本年度金融街(000402,股吧)峰会，中国金融监管机构的主要负责人都罕见地共同提到了房地产行业的外债问题，特别是其美元债务问题。中国企业更多走向国际融资市场的过程中，一个行业如此被关注，也是比较少见的。
在国内房地产调控政策持续深化的过程中，部分房地产企业转道境外金融市场融资成为重要的经营策略和融资选择，其中美元债券是境外债券融资最主要的品种。房地产企业境外美元债融资具有三个重要的特征。一是单支债券和总体融资规模相对较小。2021年4季度约有38支地产美元债到期或付息，单支债券从1亿美元-4亿美元居多，累计规模约90多亿美元。二是票息率相对较高，3年期票息率较大部分超过10%甚至高达15%。三是境外投资者投资积极性较为踊跃，大部分美元债发行是认购倍数均超过5倍。
在疫情冲击、经济下行以及房地产政策调控之下，加上部分房企自身问题，国内部分房企面临境内外债务违约风险，10月份以来中资房企美元债出现大幅下跌，房地产金融体系面临较大的不确定性。房地产企业美元债规模虽不是太大，但其违约可能引发连锁反应，潜在风险值得警惕。一是违约房地产企业将面临境内外融资困境，引发更为严重的流动性危机，如果处置不当，可能引发偿付危机。二是其他房地产企业可能面临融资可得性难题，进而危及整个房地产部门及其上下游企业，从而触发更大的经济下行风险和融资困境。三是房地产部门风险将直接传染至银行部门以及地方政府财政系统，引发更大的风险外溢冲击。更值得注意的是，部分房地产违约不是流动性或偿付问题引致，而是道德风险引致，诸如“逃废债”问题将引发更加复杂的市场冲击。
不管是境外美元债违约，还是境内人民币债违约，都将引致重大的不确定性，需要积极应对，妥善处置。从风险应对出发，一要坚决打击“逃废债”，对这种肆意破坏市场秩序的行为加以严惩。二要坚持法治化原则，率先保护购房者合法权益，同时根据法定受偿顺序，尊重和保护债权人合法权益。三是坚持一致性原则，不管是境内债务人，还是境外债务人，均要以风险收益匹配的市场化原则作为基础，一视同仁。四是注重风险隔离，重点防范房地产部门风险向金融体系和财政体系传染。五是对房地产企业融资政策进行前瞻性、结构性和针对性微调，注重防范流动性问题演化为偿付性危机，摆脱“一刀切”思维，在个人抵押贷款、开发贷款和债务流动性支持等方面的合理需求给予一定弹性，产业链利益关联顺畅化是缓释房企违约风险的最好方式。
房地产美元债的问题或风险需要进一步拓展至我国企业的外债风险领域。由于债务违约的风险传染性，我国企业外部债务风险将可能阶段性提升，融资可得性将明显下降，融资成本将进一步提升，流动性风险将进一步呈现。具有外部债务的企业可以通过调整内外债务结构、减少外部债务规模、优化外债期限或币种等方式来降低风险。无论通过何种方式缓释风险，守法、守信和市场化原则的底线不能被打破。
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