下半年物业资本市场起起伏伏，上市不到5个月的德信服务(02215.HK)却在闷声干大事儿。
近日，德信服务官微发布消息，公司与乐清城投共同出资成立了“乐清市城德城市服务有限公司”（简称“城德城市服务”）。
根据官微消息，乐清城投是乐清市属国有独资公司，隶属于乐清市财政局，成立的新公司将被打造成为城市物业管理与服务平台。抢滩乐清市城市服务，德信服务就此搭上了国企的便车。
“攀上”国资企业，德信服务不是第一家。受地产市场遇冷影响，下半年，物管行业重金收并购开始萎缩，进入11月，多家中小物企开始另辟蹊径，走上了与国资企业成立合资公司的道路，“以小博大”。
拉拢国资企业
拥有国资背景的物业企业，在获取优质公建项目尤其政府项目时有着先天的优势，物企扎堆选择与国资企业合作也就不难理解。
据乐居财经统计，11月份，至少有8家物企开展了与国资企业的合作，主要通过成立合资公司的方式。
开展合作的物企中，不乏有规模处于第一梯队的绿城服务、招商积余，以及中小规模物企中奥到家、朗诗绿色生活、德信服务、建业新生活，此外，还有处于递表中的东原仁知服务和中梁物业。
而合作方多是由地方国资委所控股的相关企业，抢滩地方城市服务，物企意图不言而喻。
以中奥到家为例，11月30日，其附属公司四川中奥到家城市管理服务有限公司（以下简称“四川中奥到家”）与南充市嘉陵城市建设投资有限公司（以下简称“南充嘉陵城投”）举行合作签约仪式。
南充嘉陵城由南充市国资委100%间接持有，同样属于国企。签约后双方将共同出资设立城市全域服务平台，即南充嘉陵城投中奥到家城市综合管理有限公司，将围绕南充嘉陵开展城市综合服务。
同样聚焦地方国资委的物企还有朗诗绿色生活。11月23日，朗诗绿色生活发布公告称，公司间接全资附属公司南京朗拓物业与独立第三方东阳物业订立合作协定，东阳物业由东阳市国资委最终控制。
根据协定，将成立一家由南京朗拓物业拥有49%权益及由东阳物业拥有51%权益的合营公司，即东阳市城投朗诗物业服务有限公司。合营公司注册资本为1000万元，将由订约方按各自股权比例缴纳。
朗诗绿色生活的此次合作，也将立竿见影。根据公告，该公司计划在今年度承接四个项目，合共在管面积约79.88万平方米。此外，合作方东阳物业将协调约130万平方米的“农房集聚区项目”，在2023年12月前分两期交由合营公司进行市场化物业管理。
不难看出，国资背景的物企赋能优势明显，通过双方的资源协同，用较少的资金即可提升物企内生增长规模。
进击的中小物企
在促成与国资企业的合作中，中小物企的韧性也得以窥见。
部分依靠地产母公司壮大的头部物企，在风口中折戟，反倒是母公司并不强大的中小物企在这场资本博弈中显现出了“小而美”的稳健运营和向上的势能。
据乐居财经不完全统计，今年11月份，共有21家上市物企以及递表中的物企对外进行了轻投资，其中14家是规模处于1亿平方米以下的中小物企。
21家物企对外投资的企业达到了29家，其中1亿规模以下的中小物企对外投资的企业有14家，几乎占了一半。
中小物企通过成立合资公司，实现实力叠加，在进行资源互换后，达到强强联合的目的。不仅可以以较少的投入撬动更多的管理规模和管理经验，还可以承接未来新增交付的项目，一举两得。
在统计的对外进行投资的物企中，海伦堡物业尽管招股书于10月份失效，但是依旧没有停止外拓的步伐。11月5日，海伦堡物业与融创服务合资成立了融创海韵物业，海伦堡物业持股49%，融创服务持股51%。
中指研究院在并购研究报告中指出，头部物业企业的市场占有率远没有达到行业垄断的天花板。2020年，物业服务百强TOP10企业市场份额仅有10%左右，即使是并购巨头碧桂园服务在完成一系列收并购以后，预计到今年年底其市场份额也不足4%。
这也意味着，中小物企在行业发展现阶段，依然有弯道超车的机会。11月26日，规模仅有420万方的德商产投服务通过聆讯，成为本月内第三家过会物企。
此外，明宇商服、东原仁知服务、中梁百悦纷纷在本月完成二次递表。在准备递表的同时，东原仁知服务以及中梁百悦不忘同步积累资源、提升实力，在11月份，分别对外投资了合资公司。
与此同时，12月份也将迎来一轮物企过会潮。力高健康生活、阳光智博服务、长城物业、众安服务、俊发服务、上房服务、润华物业、融汇悦生活以及珠江城市服务，招股书有效期将于本月截止。
眼下，资本市场马太效应依旧凸显，但行业不仅仅需要一家独大的龙头物企，也需要发展潜力强劲的中小型物企，促进行业健康发展。
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