返乡置业，历来是三、四线城市开发商非常重视的营销良机。过去几年，不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施，且效果良好。不过，2022年春节期间，开发商期待的三、四线城市返乡置业热潮，并未出现。
“相比一、二线城市楼市的稳定，2022年的三、四线城市返乡置业市场相对冷清。整体看，相比疫情前正常年份，2022年春节返乡置业成交量锐减三成以上。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，从趋势看，三、四线城市置业市场逐渐饱和，市场很难再有明显升温。
“受疫情影响，相比疫情前春节楼市成交高点时刻，近三年来，由返乡置业带动的三四线楼市热销现象已然冷却。”某开发商营销人员向《证券日报》记者表示，一是疫情导致春节流动人口减少；二是楼市基本面导致返乡置业投资热情降低，资金更倾向于流向一、二线城市保值性房产；三是棚改热潮曾大量释放三、四线城市的需求，但其整体库存仍然充足，去化压力仍旧较大。
据58同城、安居客发布《2021-2022返乡置业报告》显示，选择2022年返乡置业的人群占比41.2%，其中包括在家乡及家乡的省会城市买房的人群。从2022年返乡意向来看，今年选择回乡的人群主要理由是人才、落户等优惠政策的吸引，占比从去年的27.0%上涨至56.3%；而留在大城市奋斗的人群中，子女教育成为他们坚持的重要理由，选择此项的人群占比74.3%。
此外，该《报告》中指出，新一线城市中，重庆、成都、西安、苏州的返乡置业热度依然领先；杭州、南京、东莞、武汉、郑州返乡置业热度排名上升，长沙返乡置业热度排名下降；二线城市中（除新一线城市），合肥、佛山、无锡、福州、惠州、昆明、常州返乡置业热度排名上升，徐州、南通、泉州返乡置业热度排名下降。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2022年开年，房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，信贷政策稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，比如公积金政策宽松，给予人才补贴、购房补贴等。2022年以来，北海、南宁、自贡、青岛、济南等在内的多个城市先后发布了公积金新政，明确放宽公积金贷款要求，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及优化异地贷款政策等，这在一定程度上会提振返乡置业热情。
值得关注的是，三、四线城市返乡置业热情退去之时，一、二线城市售楼处看房人群增加，市场有恢复迹象。“一、二线城市楼市相比往年的春节假期0成交量，2022年春节，大部分项目都开门迎客，所以市场整体依然有一定成交量。”张大伟如是称。
事实上，2021年下半年楼市急转直下以后，去年四季度，房地产政策以宽松为主，满足住房合理需求。以北京二手房市场为例，房贷放款速度已经由之前的排队3个月缩短至1个月以内，甚至更短时间，导致二手房市场交易回暖，从而将加速换房需求释放，卖二手房换新房的购房者将加快入场，新房市场交易将会随之有一定程度复苏。
此外，2022年1月份以来，从中央到地方省市，都在出台稳定楼市的政策，随着政策底部的出现，购房者逐渐开始再次进入楼市。在这种市场格局下，虽然三、四线城市返乡置业热度不再，但一、二线城市是否会迎来小阳春？
对此，张大伟表示，1月份，全国热点城市房贷基本做到了消化库存积压，2021年成交未放款现象基本已经没有。在这种情况下，结合整体市场表现可知，2022年楼市已经基本出现了企稳迹象，预计2月份后有望见底企稳回升，进入3月份后，一、二线城市楼市可能出现小阳春现象。
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