从去年8月20日至今，房企监管新规“三道红线”已经推行一年有余。在此期间，降杠杆、控风险成为房地产行业“重头戏”，房企纷纷“减肥瘦身”，部分房企成效明显，成功实现晋级。
截至目前，万科、雅居乐、佳兆业、荣盛发展成功转绿，晋升为“绿档”房企；祥生控股通过降一档进入“黄档”房企；绿地控股、中国恒大、华发股份、华远地产等通过降一档达到“橙档”房企要求。
新京报记者通过采访上述晋级成功的房企总结出“瘦身”秘诀，包括控制有息负债规模、优化融资渠道、紧抓销售回款、多元化拿地……通过房企综合的“降血脂”动作，房地产行业逐步“挤出泡沫”。
在“三道红线”的压力下，部分房企通过降杠杆、抓回款、削减支出等举措，成功晋级。图片来源/IC photo
降负债、抓回款，万科、绿地晋级
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”。
据新京报记者统计，今年上半年，50强（以销售排行榜为基础）房企中，21家房企位列“绿档”，占比42%；22家房企为“黄档”，占比44%；5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。
在晋级之路上，万科、雅居乐、佳兆业、荣盛发展成功晋级绿档房企，保利、世茂、龙湖、招商蛇口、华润、金茂等房企继续维持“绿档”。以万科为例，在今年一季度末，万科成功将剔除预收款项的资产负债率降低为69.5%，转为绿档。
作为上半年唯一一家从“橙档”晋级“黄档”的房企，祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相关负责人告诉新京报记者：“一方面，祥生控股控制有息负债的规模；另外一方面，持续加大回款力度，进一步改善现金流。从具体举措来看，包括加大合作开发力度、优化融资渠道等。未来，随着财务结构会不断优化，有望在1-2年时间使得‘三道红线’全部绿色达标。”
截至2021年6月30日，祥生控股净负债率和现金短债两项指标达到要求，净负债率从2020年底136.4%显著下降了40个百分点；现金短债比从2020年1.1倍稳步提升到2021年的1.2倍，剔除预收账款资产负债率下降3个百分点。
此外，在晋级房企中，绿地控股、中国恒大、华发股份、华远地产等通过降一档达到“橙档”房企要求。以绿地控股为例，其晋级“橙档”房企背后是大力度推进降负债的结果。
据新京报记者了解，绿地控股董事长、总裁张玉良亲自推动降负债的总体任务，并且制定了“三步走”的降负债路线图和时间表，即从2020年6月30日起，一年降一档，到2023年6月30日前，全面完成“三道红线”转绿目标。
今年2月，绿地集团现金短债比达到央行监管要求，一条红线转绿。根据三季报显示，绿地集团有息负债余额2573亿元，较去年8月已累计下降约1309亿元，净负债率已累计下降约80个百分点，第二条红线即将转绿。
赎回美元债，削减拿地支出
去年以来，美元债违约成为部分高危房企爆雷的焦点，加之美元债与境内债集中到期或付息，多个房企短期流动性压力陡增。为了降低风险，部分房企采取提早赎回境外美元债，优化融资结构的举措。
仅是10月份，就有海伦堡、鑫苑置业、弘阳地产、禹洲集团、中梁控股、融信集团、正荣地产、奥园集团、金辉控股、朗诗地产等十多家房企纷纷对即将到期的美元债进行密集回购。
据易居克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次。但从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，仅占初始发行金额4.07%。
除了调整融资结构外，降低融资成本也成为房企的共识。据亿翰智库监测的50家典型上市房企研究结果显示，从中报已公布融资成本的41家房企排行榜来看，今年上半年平均融资成本降至6%以下，有37家房企融资成本同比下降，占比超过90%。
据中国指数研究院的数据显示，今年1-6月，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点。
另一方面，多数房企削减了拿地计划。据中国指数研究院统计数据显示，今年1-10月，TOP100企业拿地总额22549亿元，同比下降13.1%。
“增肌降脂”，房企财务变得更健康
在行业的“冬天”来临的时候，中小型房企努力“活下去”，大型房企也放慢了扩张的脚步。
经过一年多的主动调整，房企在财务方面变得更加健康，房地产行业回归“房住不炒”，房价趋于稳定，整个行业变得更加健康、绿色。
最为明显的变化是，房企的总负债规模增速大幅下降。据中国指数研究院统计数据显示，2021年中期，100家上市房企平均总负债增速9%，为2017年后首次增速出现个位数。
不仅是负债规模下降，新增发债规模也有明显收缩。以往，房企在债券市场融资多属于债务性融资，即借新还旧。据贝壳研究院数据，在“三道红线”出台后，即2020年9月开始到2021年7月，房企到期债务规模已连续11个月高于新增发债规模，不断收缩的新增发债规模导致今年前7个月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年后最低点。
贝壳研究院点评称：“此轮三线四档的房地产金融调控效果显著，未来将长期坚持并不断完善，调控的力度不会放松。对于过往依赖高融资、高负债、高周转的‘三高型’房企，调控犹如黑云翻墨；而对于资金充裕、财务稳健的房企，则是水波不兴。”
新京报记者 徐倩
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