房贷利率下调趋势明显。
据贝壳研究院监测结果，10月，贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。90城中20城的房贷利率下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，也覆盖无锡、湖州等长三角城市。
而近期央行公布最新一期LPR利率，仍维持在1年期3.85%，5年期及以上4.65%的水平，至今已连续18个月未变。 不过，与之挂钩的个人住房按揭贷款利率却早已波动。
年初以来，重点城市的个人房贷利率一路走高，多地突破5%高位。直至国庆假期之前，部分地区房贷利率才出现松动迹象。
一边是按兵不动的LPR，一边是波动明显的房贷利率。两相对照之下，房贷利率看上去与LPR并无干系。市场人士认为，房贷的市场利率与LPR存在一定差距，这或与房地产管控的政策环境有关。
存量房贷利率挂钩LPR
早在2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，称为深化利率市场化改革，提高利率传到效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。
相比此前，新的LPR依照公开市场操作利率加点形成，并在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种。同时，报价频率由原来的每日改为每月报价，目的旨在提高报价银行的重视程度，提升LPR的报价质量。
央行负责人表示，在LPR形成机制改革前，我国存在贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”问题。完善LPR形成机制，可促进贷款利率“两轨合一轨”，最终起到通过市场化改革方式降低贷款实际利率的效果。
公告发布1年后，存量贷款定价基准转换已完成。央行数据显示，在已转化的所有贷款中，存量个人房贷累计转换6429.7万户，规模达28.3万亿元，转换比例高达98.8%，其中94%转换为参考LPR定价。
对于“房贷族”而言，最为关心的是LPR改革会否影响房贷成本。多数“房贷族”亦表示，相比此前的贷款基准利率，挂钩LPR的房贷成本似乎要略低一些。
在新的LPR首次公布当日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制不会使得房贷利率出现明显下降，“房住不炒”的定位不能偏离。
刘国强还强调，利率改革将在一定程度上减少刚需购房者的资金成本。LPR在2021年重定价后，预计全年可谓房贷借款方人节省利息支出约500亿元。
实际上，市场房贷利率却存有波动。随着对房地产的调控和对银行资金的监管不断趋严，个人房贷利率亦不断走高。以广州为例，今年上半年，经多次上调房贷利率，四大行首套房贷利率上升至5.85%，二套一度冲破6%大关，高至6.05%。
房贷利率升降之间，LPR却始终不变，二者似乎并未呈现相关性。
LPR改革支持实体经济
房贷利率与LPR走势不一致，或与LPR改革的逻辑及目的有关。
央行行长易纲曾强调，利率是资金的价格，是重要的宏观经济变量。市场人士认为，让资金能更多配置在实体经济领域，减少中小微企业等实体经济主体的融资成本是LPR改革的根本目的。
存贷息差是商业银行的主要盈利手段。在LPR改革之前，银行间存在以贷款基准利率的一定倍数（如0.9倍）框定贷款利率隐性下限的现象。
大企业和中小企业在寻求银行融资时，其资金成本始终高于或至少等于贷款利率隐性下限。大企业财务费用的增加意味着银行可以获得更高收益，而对于中小企业而言，这就成了不得不精打细算的资金成本问题。
隐性贷款利率下限的存在，导致贷款利率易升难降，使银行在理论下行阶段无法将货币政策有效传递至实体经济。而改革后，由于LPR由18家不同类型的银行以市场化形式报价，报价结果难以精准预测，单家银行也就因此难以设定最低贷款利率隐性下限。
在此背景下，大企业贷款利率出现明显下降。大企业也往往是各家银行争抢的重点，银行面对这一群体需付出大量营销成本，而收益较此前下降，这间接导致中小企业信贷市场成为新的主战场。
多家银行的入场带动小微企业的平均贷款利率下行，同时也带动小微企业贷款市场的良性竞争，降低银行整体对小微企业的风险定价，进一步降低中小企业融资成本。
在新冠疫情等因素叠加影响下，中小微企业的融资需求较为迫切，这是LPR在较低水平稳定运行的根本原因。 作为LPR的形成基础，MLF由央行确定，当前MLF利率为2.95%，同样18个月未变。这一定程度上反映了货币政策对实体经济的支持。
不过，房贷利率的升高在逻辑上有不同之处。
具体来说，2020年下半年，央行及住建部联合出台“三条红线”，随后年末又对银行信贷提出“两个集中度”要求，再到今年初“集中供地”政策落地，对房地产行业的管控越发严格，房地产进入史上最严监管时代。
市场人士认为，房贷利率的走高事实上是政策影响供求关系，最终影响市场结果。以传统楼市销售旺季“金九银十”为例。今年9月，楼市表现并不如往年，这或与银行信贷资产腾挪有关。在房贷集中度限制的政策影响下，部分银行为达标二季度考核要求，开始主动减少房贷投放。而在阶段性考核结束后，第三季度开始银行贷款额度紧张的情况逐渐得到缓解。
在此背景下，房贷利率走势背离LPR或仍将持续一段时间，但其他经济实体的贷款利率或将仍与LPR保持一致。
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