现在楼市情绪非常低迷，炒房客如同霜打的茄子，正嗷嗷等待救市的信号。
可好转信号没等到，“噩耗”倒是先来了。
2021年第20期的“求是杂志”发表国家主席的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章中有个非常重要的说法，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
这应该是首次从国家最高领导人层面针对房地产税的发声，意义不容小觑。
今年5月，财政部多部门召开了房地产税改革试点工作座谈会，但此后没有下文，而每年房地产税都会像狼来了，喜欢拉出来溜溜，但始终不见真人。
这次最高层罕见发声，还是在楼市一片低迷之中发声，这次要来真格的了？
楼市的弦崩本得贼紧，这猛的来一下，会不会一棍子把房价打下去？
前面的几篇文章中，我都有提及当前的楼市行情。
置换改善刚需不好过，投资客不好过，开发商不好过，买了房的准业主也坐立不安。
大家就如同热锅上的蚂蚁，正在热得蹦蹦跳。
房企，是彻底躺平。
全国各地土拍正在陆续流拍中，无一幸免。
苏州第二次集中供地，底价拿下。
南京、重庆、杭州、上海供地终止出让，广州第二次集中土拍50%以上的地块流拍。
房企三道红线加上楼市的调控，融资端无法从银行拿钱，只好赶紧降价卖房，结果来了个限跌，好家伙，回款速度人为手动调慢了。
现在房企除了着急就是着急。
毕竟恒大的前车之鉴就摆在前头，短短几个月，新力、富力、花样年都传出暴雷信号，后面估计还有排着队的难兄难弟，大家都在等好转的信号，都在赌ZF的决心。
房企暴雷，谁又能独善其身？
准备在楼市低迷入场的刚需，犹豫了。
恒大这么大都能暴，还有什么不可能，现在还有哪个开发商值得信任？
新房除了有烂尾的风险，还有质量维权的隐患，毕竟做高端系的金茂府都在深圳摔了跤，还有什么不可能。
那买二手，二手房核心城市搞了二手房指导价，市场价的7折，要想买就只能接受抬高首付，根本吃不消。
置换买家呢，自家这套卖不出去，看中的那套又死活不肯降价，到底还换不换，如同挠心般的纠结。
于是，所有人都在等。
等一个楼市的信号，到底是向上还是向下，给个痛快话。
还有人在赌，赌的就是GJ不可能放弃楼市这个兜底经济的夜壶，一定会有放松的信号。
但如今看来，却是发出截然不同的信号：
房地产税要来了，楼市最危急时刻还没过去，房价下跌才开始？
我们看回这次文章的说法：
要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
也就是说，房地产税一直在筹划，只是在要找合适的试点城市推出。
之前试点城市呼声最高的就是深圳和海南，一个是社会主义先行示范区，一个是自贸港，都是热钱流入，炒房客流连忘返的地方。
但如果真要试点，最合理的应该是核心大城市都挑几个典型。
比如一线城市是深圳，还有这几年网红的炒作城市杭州，还有房价连续上涨60多个月的西安，包括合肥、成都，都应该择机选取作为试点城市。
还有一些还在房价异常高的三四线城市，都该纳入试点范畴。
找典型的试点城市，这是第一步。
第二步是执行层面，到底怎么开征，是按面积还是套数，税率到底是多少？
首先要确定的就是：税率
从2011年开始，国家曾选择了上海、重庆试点房产税。但只对增量房屋征收，只对豪宅征收，税率局限性非常大，效果也根本没有达到。
如果再一次推出，一定是吸取了之前的教训，重新制定。
我们看一下美国的房地产税：
美国目前的房地产税税率是1%-3%，税率由地方政府根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。
比如日本是固定资产税，税率是1.4%，加拿大是1%-2.3%。
如果我们按照国际的平均标准，大概率是1%的税率。
但哪怕税率解决了，最重要的还有征收的标准。
是按照套数征收，还是按照人头面积征收，这也是难点，所以为什么房地产税迟迟无法落地，因为制定的标准很难衡量。
美国的标准是不管你有几套房，几口人居住，只要有房产就必须按规定税率纳税。
这倒是一种最公平的方法。
如果按照套数征收，可能出现的问题是，大家赶紧卖掉非核心地段的多套房，去哄抢核心地段的大户型产品，就会人为造成结构性供需失衡，富人们的大户型在涨价，而小户型只能留给刚需接盘。
如果按照人口征收，每人30平米的面积免征，那会出现：上海市中心一套120平米的房子，价值2000万，但因为家里四口人，结果免征，而刚需在郊区一套120平米的户型，因为只有一个人住，要缴纳90平米的税，这也不公平。
那不等于穷人纳税，富人免征？谁会愿意？
所以房产税的制定才这么难，到底怎样才能做到相对公平，这是最头疼的。
但难归难，从2018年我们提出要稳妥推进房地产税立法，到2019年的稳步推进，再到现在，已经有2-3年的基础了，再结合当下大环境，房地产税真的离我们不远了。
早之前大胡子李老师不管在直播还是文章中，都提出5年内，一定会有房地产税。
现在高层都发声，看来是真不远了。
房地产税，能不能降房价？
我们制定房地产税的初衷，是为了降房价吗？
显然不是，而是经济发展到一定阶段，我们的必然走向。
我们经常说房地产是我们经济压舱石，因为地方ZF的财政来源就是依靠土地出让金，只要嗷嗷卖地，就能获得巨额财政收入，这就够香了。
其他九牛一毛的税收来源根本没那么重要。
可现在呢，土地是不可再生的，这就意味着卖地是无法持续的。
只靠卖地来获取收入，就会盲目推高房价，长期以往这就是民生问题，消费上不去、生育率上不去，都和高房价有关，内卷、躺平、和高房价也有关系。
不仅如此，2021年一季度我国宏观杠杆率为276.8%，其中居民杠杆率72.1%，政府部门杠杆率44.5%，企业部门杠杆率为160.3%，几乎全民处在一个负债的状态。
而居民贷款中，房贷已经占了家庭总负债的70%以上，信贷和债务而风险在不断加大，一旦风险杀到，危机就如同多米诺骨牌效应一般，一路暴下去，一发不可收拾。
大家都被房贷压住，一旦危机来临，没人能独善其身。
去年年末我们的货币政策其实就从宽松转向收紧，一旦货币收紧，房地产泡沫的风险就会加大，所以为了避免房地产泡沫风险，我们从去年就开始加紧调控，压住还在上涨的房价，就是避免在货币转向时候爆发危机。
现在看似是经济行情并不好，国内消费起不来，投资增速压住，出口长期不明朗，经济形势真不算好，但还是不敢轻易放松，比如经济的短暂低迷，更怕直接的金融暴雷。
可如果不走土地财政，我们就必须有新的税收手段，而房地产税就是作为直接税和地方税开征，并且能补充地方财政的手段。
所以对于GJ而言，房地产税的意义更多在于税收的补充，而不是降房价。
但我不杀伯仁，伯仁却很可能因我而死。
虽然房地产税的初衷不是暴打房价，但在如此低迷的市场情绪中再添把火，真能起到降房价的效果。
囤房的炒房客肯定会抛房，市场上短期就会出现供大于求，房价自然会跌。
房地产税的出台也一定会影响市场情绪，空军会更加观望，短期博弈进入深度博弈，房价自然也会回归平稳。
地方ZF就能通过房地产税达到稳楼市、平房价、增税收的三重作用，确实挺妙。
我们正在经历一个非常艰难的阵痛时期，土地财政的路子越走越窄，就像是一个巨大的瘤子，你轻易不敢一刀切掉，因为疤痕太大。
不敢一刀切，但始终切，哪怕流血，也得抓紧时间，否则瘤子越来越大，最后可能还得截肢保命。
现在要切，还得找到止血贴，要不然切了之后，血流光了，伤口好不了也没用。
而房地产税就是那个止血贴。
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