近日，多家商业地产机构相继发布2021年第四季度及全年报告。报告显示，2021年第四季度，上海房地产市场强势收尾，进一步巩固了全年的复苏回暖趋势，2021年上海商业地产租赁需求反弹强劲，空置率有效降低，租金止跌回升，写字楼净吸纳量创出新高。
净吸纳量创历史新高，空置率同比环比均下降
多个报告显示，2021年上海写字楼市场逐渐走出新冠疫情的影响，需求持续释放，多行业需求扩张，净吸纳量超预期增长。
仲量联行披露的数据显示，2021年第四季度，上海全市办公楼市场净吸纳量达37.1万平方米，浦东、浦西的中央商务区和非中央商务区空置率同比和环比均下降。
具体来看，第四季度浦东和浦西的中央商务区均无新增供应，浦东中央商务区空置率9.9%，环比下降1.3个百分点，同比下降4个百分点；浦西中央商务区内核心商务区租赁强劲，空置率仅6%，环比下降1.7个百分点，同比下降4.9个百分点。第四季度浦东非中央商务区空置率为18.4%，环比下降3.7个百分点，同比下降10.1个百分点；浦西非中央商务区空置率27%，环比下降2.7个百分点，同比下降4.1个百分点。
2021年全年，非中央商务区新增供应高达95.5万平方米，不过在市场强劲的租赁势头支撑下，非中央商务区空置率环比仍下降2.9个百分点，同比下降5.5个百分点至24.9%。
净吸纳量方面，从全年来看，仲量联行的数据显示，2021年全年净吸纳量共计150.6万平方米，创下历史新高。其中，96万平方米为非中央商务区新增项目，由于全市写字楼需求复苏持续，使整体空置率稳步下降至16.5%。
行业需求上，CBRE（世邦魏理仕）的报告显示，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。
CBRE华东区研究部负责人陆燕指出，2021年更多企业有新租或扩租的需求，搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动，其中品质升级在优质供应放量之下占比超30%。此外，世博、前滩、徐汇滨江等为代表的滨江核心发展区的成熟度加速进化，徐汇滨江的净吸纳量将在2026年达到顶峰。
写字楼租金五年来首次回升，绿色楼宇实现超20%租金溢价
甲级写字楼需求增长以及业主对市场信心增强，推动写字楼租金持续上升。
仲量联行数据显示，2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1个百分点，同比增长1.7个百分点。其中浦西中央商务区在南京西路等板块的带动下，平均租金录得9.4元每平方米每天，环比上涨1个百分点，同比上涨3.3个百分点；浦东中央商务区平均租金录得8.9元每平方米每天，环比上涨1个百分点，同比持平。
非中央商务区市场租金同比增长6.4% ，其中前滩等板块租金表现尤为抢眼，推动浦东非中央商务区第四季度租金环比上涨5.2个百分点，同比上涨13.2个百分点；相较而言，浦西商务区租金环比仅上涨2.8个百分点，同比增长3.1个百分点。
CBRE的报告则显示，2021年上海写字楼租金为五年来首次回升。
CBRE指出，受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，全年租金止跌回升，报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。随着ESG（Environmental环境、Social社会和Governance公司治理）被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇持续录得较好租金表现，整体实现超20%的租金溢价。
未来供应商方面，CBRE的报告显示，纵观2022-2026年，核心拓展区新项目多点开花，主要分布区域包括花木、苏河湾、北外滩、徐家汇，总占比53%居首位，有望拓展上海核心城区范围并进一步激活作为国际大都市发展能级和核心竞争力展示区。而目前存量已超百万的核心商务区新增供应占比仅有10%，超甲级写字楼更为稀缺，有限的可租空间和稳健的去化水平将引领全市租金企稳。
CBRE预计，2022年全年，上海写字楼市场的净吸纳量将下降至70万-80万平方米，空置率将上升至17%-19%，平均租金上升幅度小于0.5%，新增供应在140万平方米左右。
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