来 源丨21世纪经济报道
作 者丨朱英子
进入四季度，此前全面收紧的房地产金融政策正在迎来微调，从房企境内三大融资渠道来看，开发贷和信用债出现了边际放松，而以信托为主的表外融资渠道依旧收紧。
该趋势正在以数据的形式对外显现。10月份，金融机构对涉房贷款的投放较上月大幅回升，主要体现在房地产开发贷和个人住房贷款的环比多增；进入11月份后，房企信用债发行明显提速，发行规模较10月翻番。
信托方面的数据较为滞后，就集合信托市场来看，继10月份房地产集合信托成立规模大幅下滑后，11月份以来环比有所回升。11月26日，21世纪经济报道记者采访多家信托公司人士获悉，目前监管部门针对房地产信托的余额管控并未放松。
11月25日，中信期货宏观研究团队发布研究报告称，从全国范围来看，房企融资放松是从偏紧回归中性，并非大幅放水。在房住不炒的大背景下，预计全国房企仍持谨慎态度，未来半年房地产投资增速大概率还会有所回落，但不会大幅下降。
前三季度房企融资渠道全面收紧
“开始的时候，我很庆幸，头部房企的雷我们都没踩到，可没过多久我也担心起来，保不准下一个倒下的就是我们的交易对手，因为市场预期变了，整个房企的融资环境都受到了影响。”11月26日，华东某信托公司一位从业人员向21世纪经济报道记者感叹道。
同日，某头部信托公司副总向记者表示，现在银保监会对信托的要求是整体必须压降，并未有松动迹象。有信托公司人士则称，目前房企风险事件频发，高信用的房企可通过发债或者银行渠道拿到低成本资金，而信用较差的房企，即使公司有额度也不敢放。
上述感言亦是今年房企形势的真实写照。
11月14日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布的房地产金融三季度报告指出，随着房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎制度的建立和实施，商业银行对新增开发贷的发放更为审慎，房地产开发贷款呈现出了显著收紧信号。
从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，截至2021年第三季度末，房地产开发贷款余额为12.16万亿元，同比增速仅为0.02%；开发贷余额增速已经连续12个季度下降，存量余额连续两个季度负增长。
监管亦同步扼住了表外输血房企的信托融资渠道。
2019年下半年，银保监会开始督导信托公司制定房地产信托和通道业务压降计划，明确相应时间安排和压降任务，进行余额管控，此后加码对融资类业务进行指标化管理，多措并举防范金融同业及市场资金借道信托违规输血房企。
从信托业协会数据来看，房地产信托余额规模从2019年第三季度开始，连续八个季度下降。截至2021年第二季度末，房地产信托余额为2.08万亿元，与2020年末相比，余额压降了2008.11亿元。
中国信登登记数据亦显示，2021年9月份新增的信托规模中，投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。
与此同时，房企境内外信用债发行规模均在下滑。
上述报告显示，2021年前三季度，境内信用债（不包括资产证券化产品）发行总额是4600.39亿元，同比下降7.87%；境外债发行规模为400.78亿美元（约为2594.28亿元人民币），同比下降24.75%，下降幅度较大。
截至2021年第三季度末，房企境内信用债待还余额为1.92万亿元，其中，三年内到期债券余额为1.16万亿元；内地房企境外债存量余额为2024.29亿美元（约为1.31万亿元人民币）。
NIFD房地产金融研究团队指出，对于部分杠杆率较高的房企，其新增的境内信用债规模并不足以覆盖其到期债券的偿付规模，发生债券违约的风险大幅增加。
至此，受全面收紧的房地产金融政策影响，2021年前三季度，多家大型房企爆发流动性风险。其中，重庆协信、天房集团、华夏幸福（包括子公司九通基业投资）、泰禾集团、泛海控股、新华联、四川蓝光、正源地产等8家债券发行主体的境内信用发生债违约，违约规模（违约日债券余额）达到672.23亿元，房企债务违约已经成为债市违约的主力；某房企大规模的商票违约兑付；建业地产因流动性风险向地方政府寻求支持和帮助。近期，阳光100、花样年、新力控股、当代置业等多家大型房企的境外债也发生了违约。
金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降导致的信贷收缩行为亦引起了监管的关注。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
“合理的资金需求正在得到满足”
10月15日，央行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上亦透露了召开上述座谈会的原因。
他表示，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。
此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
“针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会。”邹澜说道。
紧接着，在10月20日的2021年金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
同时，央行副行长潘功胜亦在该论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。“在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”
从市场面上来看，10月份银行的个人按揭贷款发放开始提速。此前，某银行深圳分行个贷部总经理向21世纪经济报道记者表示，其行内原本积压的个贷审批在10月份缓解了很多，“应该是积极落实政策的效果”。
进入11月份后，房企直接融资层面迎来利好。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，21世纪经济报道记者核实到，包括招商蛇口、保利、碧桂园、龙湖、旭辉、美的等房企参加了座谈会，多家公司均申请了在银行间市场发债融资。
根据中指研究院监测，截至2021年11月23日，11月房地产企业信用债发行明显提速，发行规模已达425.4亿元，发行量是上月的227.2%。
中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出，本月境内房企信用债发行人仍以央企及地方国企为主，仅金地一家为混合所有制企业，民企等待边际放松仍需时日。
此外，本月仅有港龙中国一家成功发行1.58亿美元债，房企连续暴雷、评级机构下调信评级别等因素导致海外融资渠道基本关闭。
“随着近期房地产监管政策释放一定暖意，地产融资环境边际好转。”中诚信国际在11月23日发布的策略周报中称，但目前银行间市场以高信用等级国有房企发债为主，金融机构对于民营地产主体仍有所规避，短期民营地产融资压力仍然较大。
监管部门在对房地产贷款相关表述上亦出现了变化。
11月10日，央行披露10月份社融规模数据报告时，首次发布了单月个人住房贷款统计数据。紧接着，有数家权威媒体从金融管理部门和多家银行了解到，10月份房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿，个人住房贷款环比多增超千亿。“金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，预计11月份仍将保持环比增长态势。”
“房地产合理贷款需求得到满足。”11月19日，中国银保监会新闻发言人答记者问时提到，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。
综合来看，即便近期监管在多个场合为房企融资发声，但同步强调的依旧是：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、 稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性， 实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
上述反复强调的话亦被写在《2021年第三季度中国货币政策执行报告》的下一阶段主要政策思路中。
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