自2016年的“930”调控以来，地产行业一直处于政策调控的升级加码之中。从多地市住宅“限购”政策，到后来的“限购、限贷、限价、限商、限售”五限政策，地产需求侧调控已基本达到顶峰。而后，地产供给侧又迎来了“三道红线”“两集中”等调控政策，房企的融资和拿地受到重重限制。
目前，已经形成了由央行、自然资源部、住建部共同锻造的融资端“三道红线”、投资端“两集中”、销售端“限价”的调控铁三角。面对严苛的调控政策和充满不确定性的外部经济环境，房企数字经营势在必行。
“三道红线”加速行业转型 推动房企转变
2020年8月住房城乡建设部、人民银行在重点房地产企业座谈会中，提出以降低负债、资金监测、融资管控为核心的“三道红线”政策，如图1所示，并选取碧桂园、恒大、万科等12家头部企业作为行业试点，要求12家企业在三年内实现“三道红线”的全面达标。
“三道红线” 指标直指降负债、控拿地，一经提出，就对地产行业的格局、增长方式、企业经营等各方面带来不同程度的影响，长期来看更是与2002年推行的“招拍挂”政策一样，意义深远。
1、 杠杆率受限，行业低速增长期和整合周期被拉长
“三道红线”对行业杠杆率进行限制，将导致行业复合增长率下行，使得行业长期进入低速增长期。“三道红线”将总资产负债率限制在10%，相当于将行业杠杆率控制在3.3倍，对标巴塞尔协议对银行复合增长率的影响，可以预见，此后复合增长率大概率维持在10%～20%，不会再出现40%～50%的高点，整个行业也将进入漫长的低速增长时期。
杠杆率的限制也会延长行业的整合周期。“三道红线”之下，房企面临严格的财务约束，可能出现收并购导致负债表“爆表”的情况。所以，房企收并购热度下降，依靠收并购快速整合行业资源的时期也告一段落，行业整合周期将被拉长。
2、 行业分化加剧，弯道超车难上加难
“三道红线”对不同类型的企业影响不同，这让原本就集中度高的地产行业更加分化。
首先，“三道红线”对于大型国央企有利，对于中小型民企不利。大型国央企的资金和负债管理一向严格，受“三道红线”约束的影响不大；同时，其背景优势显著，更容易以较低的成本获得足够的资源和资金。而中小型民企大多存在杠杆率控制不佳的问题，需要通过减速发展优化杠杆；其补充资本能力也较差，面对行业从负债驱动到资本驱动规模的转变，更加困难重重。
其次，“三道红线”对领先的大型企业有利，对于落后的追赶型企业不利。大企业往往拥有更好的财务调控空间和能力，以及更好的资本和资源获取能力，受新政影响不大。而排名较靠后的追赶型企业，失去了金融杠杆的加成，更难在拿地等方面获得优质资源，与大企业的差距只会越来越大。
此外，“三道红线”让房企失去了依靠土地和金融杠杆实现规模跳涨的机会，切断了中小企业的弯道超车之路，其鼓励的经营杠杆，最大也只有几倍的空间，难以帮助企业实现短期内的规模飞涨。
3、 行业增长方式被颠覆，精细化管理迫在眉睫
“三道红线”结束了房企依靠土地和金融红利实现增长的时期，取而代之的是管理红利的到来以及经营杠杆的使用，而抓住经营杠杆、实现规模增长的核心就是精细化管理。在管理红利时代，房企与制造业的增长逻辑愈发趋同，加强成本控制、提高人均效能、提升决策效率、增强运营能力、优化节点控制等将成为房企保证规模和脱颖而出的重要手段。
4、 房企经营策略转变，土地市场降温，融资成本降低
房企将持续关注高周转和现金流，同时一改多拿地、广积粮的策略，采用不囤地、不捂盘、零库存的方式，积极响应“三道红线”的要求。房企经营策略的转变，将令土地和融资市场发生改变。
政策一出，房企纷纷缩减拿地计划，非热点城市和区域的土地市场投资热度快速降温，热点城市和区域的土地市场竞争压力有所缓解，将令地价更加合理；房企执行控拿地、降负债、重经营策略，必将降低企业风险，令财务更加稳健，从而获得更高市场评级，降低融资成本。
5、 房企注重多元化发展，新的市场平衡将形成
短期来看，行业在金融杠杆受限的情况下，规模增速和利润水平都将呈现下滑趋势，但房企必将在一个新的规模和利润上形成新的平衡。为了在新的平衡中占据一席之地，加快多元化转型步伐成为房企规模增长新的突破口。
“两集中”对房企的生存发展 提出更高要求
2021年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市实施“两集中”供地。“两集中”政策是指地方政府进行土地出让时，必须集中发布出让公告、集中组织出让活动。“两集中”政策是“控地产、保产业”政策基调下的产物，目标是防止房地产市场过热。政策试图通过规范各地政府的土地供应，加大土地供应量，稳定土地市场预期。
“两集中”政策是对房地产调控机制的进一步深化，势必对土地和商品房市场造成深远影响，也对房企的生存发展提出更高要求。
1、 企业的融资和现金流管理能力面临挑战
“两集中”政策要求各地将土地出让活动限制在每年三次，意味着房企只能在特定的时间段参与土地竞拍。房企在集中拿地的过程中所需缴纳的高额保证金、土地出让金，会在短时间内占用房企大量的货币资金，这对企业的融资能力提出更高的要求。
此外，集中拿地对房企的现金流管理能力也提出重大挑战。受到“三道红线”的制约，房企通过外部融资来满足拿地资金需求的能力被极大地削弱，需要更多地通过项目销售回款来补充资金。因此，房企如何进行新房销售节点铺排，以应对节点型的拿地资金需求，如何对现金流进行有效管理，成为亟待解决的难题。
2、 企业投资和运营能力遭受重大考验
由于“两集中”政策极大缩短了房企拿地的投资决策周期，房企必须在短时间内完成大量的投资决策。时间短、任务重，必然会导致投资误判的几率上升，而“三道红线”强压之下，房企的投资容错率却大大降低。同时，供地活动集中度大大提高，意味着房企对城市的选择和地块的选择需要同步进行，这也对投资判断提出了更高的挑战。
同时，房企的运营能力也遭受重大考验。“两集中”政策将以前分步在12个月的拿地、开工、竣备、交房等运营活动集中到了几个大的时间节点，单位时间的工作量会大幅攀升。一旦各项工作没有很好地“咬合”上，将影响资金的流转，甚至耽误后续的投资拿地活动。
3、 房企的阵营分化更加显著
面对“两集中”政策，在融资、拿地等方面拥有特殊优势的房企会占据更大的主动性。
首先，在“两集中”和“三道红线”背景下，民企普遍受限的融资能力导致在拿地时深受掣肘，而央国企却可以放心大展拳脚，优势更加显著。另一方面，在运营安排上，由于高昂的资金成本，民企不得不普遍采用高周转模式，在销售竞争激烈时被迫以价换量，而央国企凭借极低的资金成本，可以更加稳妥地安排项目节点，从而获得更高的利润。
其次，“三道红线”的管控之下，此前财务风格比较激进、资金管控能力较弱的房企受到了更大制约；而财务风格稳健的企业更受到资本市场的青睐，竞争优势得到进一步强化。
最后，拥有产业IP等多元化拿地手段的房企优势也更加显著。这些房企可以通过多元化拿地，在一定程度上避开土地市场的激烈竞争，不仅能有效降低拿地成本，还可以更好地锁定目标地块。除去与地产业务的协同利好外，部分产业项目还可以享受一定的政府扶持政
面对严苛政策环境 数字经营成房企必选项
随着调控持续加码升级，周转和杠杆红利消失殆尽，房企的增长模式已然从过去的规模跳涨转变为以利润为核心的有质量的增长。面对企业经营管理侧重的改变，房企需要借助云计算、大数据等新型技术，对企业的数字化建设进行全面升级，搭建一个更实时、更完备的数字化经营平台。
明源云基于在地产数字化领域二十余年的创新耕耘，推出全新一代地产数字基座产品——明源云ERP V3.5版本，围绕业务通、业财通、数据通三大能力建设，帮助地产企业构筑数字经营新未来。
1、 业务通：打造运营协同与业务交圈能力
随着地产企业的发展，其组织构成日趋复杂，不同部门间极易产生“部门墙”，设计与成本、采购与成本、工程与成本等协同不畅，导致供货不及时、被动等待、相互扯皮等现象屡见不鲜。加上各部门不同系统的并存且系统不连通，大大拉低组织运转效率。
明源云ERP构建投运一体的数字化体系，以经营目标为导向，以全景计划为主线，促进业务流、数据流高效融合，实现58个业务场景的生产通、供应链协同、营销通；同时对公司的经营进行全周期、全项目、全业务实时监控，并对异常指标预警、信息输出、数据整合的经营目标全方位管控，从而实现公司业务之间的高效协同，让工作按时保质完成。
在项目的资源管理上，明源云ERP帮助项目负责人以储、产、供、销、存、回、结为轴心，实现货值、资源的动态管理和调配，有效防止企业在开发过程中堆货销售，也防止营销空转、无货可卖、滞重库存等问题。
2、 业财通：实现经营闭环和业财融合能力
随着“三道红线”政策出台，现金流、利润、规模等核心指标关系着地产企业的生死存亡。快速掌握这些核心财务指标，是公司经营能力的体现，但不少房企面临财务和业务不能融合，业务数据不能及时地到达财务系统等问题。
为此，明源云ERP全面拉通财务与业务，实现投前管理、投后管理、全面预算3大领域40个业务场景的纵横打通。投前管理通过系统预置测算模型及敏感性分析场景，一键出具投资报告，支撑投前精准决策，快速测算；投后管理考虑了时间驱动及事件驱动的所有应用场景，绕投资承诺目标，对标项目成功标尺，实现“拿地即承诺，承诺即目标”的投前投后一体化拉通；全面预算系统帮助企业瞄准业务目标，把人、财、事匹配起来，支撑业务目标可实现，并通过预算管理对资源的优化配置，建立预核算与战略、业务组合、价值和投资回报的大闭环管理，最终对公司及组织绩效作出评价。
3、 数据通：构建数据经营洞察能力
数据的准确性是房企非常核心的事情，数据不准会影响决策的方向。基于对数据重要性的理解，明源云ERP的主数据系统实现了以业务板块+业务过程+分析维度为架构的企业级数据资产体系。具体表现为帮助公司全面统一数据口径，比如整合以法人为基础的主数据，使ERP具备经营主体与核算基础。明源云ERP还内嵌了数据的巡检机制及质量保障措施，利用宽表和大数据技术、指标呈现技术，将数据推送到各个决策人员手中和各个决策场景中 。
明源云ERP在数据通方面搭建了8个专业线条、32个数据主题域、83个标准数据公共层表、298 个标准指标体系，核心在于一站式提供从数据接入到数据应用全链路的数据集成、开发、建模能力，并通过打造大小屏的决策看板，聚焦决策分析场景，以可视化的方式助力精准决策，让决策层看的准、看得清、控得住。
结语
据不完全统计，2021年各类房地产调控已累计突破420次，作为政策敏感性行业，房地产进入下行通道已成不容争辩的事实，房企经营升级日趋紧迫和关键。为此，房企纷纷选择转变生存逻辑，通过数字化实现经营破局，在严苛的政策环境中，突破利润瓶颈，跑出“加速度”。当行业变革以势不可挡之姿席卷而来，机会终将留给有准备的人！
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