近年来，随着国内经济的快速发展、城市化进程不断加速。与此同时，城市发展中的交通拥堵、产业结构不合理等“城市病”愈发明显，城市更新成为解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。
城市更新基金作为城市更新项目较常见的融资方式，成为地产基金的新风口，吸引众多房企积极参与，有利于房企在存量市场时代下加大对城市更新的布局力度，发展企业第二增长曲线，同时也为城市更新项目的盘活带来了新机遇。
继今年6月800亿元城市更新基金成立后，近日上海再次设立城市更新基金，以满足上海城市更新项目的融资需求。
五大房企入局 募资超百亿
12月17日晚间，万科A、招商蛇口纷纷发布公告称，其子公司将分别出资20亿元参与投资上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）。
公告显示，该基金募集规模100.02亿元，存续期为8年，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目，主要通过投资于符合前述领域范围内的子基金以及被投资企业开展活动。
除万科、招商蛇口外，上海世博土地控股认缴出资40亿元，中交房地产集团认缴出资20亿元。上海城市更新引导基金将聘请国君创投担任基金的管理人，双方分别出资0.01亿元。
对于此次参与投资上海城市更新引导基金，万科方面表示，这是基于既定的发展战略，体现了公司“与城市同步发展，与客户同步发展”的长期发展理念。本次投资有助于公司深度参与上海城市有机更新，助力提升超大城市安居宜居水平。据半年报显示，2021年上半年万科旗下万物云以“万物梁行”为品牌，在商企空间服务方面已服务项目超1900个，涵盖商业综合体、写字楼、科技园、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态。
招商蛇口也在公告中表示，参与投资设立上海城市更新引导基金，是加强布局城市更新领域的关键一步，有助于加快公司城市更新战略的实施，提升公司综合竞争力，推动公司长期可持续发展。据半年报显示，2021年上半年招商蛇口旧改项目加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。
作为国内的超大型城市，上海在城市更新方面起步较早。据公开数据显示，在城市更新的旧改方面，“十三五”期间上海超额完成原定的240万平方米指标，达281万平方米，为目标的117%。
“十四五”期间，上海计划拆除重建面积达280万平。其中2021年计划完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米；2022年计划完成40余万平方米。
随着两笔合计超900亿元的城市更新基金的落地，上海市城市更新项目将进一步加快。有业内人士表示，“十四五”时期或将是上海城市更新的最后窗口期。
二十一城开展试点 城市更新步伐加快
城市更新作为城市发展到一定程度的必经之路，其重要性愈发凸显。2021年时值“十四五”规划开局之年，“城市更新”被首次写入政府工作报告。
今年3月政府工作报告提到，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。
为进一步加快城市更新的发展步伐，11月5日，住建部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。重点开展三个方面工作：探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。
随着城市更新重要性的升级，各地政府也纷纷出台相关政策法规。据不完全统计，2021年以来，先后有北京、深圳、广州、中山、上海、重庆、福州、辽宁等地出台法规条例。
各地因城施策，其城市更新侧重点各有不同。以四大一线城市北上广深为例。
深圳作为改革开放的第一批城市，较早进入存量土地开发阶段。今年3月《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这是全国首部城市更新地方立法。此次条例首次制定了套内面积不少于1:1的最低赔偿标准，同时优化城市更新体制机制，完善更新改造的实施方式和程序，更创设了“个别征收+行政诉讼”制度，推动城市更新工作从高速发展向高质量发展转变。
6月10日，《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》明确了首都功能核心区平房(院落)更新等6中主要更新方式。同时8月31日发布的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》指出，将设立城市更新基金，广泛引入社会资本，探索城市更新的“北京模式”。到2025年，完成首都功能核心区平房（院落）10000户申请式退租和6000户修缮任务，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。
9月1日，《上海市城市更新条例》实施。条例充分体现“人民城市”重要理念，规定物业权利人以及其他单位、个人均有权向区人民政府提出更新建议；还设有“浦东新区城市更新特别规定”专章；同时鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。
今年7月，《广州市城市更新条例》征求意见。从《意见稿》中可以看出，广州城市更新从过去简单的三旧改造，转向以“存量与增量联动、产业与空间结合、文化与活力并重”为特征的城市更新。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，实施城市更新行动是提升居民居住环境的重要举措，在国内房地产建设发展中发挥了重要作用。
随着更多地方政府出台城市更新的法规条例，城市更新的步伐将进一步加快。这对于房企既是机遇也是挑战。在房地产市场进入存量市场的情况下，积极参与城市更新，才能适应当前市场环境。
多维度参与 约八成百强房企布局城市更新
进入2021年，在“房住不炒”大基调下，“三线四档”、“两集中”土拍等政策，让房地产市场迎来新的变化，导致房企的经营策略转变：房企不再追求规模化，利润空间受到挤压，去杠杆、降负债成主要目标。
在此背景下，第二增长曲线的重要性逐渐凸出。随着政策利好的叠加，城市更新赛道成为更多房企的选择，并逐渐加大在这一领域的布局。
据不完全统计，目前碧桂园、万科、保利、融创、中海、远洋、绿地、华润、龙湖、首开、绿城、金科等房企已经先后在北京、上海、西安、郑州、石家庄以及粤港澳大湾区等地参与布局城市更新。
克而瑞研究院统计数据显示，目前已有80%的百强房企参与城市更新改造，且有超50%的房企达到百万平方米以上的规模。
中原地产首席分析师张大伟表示，在“两集中”供地政策下，传统招拍挂市场拿地难度增大，城市更新成为房企多元化扩初的途径。
有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量更新需求，城市更新将是一个10万亿元级的市场。城市更新主场已至，房企参与城市更新成为大势所趋。
但值得注意的是，城市更新项目难度大，房企参与城市更新仍面临不少挑战。只有不断提高自身的资本运作能力、专业统筹协调能力、建设运营服务能力等，同时结合自身优势，适时入局城市更新项目，才可以取得长远发展。
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