在不久前的万科三季报业绩会上，万科集团董事会主席郁亮在谈及养老业务时表示：“我们还在探索，还没有找到一个可持续的模式，还在摸索阶段就不好跟大家见面，但赛道是有了。”而在2018年，郁亮对股东问及万科的养老地产业务的发展情况时明确表示，万科做的是“养老服务”，而不是地产。
在不久前的万科三季报业绩会上，万科集团董事会主席郁亮在谈及养老业务时表示：“我们还在探索，还没有找到一个可持续的模式，还在摸索阶段就不好跟大家见面，但赛道是有了。”而在2018年，郁亮对股东问及万科的养老地产业务的发展情况时明确表示，万科做的是“养老服务”，而不是地产。
在中国人口加速老龄化的趋势下，老龄人口激增，最新人口普查数据显示，我国60岁以上老人超过2.64亿，这让养老业务看起来很美好。万达集团董事长王健林曾表示，“所有地产当中最有前途的就是养老地产”，但是万达的养老业务后来也没有突破性进展。
万科养老业务面临的问题其实也是目前房企做养老普遍面临的困境，就是如果不通过卖房收回成本，很难通过“服务”盈利，形成可持续、可复制的盈利模式。
01
“卖房模式”逐渐淡出
2010年之前，中国的养老地产项目绝大部分和普通住宅开发一样，采用拿地卖房的模式，只是针对老年人提供相关的社区配套服务。在那个时期，国内养老项目还处于模仿国外已有成熟模式的阶段。
美国太阳城就是最著名的模仿对象。当时中国的很多养老地产开发项目,大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至直接用“太阳城”的名字作为项目名称，例如北京太阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。
2000年，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊考察了日本和美国以及西欧等发达国家的养老项目后打造了北京太阳城，以住宅立项，能够依靠销售迅速回款，解决了太阳城资金链的问题，并在后期的物业服务中以专业服务来获取利润。
北京太阳城的模式和洛杉矶的“苹果谷太阳城”有点类似，远离市区，占地面积大，容积率较低，同样类似的还有顺义东方太阳城，以现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓成为高端养老地产，还有价格相对较低香河大爱城，都是以住宅立项，最后配套相关养老设施。
“开发商的养老地产，基本都是住宅先行，然后再开始建设配套的养老内容，用开发业务获取的现金流再来做养老相关配套的内容，一旦前期销售不如意，后期的投入就会大打折扣。” 一位不愿具名的业内人士对财经新地产这样表示，养老产业是一种重资产的运作模式，没有规模化、低成本的长期资金无法进行。
“卖房子的养老地产能解决养老产业前期投资大的难题，但因为房子是一次性买卖，但养老后续则需要源源不断的投入，这本身就是矛盾的。企业后期运营需要的是多元化产业链，而不是单一模式，否则很难盈利，且现在随着各类政策的出台，以养老的名义拿地，已经不再便利。”一家品牌房企的养老地产工作人员表示，他们公司的养老地产业务也面临诸多困难，现阶段盈利情况并不理想。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，我国养老地产想要突破，就必须去地产化。之前很多房企涉足养老地产，大部分都还停留在想卖房子的初级阶段，但后期的运营和管理却不是很好。维持高水准的运营需要占用大量资金，这对现金为王的房企来说，很难做到。
02
市场广阔盈利难
最新人口普查的结果显示我国60岁以上的人口数量超过2.64亿，占了总人口的18.7%。60岁以上的人口将在3年内突破3亿，届时我国将会进入中度老龄化的阶段。联合国人口组织也声称中国将跑步进入老龄化。经济学家吴晓波曾谈到“到2030年前后，中国的老龄化人口将超过30%。而步入中老的60后70后一代将成为全球规模最大的高净值群体，养老产业替代房地产成为第一大消费产业。”
根据相关机构的统计，目前城市有超过20%的老人愿意入住养老机构，农村有15.4%的老人愿意入住养老机构，且这个比例是呈每年递增的趋势。
与之形成鲜明对照的是，目前以运营为主要模式的养老项目普遍盈利情况堪忧。北京大学人口所乔晓春教授2019年调查发现，北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超过60%养老机构需要10年以上时间才能收回投资。
今年68岁的老周，曾在某品牌房企的养老机构住了几个月。他对服务和设施都非常满意，但昂贵的价格让他有点吃不消。“我能接受每月8000元以下的养老费，再贵就有点吃力了。”老周的选择代表了很多老年人的需求。很多老人收入有限，对吃住的要求也并不是很高，在生活舒适、医疗服务到位与价格的选择中，更看重性价比。
“医养结合是养老地产未来发展的大势所趋。养老地产与康复医疗业务联动合作，能够提升养老地产品牌附加值，引入康复医疗业务，能带来额外医疗收入。投资、运营效率决定了这些项目成本端的高效，高端养老意味着投入更大，刚需亲民的价格才能提高入住速度和坪效收入，实现收入端的高效。在北京，每月5000元至8000元的项目入住速度明显更快。”某入驻养老机构的医疗负责人楚胜军对未来养老和医疗的结合比较看好。
“行业发展的本质是去地产化”中原地产首席分析师卢文曦对财经新地产表示。他认为，未来养老机构开始将向复合模式发展，下游相关产业为养老地产的盈利提供可能这些养老地产的下游产业，包括老年人的生活用品、设施设备。针对老年人的医疗、护理、康复、家政服务、老年大学等若干环节。这些产业链的上下延伸，才能支撑起10万亿左右的巨大市场规模。
03
运营模式尚无答案
2009年，万科养老迈出第一步。随后诸多房企陆续布局，首创、绿地、保利、华润、龙湖等开始涉足养老地产。2013年9月国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，这是我国首部养老文件，这一年被称为养老元年。养老行业也逐渐分为居家养老、社区养老、机构养老和养老公寓四种养老模式。
公开材料显示，万科目前已经布局超过170个养老项目。养老地产有三种模式，机构型和CCRC型以及社区嵌入型。第一种规模并不大，偏重高护理等级的客户，如万科青岛怡园和北京万科幸福家；第二种侧重于全生命周期的照护，如杭州的随园嘉树，提供更多综合性的服务；第三种立足已有的社区并辐射周边客户，规模比较小。万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。
保利地产在介绍养老业务时，也表示盈利点来自于居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用，以及社区养老通过提供健康生活馆商品、服务收取有偿服务费，同时还有机构养老收取的月租金与专业服务费。
龙湖地产陆续打造了注册资金过亿元的椿山万树创新颐年公寓、社区照料中心、持续照护养老社区、居家照护等全业态产品，宣传材料中显示，养老业务将与地产、商业、智慧服务、长租公寓等业务协同共生。
在柏文喜看来，真正的养老产业是以运营为核心的，以运营收入来覆盖运营成本和物业投资，运营好自然就会拥有大量的现金流，而不是只通过地产销售来获取利润。
财经新地产梳理发现，目前主流品牌房企在养老业务中普遍选择运营模式，并重点强调自身的运营属性，与“卖房模式”做明确区分。同样普遍存在的是，在养老运营盈利模式上，目前还没有房企探索出明确的成功模式。即便是打造比较成型、运营时间比较长的养老项目中，盈利者依然寥寥。
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