狼来了！喊了很多年，房地产税这一次真的来了？10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称《决定》），试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产。试点5年，条件成熟时，及时制定法律。
在业内人士看来，试点在前，立法在后，房地产税进入倒计时，试点最近2年内可能落地。房地产市场过热的城市大概率会成为率先试点城市，短期内对购房者的情绪带来冲击，而各地受此影响不一。
试点在前，立法在后
《决定》内容显示，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
财政部、税务总局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
对于此次试点，中原地产首席分析师张大伟表示，全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，而立法注定是相当漫长的过程。而试点，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。试点在前，立法在后，这应该是趋势了。
张大伟预计，部分城市出台房地产税试点很可能在最近2年就落地，全国范围内，短期应该是不会出台。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”。目前，房地产税改革试点工作要启动了，意味着房地产税的立法进程往前迈了一大步。
“此次政策意义重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”的表述说明当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导。房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而是要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等联系在一起。
华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康曾撰文表示，无论是为了落实“房住不炒”、加强楼市调控，还是为了调节收入分配、促进共同富裕，房地产税都已被寄予厚望。
此房地产税非彼房产税
房产税在上海、重庆试点了10年，为什么还要再做房地产税试点？事实上，虽然房产税和房地产税仅有一字之差，但是意义却不同。在张大伟看来，房地产税并非上海、重庆的房产税的升级。
对此，王玉臣解释称，房地产税，顾名思义是对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，它是一个综合性的概念，包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节。而上海和重庆试点的房产税仅仅是针对房屋本身，从概念上看，房地产税包括房产税。
王玉臣认为，在上海和重庆试点的房产税，范围并不广，其中，上海是针对二套房征收，重庆是针对别墅和高档住房征收。从实际试点效果来看，似乎并不理想，并没有起到稳定房价、共同富裕和提高财政收入等作用。因此，重庆、上海房产税的试点不足以支撑房地产税的立法，不能为房地产税提供更多更全面的参考。
此外，《决定》将试点地区的房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。对于非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
对此，严跃进解释称，商业办公等非居住的住房、企业持有的住房等，很早就在征收房产税。换句话说，过去不征税的，只有个人住宅。而现在改革的重要变化就是，个人住宅要纳入征收范围，因此，改革的核心是住宅。不过，农村住房不纳入改革。另外，意味着此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐判断，本轮房地产税试点将与沪渝房产税有明显的不同。首先，本轮房地产税应当会以全部存量房为征税对象。其次，本轮房地产税试点将会充分考虑居民家庭承受能力，以保障基本居住需求为前提。再次，本轮房地产税征收更加注重调节居民家庭财富差距，更好地实现共同富裕目标。
浙江、深圳和海南会纳入试点吗？
从目前来看，房地产税试点改革思路很清晰。《决定》内容显示，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
此外，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。
当前房地产税的首要问题是试点，什么样的城市会纳入试点？在张大伟看来，最近房地产市场过热的城市，大概率会成为率先试点城市。
严跃进则表示，此前有专家提及的浙江、深圳和海南纳入改革试点，虽然这是部分专家的观点，但是可信度很高。
“浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝炒房，所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提‘去房地产化’的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。但是就这三个省市来说，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因为共同富裕是十四五期间的改革主轴线，浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。”严跃进如是说。
《决定》授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。
业内：各地受房地产税影响不一
张大伟认为，需要注意的是房地产税只是工具，这个工具如果用来调控，肯定会非常有效，但税率和税基并没有明确，很难估算影响多大，而且很可能各地短期的影响并不一样。
上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅也表示，理论上，开征房地产税有可能在短期对房价形成压力。房地产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。但由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显。
不过，有业内人士认为，可以肯定的是，房地产税的落地，短期内对购房者的情绪将带来冲击。
许小乐表示，在当前限购限贷情形下，房地产税对需求的影响非常小，房地产税对交易市场的影响主要通过影响超额住房持有成本进而影响二手房市场的供应。通过挑选部分典型城市进行测算，房地产税并不会显著影响深圳、西安和重庆超额住房持有意愿，但会影响济南、青岛和长沙超额住房持有意愿。
许小乐进一步解释称，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。
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