中，首先需要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”纲领，在认识这一纲领的发展趋势上有四个基点：扩大内需、共同富裕、化解风险和绿色低碳消费。冯俊称，“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”
基于这样的政策导向，冯俊针对当前房地产行业发展提出几点建议，包括建设宜居城市、对高层建筑（负面影响）的认识、城市更新、满足人民群众增长的居住和生活需要、改善住房供应结构发展租赁住房、推动产业数字化等。
针对目前房地产市场呈现出“冰火两重天”态势，中国财政科学研究院研究员、博士生导师、华夏新供给经济学研究院院长贾康指出，一线城市曾经有非常迅猛的上升，“然后又在调控之下非常明显的急剧跌落”，而二三线城市总体趋势在2015年930新政之前有三波上涨，一波比一波“上得更加有高度”。
至于“冰”的一面，贾康解释说，三四线城市一部分去库存的压力没有消化，比如东北人口净流出数量非常可观，在某些城市两三万一套房子没人接盘，这种情况比较极端，也是行业需要考虑的问题。
曾经房地产被用来作为短期刺激经济的工具，因此住房的投资属性被放大，造成一段时期内市场的失序。对此，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，不应忽略中央在平衡百姓的基本消费需求和投资需求上的决心。
钟伟指出，在这种长期的政策导向下，房地产行业的高增长远去也是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期。”
“’行业的回归’这件事很好，回到十几年前的玩法，未来房地产行业依然很有希望。”弘阳地产执行董事及总裁袁春围绕“房地产业如何破解’中年危机’”这一话题，进行了观点分享。关于规模与安全的平衡，袁春表示，行业其实已经达成共识了，肯定不是越大越好，而是越稳越好。袁春认为，“其实房地产不存在中年危机，之前十年是年少太轻狂，现在挺好，回到十年前的玩法了，大家更重视产品，更要重视客户，回归到行业本来的样子。”
开发商的三个“新角色”
进入下半场，行业是否还能维持往日的增长神话，成为业内人士们最为关心的议题。对此，冯俊指出，房地产市场今后几十年的增长，像前几年那样超过20%的增长，可能既不需要、也不可能。但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的。“在相当长的时间里面我们总的规模会保持（在）这么一个水平上。”
当下，开发商又该如何继续保持发展？钟伟指出，未来开发商不再自称为开发商，而是需要另外三种角色：第一种角色是高大上的城市运营商，第二是美好生活的运营商，第三是居屋运维的能力。
从科技强国的角度来说，全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生表示，强化国家战略科技力量是房地产业未来发展的途径之一。“回顾过去，中国房地产科技发展脉络的主线是在建筑节能、绿色建筑上，现在全行业都在抓数字化进程，就是智慧城市、智慧社区、智慧家居这一条线，我觉得现在特别缺失的是工业互联网。”
同时，聂梅生表示，“新金融”将赋能房地产业的新发展。“绿债在中国是非常好的债权债务的融资工具，它的特点是非常优惠，最近我们和发改委的投融资协会正在一起做中国房地产绿债的评价标准，这个已经启动了。”
优客工场创始人毛大庆表示：“我们这些年从新办公和城市办公服务的维度上试图去围绕着两个维度去赋能，一个是数字和智慧化为楼宇赋能，二用数字化、智慧化赋能里面的用户。”
在房地产税方面，贾康认为，当下存在着扩大试点范围的可能性和必要性，“除了海南之外，深圳打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，理应考虑现在房地产调控这么尴尬，要赶快用经济手段替代行政手段，按中央的要求在共同富裕方面形成示范区，积极考虑加入试点范围。”
物管行业增长逻辑悄然变化
值得一提的是，经历了资本化浪潮的冲洗，物管行业的增长逻辑正在发生变化。
雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化浪潮中物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。“每个行业都有这样的趋势，以前讲的物业管理行业，尤其是头部的物业管理企业，大部分是地产企业旗下的物业公司，增长主要来源于地产的供给。随着现集中度越来越密集，再加上这个行业非常分散，这个整合一定是个大的趋势。”
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态，不管什么样的业态，什么样的商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
此外，多元化赛道的挖掘一直都是物企实现换道超车的增长密码，与会人士认为这一赛道的扩张上应“有所为有所不为”。例如，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰表示，在业务扩张的时候会考虑以下因素，一是要符合企业的集中化策略，二是考虑业务的规模空间，三是业务专业性程度。
而关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化，此外，未来在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。
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