去年6月份以来，蓝光发展、华夏幸福等千亿元级房企接连出现债务违约，这场房企自救攻坚战已经持续了半年多。而从去年12月份起，降准、降息、启动并购贷加快房企风险出清……稳步化解房地产“灰犀牛”风险的一系列政策相继落地。
然而房企流动性仍然紧张。据中指研究院监测，2022年1月份，房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。2022年开年，房地产行业融资并未出现明显放松。
“2022年是偿债高峰年，在刚刚过去的1月份，房企到期债务资金缺口为570亿元，结合销售市场下行，房企需寻求融资新突破。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，从开年房企发债结构看，境外债持续低温，当前以境内债券融资为主，但并购贷已登场，或成为全年新趋势。
首月融资规模降七成
开年历来是房企筹钱的关键节点。众所周知，开年融资储粮，二季度之前投资拿地，以房企现在的高周转能力，新增土地当年即可转化为销售业绩。这从过去三年开年首月融资规模就可以窥见一二。
据中指研究院监测数据显示，从2019年到2021年，每年的1月份，房企融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元，分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份则为792.2亿元，同比下降七成。
“房企1月份的融资情况对全年来说至关重要。然而今年1月份的融资总额不及上年的三分之一，延续了上年四季度的疲软态势，未能形成良好开局。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示，多家房企的海外债、信托无法按期兑付，偿债能力减弱造成投资人更为审慎，是融资总额大幅下降的主要因素。
值得关注的是，从历史融资路径来看，1月份原本是海外债集中发行的月份，但当月融资不足百亿元，海外债融资能力短期内难以恢复，说明境外债券市场观望情绪犹在，市场信心未能全面修复。公开发行的海外债方面，绿城中国发行的增信债券利率最低，为2.3%，上坤地产最高，为13.5%；碧桂园单笔融资规模最大，为39亿港元。
值得一提的是，海外债虽依然保持低迷状态，但仍有5家房企的交换要约获得同意，在债券到期前成功展期，避免了违约风险，说明海外投资人对个别房企的资产质量、经营能力有一定的认可，认为其可以在未来一定时间内缓解流动性压力。
“今年首月境内外债券发行在期限上都出现下降现象，即以短债为主。境内债券一年内短期债券占比升高至29%；境外债新增10笔中8笔为一年内到期的短期债券。”潘浩表示，发债周期减短是市场信心不足的表现。
年内到期债券规模近万亿元
海外债发行短期难以走出“违约”阴霾，而房企还需面对今年三四月份的偿债高峰。
贝壳研究院监测数据显示，2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期债务规模均超千亿元，根据当前月均发债500亿元规模计算，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。
不过，《证券日报》记者此前已经得到多家房企确认，并购贷可以不计入“三道红线”融资限制，这将促使部分优质房企加大收购力度。
2022年1月份，招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债，表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时，浦发银行也成功发行首单并购主体债券，主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。
2月3日，有媒体报道称，浦发银行、招商银行、广发银行等多家银行表态将提供房地产并购融资支持，方式包括并购主题债券、并购贷、并购基金、资产证券化等，预计提供并购融资支持超300亿元。
对此，多位业内人士向《证券日报》记者表示，并购贷可以一定程度上缓解房企的流动性压力，有利于防范房地产领域风险。不过，陈星认为，“对并购融资方来说，自身偿债压力并不大，其融资目的为收并购而非债务偿还，因此不存在缓解偿债压力的问题。”
陈星进一步称，对于出让项目的房企来说，则急需出售项目偿还债务，但“优质项目”这一前提限制了处置资产的特征。对于债务压力大、可售资产质量不高的房企，还需扩充其他资金来源。
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