12月31日下午，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举行。易居（中国）企业控股有限公司CEO丁祖昱在演讲中指出，房地产行业过度金融化，导致目前行业面临危机。不过，房地产仍是中国经济的“压舱石”，房地产行业也将继续是支柱产业。
而对于细分市场，丁祖昱认为，“二手房方面如果不回稳，楼市也很难回稳；租赁市场方面最重要的是把账算清楚。”
12月31日，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举行。
“房地产过度金融化，导致行业面临危机”
丁祖昱指出，2021年上半年，楼市形势曾经一片大好，而到了下半年，销售、融资急剧下滑，2021年7-11月累计操盘金额同比下滑27.8%。这是过去5年中从来没有过的，以前基本上都是下半年市场不仅好于上半年，也好于上一年同期。
海外债方面，2019年海外债的发行达到最高点，约4700多亿，2020年降到3847亿，2021年则降至2527亿。房企突然发现，海外债不是一直可以借新还旧的。“当海外债不能再借新还旧时，永续债不永续时，整个行业的风险、压力就体现出来了。”丁祖昱如是说。
丁祖昱指出，造成这种状况的原因包括外因和内因两方面。外因方面，去杠杆执行层层加码，政策叠加改变市场预期；内因方面，过去五年房企过度追逐规模，过度追求销售、融资、投资的快速加大，表内负债表外化，“房地产过度的金融化，导致今天行业面临危机。”
“二手房不回稳，楼市也很难回稳”
展望地产行业的未来，丁祖昱指出，预计未来五年，地产行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米，取中位数约11亿平方米，相当于2015年-2016年的水平，“未来五年，地产行业规模总量或比2011年-2015年增加0.6%-20%，但比2016年-2020年下降16%-29%。”
“地产行业每年商品房成交额在15万亿元左右，相比其他产业，房地产仍是中国经济的‘压舱石’，房地产行业也将继续是支柱产业。”丁祖昱称。
而在二手房市场方面，丁祖昱指出，2021年下半年以来，很多城市商品房成交量腰斩，北京、上海、深圳的成交最高月和成交最低月相比，成交量的跌幅超过50%；杭州、重庆、南京、厦门的跌幅则超过70%。同时，一些热点三四线城市的楼市热度也快速退潮。
此外，部分城市二手房市场已进入冰点。以杭州为例，2021年一手房成交数据高于上海，但二手房成交规模只占一手房的30%，是核心城市中占比最低的，“这一现象中潜藏的风险，可能被限价所掩盖。因为限价比较严重，大家都去抢新房，而二手房无人问津。如果二手房无人问津，新房成交也将是没有基础的空中楼阁；如果二手房不回稳，楼市也很难回稳。”
“租赁行业最重要的是把账算清楚”
从租赁行业的目标来看， 25个城市“十四五”保障性租赁住房供应目标为545万套，数字非常庞大。其中，部分城市租赁套数供应超过商品住宅的套数供应，包括北京、上海、广州、深圳。
那么，如何实现这一目标？对此，丁祖昱以上海为例提出五个方面的建议：其一，租赁用地新建租赁住房；其二，提高产业园配套的租赁用房比例；其三，非改租空间较大，很多商业办公、工业供应过剩，可将一部分改为租赁房；其四，让部分市场化房源进入保障性租赁房中；其五，将空置的、本来要销售的保障性住房转化成租赁房。
谈及租金方面，丁祖昱指出，2021年租赁市场租金上涨速度较快，而租金上涨的房源，主要集中在面积较大的高端公寓以及面积小于20平米的小户型房源。之所以租金上涨，其两大核心原因在于，供需错配问题以及房价上涨传导至租金的上涨。
“租赁行业面临的问题还是盈利问题。”丁祖昱称，如今，企业在租赁模式上有不同的调整和创新，比如轻资产的模式更轻了，类似于酒店管理模式；“二房东”模式下不做大规模了，开始做小、做散；此外，部分重资产模式和一些基金、投资人共同合作。但无论模式如何，回报压力还较大，租赁行业最重要的是把账算清楚。
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