曾经火爆的深圳二手房市场，在二手房参考价等调控措施作用下迅速降温。刚刚过去的2月，不仅是深圳二手房参考价推出一周年的时间，深圳二手房市场也似乎没有迎来节后的“小阳春”：二手房成交量低于千套水平。

疫情冲击明显

深圳中原研究中心的数据显示，2月深圳二手住宅过户数为872套，环比下滑44%，成交量跌至2008年以来的最低值。乐有家门店成交数据显示，2月二手住宅成交均价环比下跌0.39%，同比下跌2.01%。

可以说，二手房成交参考价的威力的确很明显。2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，环比下降40%。2021年3月之后，二手住宅成交量连续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，创下近15年新低。

记者在罗湖和福田多处实探时，受访的房产中介经理均表示，疫情是导致2月深圳二手房成交量再创新低的主要原因，3月市场能否复苏还要取决于疫情是否能够得到有效控制。

“尽管受到疫情影响，最近看房的询问量还是出现小幅上升。整体调控环境跟去年下半年相比有所缓和，一些观望的购房者最近也频频联系我们。”有房产中介人员如是说，“不仅如此，我们梳理最近几个月的二手房成交单发现，参照参考价或者上浮10%左右的房源居多，挂牌价太高的房源很难成交。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这么低的成交量一定“不正常”，导致这个“不正常”情况就是疫情的冲击。其实，从上门量和带看量来看，2月中旬二手房市场已经有明显上升，预示着楼市在探底、触底和缓慢回升。“我认为，在上海、广州楼市已经开始回升的情况下，深圳楼市的小阳春一定不会缺席，只会迟到。”

购房者对利率变化敏感度降低

不过，深圳二手房参考价仍在发挥强效，由于商业银行贷款标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。“以往，深圳购房者对房贷利率很敏感，稍微风吹草动市场就会发生明显变化，但在二手房参考价之下，即使利率小幅调低，对购房者入市的推动力并不大，因为能够贷款的额度并没有发生变化。”有房产中介经理表示。

李宇嘉也认为，对于今年深圳楼市的“小阳春”，不能有太大的期待，二手房参考价政策还会执行下去。“2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，还有对口直升的学位房等，没有了杠杆加持，很难有购买力充足的接盘侠，这也是近期深圳二手房连续阴跌的原因。”他预计，今年上半年深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房交易量年中前后估计会探到每月4000套左右的水平，但还是会低于5000套的分水岭。接下来的市场走势，还要看疫情和调控政策的变化。

除了二手房，随着深圳楼市调控逐步深入，开发商坐等客户上门抢房的日子难以再现，深圳新房仍在加大推销力度，特价房、高佣金等现象层出不穷，房企也想趁着市场氛围转暖迅速打开销售局面。记者实探发现，就在罗湖区水贝地铁站附近的三个新盘，最近纷纷推出特价房源，最高直减150万元。现场销售人员告诉记者，降价后销售情况与农历年前相比有所好转，几乎每隔一两天就能有成交。此外，也有房企加大了全民营销奖励力度，给出了高额佣金，包括住宅、公寓、商业、写字楼等多个产品类型。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一些低首付、零首付等操作还是要纠正，降低首付不等于首付下调没边界，各地要在合规情况下积极放贷，助力购房市场的高质量发展。此外，深圳市房地产中介协会认为，在中央加强“一城一策”指导与监督下，深圳作为楼市风向标城市出现调控政策掉头转向，变相松绑的概率可能微乎其微。