春节期间三四线城市置业市场偏冷，一二线楼市酝酿小阳春
返乡置业，历来是三、四线城市开发商非常重视的营销良机。过去几年，不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施，且效果良好。不过，2022年春节期间，开发商期待的三、四线城市返乡置业热潮，并未出现。
“相比一、二线城市楼市的稳定，2022年的三、四线城市返乡置业市场相对冷清。整体看，相比疫情前正常年份，2022年春节返乡置业成交量锐减三成以上。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，从趋势看，三、四线城市置业市场逐渐饱和，市场很难再有明显升温。
“受疫情影响，相比疫情前春节楼市成交高点时刻，近三年来，由返乡置业带动的三四线楼市热销现象已然冷却。”某开发商营销人员向《证券日报》记者表示，一是疫情导致春节流动人口减少；二是楼市基本面导致返乡置业投资热情降低，资金更倾向于流向一、二线城市保值性房产；三是棚改热潮曾大量释放三、四线城市的需求，但其整体库存仍然充足，去化压力仍旧较大。
据58同城、安居客发布《2021-2022返乡置业报告》显示，选择2022年返乡置业的人群占比41.2%，其中包括在家乡及家乡的省会城市买房的人群。从2022年返乡意向来看，今年选择回乡的人群主要理由是人才、落户等优惠政策的吸引，占比从去年的27.0%上涨至56.3%；而留在大城市奋斗的人群中，子女教育成为他们坚持的重要理由，选择此项的人群占比74.3%。
此外，该《报告》中指出，新一线城市中，重庆、成都、西安、苏州的返乡置业热度依然领先；杭州、南京、东莞、武汉、郑州返乡置业热度排名上升，长沙返乡置业热度排名下降；二线城市中（除新一线城市），合肥、佛山、无锡、福州、惠州、昆明、常州返乡置业热度排名上升，徐州、南通、泉州返乡置业热度排名下降。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2022年开年，房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，信贷政策稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，比如公积金政策宽松，给予人才补贴、购房补贴等。2022年以来，北海、南宁、自贡、青岛、济南等在内的多个城市先后发布了公积金新政，明确放宽公积金贷款要求，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及优化异地贷款政策等，这在一定程度上会提振返乡置业热情。
值得关注的是，三、四线城市返乡置业热情退去之时，一、二线城市售楼处看房人群增加，市场有恢复迹象。“一、二线城市楼市相比往年的春节假期0成交量，2022年春节，大部分项目都开门迎客，所以市场整体依然有一定成交量。”张大伟如是称。
事实上，2021年下半年楼市急转直下以后，去年四季度，房地产政策以宽松为主，满足住房合理需求。以北京二手房市场为例，房贷放款速度已经由之前的排队3个月缩短至1个月以内，甚至更短时间，导致二手房市场交易回暖，从而将加速换房需求释放，卖二手房换新房的购房者将加快入场，新房市场交易将会随之有一定程度复苏。
此外，2022年1月份以来，从中央到地方省市，都在出台稳定楼市的政策，随着政策底部的出现，购房者逐渐开始再次进入楼市。在这种市场格局下，虽然三、四线城市返乡置业热度不再，但一、二线城市是否会迎来小阳春？
对此，张大伟表示，1月份，全国热点城市房贷基本做到了消化库存积压，2021年成交未放款现象基本已经没有。在这种情况下，结合整体市场表现可知，2022年楼市已经基本出现了企稳迹象，预计2月份后有望见底企稳回升，进入3月份后，一、二线城市楼市可能出现小阳春现象。
实探北京二手楼市：客多房少交易回暖，经纪人急着找房源
大年初二，在北京市通州区某小区的门口，记者碰到了从二手房中介门店里出来的经纪人小杨。
小杨跟记者说，“我记得之前您说有一套两居的房子想卖，但当时对价格不满意。春节前咱们小区两居室成交了好几套，价格也略有上涨。现在整个小区都没有两居室的在售房源了。您这个时候挂网，肯定很快就能卖出去。”
类似的一幕已经很久没有上演了。据《证券日报》记者观察，2021年下半年以来，北京二手房市场再次进入低谷期，有的经纪人几个月都“无单可开”。彼时，经纪人忙的是揽客户；而现在，是主动去找房源。
近日，在实地走访了丰台区、朝阳区等多个小区后，《证券日报》记者了解到，北京二手房市场出现量价成交复苏迹象，部分小区的抢手房源挂牌量紧缺。正如北京链家某资深经理向《证券日报》记者称，“目前北京二手房市场主要特征是，房子少客户多，成交量有所复苏，但整体相对平稳。”
新增挂牌量少，买家选择不多
“春节前看了几套房，都不理想，要么看好的小区不出我想要的户型，要么被竞争对手全款买下了。”李静（化名）称，现在中介平台上的房源一种是性价比不高，长期卖不动；一种是业主换房急于出手可以议价的，但这类房源都会优先给付全款的买家。
“紧俏房源被盯得很紧，我看中的西四环外一个小区两居户型，8月份到11月份在售两居都有几十套，春节前降到了10来套，可选择空间大大缩减。”李静告诉记者称，春节前有经纪人说，这个小区春节前一下子成交10套房，所以现在两居房源比较少，朝南户型均价也升到7.3万元－7.5万元/平方米，价格略有上涨。
“现在跟业主议价的空间也变小了，之前一套房子能砍下20万元甚至30万元都有可能，但现在很难，这种变化是在2021年12月份出现的，等到2022年1月份时，很多原来的符合换房需求或者学区房需求的房源，成交变得比较快，新增房源则跟不上来。”李静称，虽然看起来还是买方市场，但买家的选择性明显不再那么多了。听中介说，现在有些业主等着春节后可能出现的“小阳春”，所以要等春节后涨价再出售。
北京住建委公布的数据显示，2021年6月-10月，北京存量房网上签约数量一路滑坡。贝壳研究院日前发布的报告也显示，客源不足是经纪人业务开展过程中遇到的最大难题，去年调控政策下“没有客源”和“没有带看”分别占比75%和58.7%。但如今看来，经纪人似乎已经由单纯忙着找客户变为也要积极找房源。
“从供应端看，北京二手房新增挂牌量相对较少，1月以来日均挂牌量较12月日均水平下降。预计可能是受疫情影响，因为二手房挂牌需要的’三证两书’委托手续需要线下完成。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，目前看，北京二手房市场存在结构性供需不均现象，即需求恢复比供给更快，预计春节后疫情缓解，挂牌量将增加。
带看量上涨，购房者加快出手
房贷放款速度加快后，北京二手房市场交易格局有所变化。换房需求致带看量猛增，成交周期明显缩短。
“春节前带看量直线上升。”某经纪人告诉《证券日报》记者，以望京花园为例，该区正在出售房源40多套，近90天内成交5套，近30天内带两量高达289次。
“带看量大涨，带来了成交量回暖。”该经纪人称，之前可能三四个月零成交的市场格局有所改变，望京部分热销小区次新房出售较快，主要原因是，房贷发放周期由之前的可能排队3个月变成不到1个月，甚至有些商业贷款半个月之内即可完成放款。此外，价格因素也在导致市场预期发生变化。
“从目前市场情况来看，业主报价分歧还是比较大的。比如有的业主愿意直降20万元快速促成成交，但有些业主一直坚持高报价，并不急于卖房，甚至挂牌一年多也没有成交。”上述人士称，总体而言，部分小区成交单价每平方米较高点时刻上涨近2000元是有的，当然，也有一些房源业主降价仍旧卖不动。
“2022年1月以来，北京二手房成交量保持恢复性增长。1月1日-23日北京链家二手房日均成交量较去年12月日均水平增长约5%。”许小乐表示，此外，业主预期改善，降价行为占比有所降低，去年12月北京二手房景气指数停止下降，1月以来保持平稳回升。
在许小乐看来，放长周期看，当前市场成交基本恢复至近几年正常水平。主要原因是去年四季度以来信贷环境改善，1月北京地区银行放款周期较上月缩短12天，基本恢复正常，随着5年期以上LPR下降，北京房贷利率也相应降低，这些因素带动近期二手房成交量恢复性增加。
“一方面由于信贷环境向好，各大银行按揭额度充裕，促使部分因前期贷款紧张而积压的购房需求逐步入市；另一方面，在严苛的政策调控下，北京二手房价较为平稳，未有大涨大跌行情出现，购房者敢于出手。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，总体而言，基于金融层面政策适度调整，市场观望情绪有所改观，成交量显著上升，部分业主对市场的预期有所转变，降价出售意愿会有所减弱，涨价房源占比上升。
根据诸葛找房统计数据显示，2021年12月份，北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.9%，较上月上升4个百分点。
不过，梁楠也强调，从当前挂牌量来看，北京二手住宅还是买方市场，但一些优质房源还是比较抢手的，议价空间并不大。同时，梁楠也指出，春节后随着教育置业季和楼市小阳春的到来，预计北京或现二手住宅成交小阳春，但整体来看，“房住不炒”的主基调不会改变，楼市过热现象不会出现，北京二手房市场会企稳。
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