近期，迫于现金流压力，部分房企通过出售物管企业回笼资金。而物管企业作为房企“第二增长曲线”，受母公司地产主业困境牵制，收并购事件频发，行业整合加速。业内人士表示，物管企业收并购的热度不断提升，其背后的隐患同样值得警惕，母公司地产企业的不确定性是当下收并购的最大风险。从历史经验和行业情况来看，当前算得上是物管企业收并购的窗口期，不过，如何选择优质标的，如何隔离母公司风险，都是交易中需要排除的雷区。
前三季收并购金额已超320亿
今年以来，收并购物业公司的案例频发。11月1日，融创服务以6.93亿元收购当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权，而在此之前，当代置业宣布美元债违约。
今年6月，财信发展（000838）公告称，拟以1.98亿元的价格收购安徽诚和物业100%股权，但在持有仅4个月后，便以2.1亿元的对价将其转让给碧桂园服务。
旭辉永升日前也公告称，就有关协议项下拟进行的永升海南收购目标公司(湖南美中环境生态科技有限公司)51%股权，现金代价为5819.1万元。第二项的条件已获达成，目标公司的新工商登记证书已发出，完成于2021年10月29日。完成后，永升海南于目标公司拥有51%股权及目标公司成为该公司的非全资附属公司。目标公司的财务业绩并入集团的财务报表。
据克而瑞不完全统计，截至2021年10月底，今年上市物企共披露122起收并购事件，其中多在三季度，三季度收并购事件共披露54起，远超第一季度和第二季度。此外，根据已披露金额的收并购事件进行统计，前三季度物管行业收并购金额已超过320亿元，其中三季度并购市场交易额再创新高，总交易额达到167亿元，仅9月份就达到135.7亿元。截至2021年10月底，单笔并购金额超过10亿元的共有6起，其中4起由碧桂园服务发起。
通过收购蓝光嘉宝，碧桂园服务成为国内在管规模第一大的上市物业公司。随后，碧桂园服务对富力物业的百亿收购，创造物业史上“最贵”的收购案。碧桂园服务方面认为，收购事项将进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其是促进商业物业管理的发展。
物业企业并购进入窗口期
之前一直宣称不会那么快分拆物业上市的万科，11月5日公告宣布，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市。此项议案已通过董事会审议，董事会认为万物云境外上市后将会为其后续发展提供更好的资金保障和资本运作空间。
根据公告，万物云的发行方式为在香港公开发售及国际配售，发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%。截至目前，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权，上市后仍将保持对万物云的控股权。业内人士表示，当前市场行情下，万物云上市后，能为其自身扩张及其他有意出售物业平台的企业提供更多交易机会，但同时，也将使得物管市场的巨头之争趋于白热化。或为收并购补充更多弹药。无疑，对于母公司资金充足的物管企业而言，眼下正迎来收并购的窗口期。
11月2日，世茂服务宣告筹资完成，所得款项净额合计约48.2亿港元。日前，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰表示，此番融资用途约有80%会用于收并购，10%用于业务扩展，10%作为一般运营资金。
他还认为，世茂服务选择在此时增加手中资金，是因为看到了当前的行业收并购窗口期，把握住可选优质资产变多的当下。但是世茂服务并不是蒙眼买入。“我们现在有4大业务板块，包括综合物业、多元增值服务业务、城市服务业务以及数字科技业务。”叶明杰文表示，“当前的收并购主要是在综合物业和城市服务这两个板块里，未来4个领域都会涉及。总体来看，收并购是围绕着规模和能力两个方面来去做。”
物企扩大规模反哺资本市场
克而瑞研究报告认为，目前物管行业收并购主要呈现三方面特征：其一，规模物企收并购动作更为频繁，且力度更大，例如融创服务、碧桂园服务等；其二，被收购方不乏自然人或较小规模的合伙企业，这意味着物管行业的部分中小规模企业正在被加速淘汰，行业加速整合提升，更趋专业化；其三，通过收并购突破技术壁垒，向相关多元业务延伸，拓展并完善业务结构。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，物管行业收并购潮再现，其背后逻辑本质是物企规模扩张与战略发展需要。房地产行业融资收紧的大环境下，叠加物管行业政策利好，行业迎来收并购窗口期。在资本不断涌入并筛选优质标的的背景下，出于提升市占率、弯道超车、提升竞争力等目的，物管企业兼并、收购现象不断涌现，行业加速整合、分化。从物管企业角度来看，收并购有利于规模扩张与战略发展。融创福服务、世茂服务等物管企业通过收并购把握市场机遇，实现营收及在管面积规模的同步大幅提升。与此同时，通过收并购扩大规模优势将反哺资本市场表现，提升定位，获得更高估值。
他还认为，“补短板”也是收并购的一大内因。今年以来物管企业收并购除了扩大规模外，主要集中在增值服务、城市环卫、商管服务、技术赋能四个战略方向。学校物业、医院物业、办公物业、商业物业、公建物业等，通常是物企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务，通过收购，可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施，拓展新业务的同时，可以避免走很多弯路，规避各种风险，使得新业务进入发展的快车道。随着上市门槛的提高，更看重盈利能力，计划上市的物管企业通过收并购有利于进一步扩大优势，提升定位，获得更高估值。
物企收并购背后暗藏风险点
扩规模是物业服务企业收并购的首要动机。规模扩张之外，物业服务企业还会通过收并购进行多元化领域的拓展，扩大经营利润。
但当前收并购特征比较特殊，物管企业母公司的不确定性是当下收并购的最大风险。业内人士表示，在物管企业收并购窗口期，如何选择优质标的，如何隔离母公司风险，都是交易中需要排除的雷区。以碧桂园服务收购富力物业为例，在交易细则中，碧桂园服务采取了分期付款、按交付进度付款、股权质押等等措施，力图将风险控制在最低。被收购物业企业与其原地产母公司或关联地产公司之间的应付款也是风险点，若地产公司的债务危机仍未能解除，这部分款项存在坏账的可能。此外，投后管理是收购后长远发展的重中之重。收并购之后，若投后整合不到位，同样存在人才流失、服务质量下降、运营效率下降等问题。
除了与地产公司的牵连风险外，一味追求规模的收并购，而客户关系基础不稳固，同样也会遇到现金流问题。10月22日，万物云CEO朱保全就在年度业务交流会上指出，中国物业行业在2021年第一季度的平均物业费收缴率为60%~70%，假设物业公司利润率为10%，没有收到的物业费将会形成负净现金流。对此，万物云主要通过控制增速，如万科物业（服务居民）增速控制在30%以内，目标是确保服务品质。此外，世茂服务则控制2021年收购面积占比在30%~35%左右。
克而瑞研究员房玲表示，收并购之后，若投后整合不到位，同样存在人才流失、服务质量下降、运营效率下降等问题。对此碧桂园、世茂服务、融创等也都提出自己的投后管理方案。如世茂服务在收并购后，采取“一体化”整合工作，在财务、人力、风控和业务上实现一体化等。碧桂园则是采取了投后组织管控模式及核心人才激励机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前物企收并购虽然火热，但也需冷静思考。在物企收购窗口期的当下，如何选择优质标的，如何隔离母公司风险，都是交易中需要排除的雷区。此外，从长远来看，相信未来的物管行业收并购仍会进一步加剧，但若不能有效进行投后管理及客户关系的维护，仅仅为了收购而收购，则只会是外强中干。
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