增加供给、减税降负、金融创新……系列利好政策释放，叠加商业模式明确，2021年被视为中国住房租赁市场的发展元年。在这一年，随着“投、融、建、管、退”商业闭环的初步形成，以“资产管理”为本质的住房租赁行业迎来发展“黄金期”。
商业闭环望实现
行业发展迎来“黄金十年”
“中国住房租赁市场的黄金十年真正到来了！”12月24日，在ICCRA住房租赁产业研究院的《中国住房租赁市场蓝皮书 2021》（以下简称“蓝皮书”）发布会上，ICCRA住房租赁研究院院长赵然借鉴美国经验称，1991年美国设立权益型REITs形成商业闭环，由此带来住房租赁行业的黄金期。
蓝皮书显示，截至2021年11月30日，十个重点城市监测的机构化运营集中式租赁住房项目1794个，房间规模共计456187套（间），与2019年相比增幅达到122.9%，两年之内实现规模翻番。十个重点城市集中式租赁住房项目出租率从2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市场需求旺盛度的重要指标“续约率”，2019年为44.6%，2021年上升至57.6%。
不仅如此，今年上半年多家长租企业业绩表现优异，盈利能力明显提升。数据显示，万科泊寓实现营业收入13.19亿元，同比增长25.6%。龙湖冠寓已经在深圳多个行政区和东莞拥有万余套房源，累计开业房间数达到9.4万间，成熟期运营门店出租率超过95%，租金收入实现10.7亿元，同比增长45%。
“75%-80%左右的单体项目出租率基本可以促成盈亏平衡，实现正常的良性运转，但部分些机构需要达到90%以上才能实现盈利”，赵然称，从投资收益倒推，住房租赁企业需要达到4%-5%的净利润水平，但这远非天花板。除了运营端收益，还有通过翻新物业面向不同客户群体，带来租金上涨收益，国外经验来看，平均6-8年需要翻新，美国翻新平均带来租金溢价18%。物业间交易会体现土地增值，带来另一部分利润。
市场规模迅速扩大与政策扶持密不可分。在资金端，一方面通过财政补贴给予住房租赁行业真金白银的扶持。2019年起24个城市陆续获批中央财政对租赁住房专项补贴资金，总额约468亿元；另一方面，从法律法规层面鼓励住房租赁行业金融工具创新，拓展住房租赁企业融资渠道。在供给端，鼓励存量物业改造，多渠道增加租赁住房供给。2020年，各地方政策发力增加非住宅类型物业进入租赁市场，对增加市场供给起到极大的推动作用。
展望2022年，赵然认为，保障性租赁住房供给将持续加大，住房租赁行业商业闭环有望实现。政策上可能会出现两大方向，一是因城施策，明年针对保障性租赁住房监管，不同城市会有不同细化政策，这在今年已有所体现。二是在长效机制背景之下，集中供地将成为发力重点，另外，政府可能采取不同方式让步租赁住房定价，通过房地产税递延缴纳方式变相降低土地成本。
十城租住幸福指数
北京具活力、上海最宜居
住房租赁市场整体呈现蓬勃发展态势，但不同城市在不同维度发展上存在差异。蓝皮书提出“中国十城租住幸福指数”，由城市活力指数、宜居配套指数、租住活跃指数和职住平衡指数四个子指数构成。
根据“城市租住幸福指数”，全国十个重点城市分为三个梯队：无论租金坪效还是出租率水平，上海、深圳、北京三个城市均位列第一梯队，显示出非常旺盛的市场需求，租住幸福指数在90以上；广州、杭州和南京属于第二梯队，租住幸福指数在75以上；成都、武汉、重庆和西安在第三梯队，租住幸福指数在70及以下。
具体来看，北京最具活力，城市活力指数最高达到25.00，上广跻身前三。上海最宜居，宜居配套指数最高达到20.96，北京与上海之间的差距主要体现在宜居配套方面；同为一线城市的广州在租住活跃指数居于第二梯队，为29.94，低于杭州和南京，但广州在职住平衡方面表现最优，达到15.00，在这一方面，南京、武汉均超过上海和北京。
上海，北京均已基本完成产业转移与产业升级，常住人口连续多年增幅下降，城市外扩和人口向外围疏解进程还在继续。广州、杭州和南京均为先进制造业、高新技术产业及都市休闲文化产业聚集高地，户籍人口不断增加并处于增幅上升阶段。成都、武汉、重庆和西安则对周边区域的虹吸效应显著，人口大规模流入仍是中短期显著特征。
数据显示，2021年，上海集中式租赁住房市场租金水平最高，达到5.77元/平米/天，超过北京5.48元/平米/天。由于大量城中村拉低，深圳集中式租赁住房市场整体租金水平为3.85元/平米/天，与广州3.83元/平米/天相当。值得关注的是，本年度上海ICCRA长期监测48个机构化租赁住房运营企业，在十个重点城市中的品牌集中度名列榜首。
相较而言，第一梯队市场需求驱动力强，产品线丰富；第二梯队需求聚焦但供给分散，城市内部区域之间发展不平衡；第三梯队租金天花板现象明显，品牌聚集度低。蓝皮书分析，随着各城市经济发展、保障性租赁住房政策的不断落地，“中国十城租住幸福指数”将是短期内相对稳定、但长期动态变化的状态。
不同赛道奔跑有快慢
行业重资产模式已经走通
在企业个体起伏上，大盘涨势也难以全权代表。特别是“起跑枪”打响之后，大行业之下不同赛道奔跑速度并不一致。赵然直言，“速度取决于装备，装备取决于思路”，从市场上来看，住房租赁市场上三类企业面临着不同的发展前景：
一是创投系运营商，通过二房东包租模式切入住房租赁行业。以魔方为代表，轻资产加码长租业务，探求资产管理的破圈路径，目前业务覆盖全国28个主要城市，管理10万 房量。“未来创投系运营商的发展速度必将趋缓，这一现象在今年就有所体现”，赵然称，以前希望输出管理方式的万科、龙湖，现在也难以为继，究其原因在于行业暂未迎来品牌价值差异化的时代。
二是重资产开发商转型，从引领示范的国企央企发展来看，赵然称，未来会进入平稳缓慢提速状态，走的稳、走的好。例如，华润2018年进入房租赁市场时便设立了五条产品线，充分考虑到旧改物业的和新建物业，但通过发展经验，目前专注于在北京和上海通过专项用地重资产进驻住房租赁行业。中海则发力于产品研发，磨刀过程较长，但后期发展速度会比较快。
蓝皮书指出，国有企业在住房租赁行业的重要性逐步提升。2021年34%的头部品牌为国有企业，这一数字比2019年上升了9个百分点；另外，2021年国有企业性质的运营商管理租赁住房规模占比达到10.2%，而2019年这一数字为3.8%，国有企业运营商的管理规模实现了近3倍的增长。
三是私募基金类企业，投资核心位置物业以满足收益率。“这种重资产模式不会走得快，但会走得稳。”赵然说，一旦像今年降低资金成本的利好政策出台，就将推动加速发展。从典型代表中骏方隅来看，2020年中骏方隅公寓在管项目26465间，稳定运营项目平均节点出租率为88.6%。中骏集团执行董事兼助理总裁黄伦曾透露，中骏方隅计划2025年管理规模20万间，资产管理规模600亿元，管理租金规模100亿元。
“从国际发展规律来看，住房租赁行业重资产逻辑已经走通，尽管轻资产发展也没问题，但是目前品牌价值难以显现。”赵然从酒店行业发展经验进行类比称，万豪、希尔顿等国际酒店最早以重资产模式发展，在品牌价值形成以后才开始进行输出，这需要一个过程，而住房租赁行业目前并未形成品牌差异化。
住房租赁市场的差异化发展，一方面在于精细化、规范化和标准化，另一方面，在于探索C端个性化需求，进入细分赛道。赵然直言，中国住房租赁市场将进入“嘉年华”时代，行业可被视为平台，在平台上装载衣食住行等生活场景，“只满足住房需求体现不出品牌价值，没有出路，扎根了解C端需求并进行从产品设计到运营策略变革的企业，才能率先抵达终点”。
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