政策博弈决定未来走势。
虎年春节比往年热闹，除了各大晚会还有冬奥会的各种比赛，争夺人们的注意力，不得不说，相比往年，人们的买房热情降低了很多。
不用去售楼处，从各机构的数据中就可见楼市的低迷。根据中指监测数据,2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。诸葛找房数据也显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。
这种迹象在1月份就有征兆，虽然有各种边际利好政策，但事实证明，楼市还在低空飞行。根据克而瑞统计，1月份，29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。房价也处于下降通道。中指院数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%。
市场信心不足叠加淡季因素，其实，这样的结果在很多人的意料之内，大家真正关心的是节后楼市能否恢复，在房地产行业首次经历大面积流动性风险之后，市场能否迎来小阳春。
从目前来看，市场恢复并不容易，甚至很难。
市场在低迷中分化
在整体成交低迷的背景下，各城市表现出现分化，一线城市表现好于二三线城市。
根据中银证券的统计，其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和 7.9%，其中一线城市增长显著，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%。
增长262%，足以说明一线城市的强劲实力，反观三线城市，则显著承压。中银证券数据显示，三线城市较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%，二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。
诸葛找房数据也显示，2022年春节期间一线城市新房成交同比上涨，二线和三四线城市成交均回落，其中三四线城市同比跌幅超9成。
以上海为例，根据诸葛找房数据，2022年春节假期上海新房成交505套，同比上涨超300%，春节期间上海多个售楼处开门迎客，加上近期以来信贷端出现放宽迹象，贷款审批和放款速度加快，上海楼市春节期间活跃度较高。
不仅是新房，整体来看，二手房在春节期间表现也不佳。根据克而瑞数据，2022年1月，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。此外，从70城房价来看，二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房，导致二手房市场成交冷淡，拖累了“先卖后买”的交易。
行业冷淡折射到房企身上，就更加具象，根据中指院数据，2022年1月，TOP100房企销售额均值仅为61.8亿元，同比下降23.1%，其中，销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家，百强房企门槛值更是低至11.7亿元。
在业内看来，当前楼盘的体量都是以亿为单位，对于一二线城市来说，有一个项目卖的好，基本就可以进入当月的百强房企之列，这也从侧面反映出当前市场销售不振的情况。
行业基本面难言改善
对政策的预期早就开始了，不过，一路都是小打小闹，虽然对提升房地产市场活跃度起到一定的积极作用，但不得不承认，短期来看，市场基本面仍然难获明显改善。
诸葛研究院分析师王小嫱认为，在基本面没有改善的情况下，加之春节前后疫情卷土重来，返乡置业受到一定阻碍，导致楼市成交并不十分理想。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉从技术层面分析认为，供应下降是成交下降的主因，根据克而瑞统计，1月份29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米，同环比降幅分别达到43%和58%。
此外，由于三四线城市房价在明显下跌，比如，去年12月份仍有50个城市的新房价格环比下跌，基本都是三四线城市，叠加近年来城镇居民收入下降，尤其去库存和棚改货币化安置红利已过，李宇嘉认为，返乡置业并未明显出现。
李宇嘉认为，开发商供应的积极性下降，多房政策作用下，开发商预计会出现“救市效应”，推盘和继续降价的积极性下降，很多在等待两会前后的“小阳春”，对于春节楼市的期待下降了。
政策博弈决定未来走势
当前，房地产行业正处于转型期，市场能否迎来小阳春不仅对房企回款至关重要，更是预示着购房者信心能否全面恢复。
在行业处于高危状态的背景下，信心比黄金还贵，目前，政策力度、开发商、市场都处于动态博弈当中。
“楼市还将延续冷淡的行情。”李宇嘉认为，在按揭正常化以后，前期积压的需求释放殆尽，后续需求释放受到阻碍。目前，各地纾困政策仍局限在“小打小闹”的阶段，关系楼市运行的按揭政策、限购政策、限售政策、信贷投放，仍保持政策连续稳定。同时，收并购并不是救助出险企业，而是为了保交楼，首笔收并购融资招商蛇口30亿元票据并未收购出险企业。其他出让项目的，无不是割肉甩卖。
“一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。”李宇嘉认为，市场高估了政策纠偏的力度和此次纠偏的基调（保交楼而不是救市），后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动。
信心恢复并非易事，在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来，目前来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金端、政策端等均将发力，充分释放居民住房需求潜力，促进房地产业实现良性循环。
言外之意，政策还需要加大，陈文静预计，房地产市场调整压力较大的城市，仍将加强对于首套及二套住房的信贷支持，如调整公积金贷款政策（提高贷款额度、降低首付比例）、降低房贷利率等。另外，发放购房补贴、强化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦将持续跟进。
不过，对市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，陈文静认为，部分城市3月“小阳春”仍有预期。
但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，市场恢复动力偏弱，短期购房者置业情绪难有明显改观。
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