本报记者 王丽新
房地产行业并购市场出现新动向，并购贷向民营房企发放。3月3日，招商银行分别与碧桂园、美的置业签署150亿元、60亿元并购融资战略合作协议。业内有声音称，这是释放了新利好。
开年以来，据中指研究院统计数据显示，房地产行业获得并购类融资额度已达近千亿元，其中，房企发行并购债融资38.2亿元，计划发行15亿元；银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。
“随着风险事件的增加，出售现有资产成为房企快速回笼现金的重要手段，也是房企向债权人展示偿债诚意的方式之一，因此已有多家陷入流动性危机房企明确表示了自持物业、开发项目的出售意愿，其中不乏优质项目，很容易引起有能力企业的兴趣。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，而专项收并购贷款的发放及不纳入“三道红线”的政策，在拓宽受让企业融资渠道的同时，又不受债务规模束缚，有利于提升受让企业的购买能力，加速项目交易的效率。
民营房企加入并购融资阵营
自从招商蛇口获得第一笔并购贷融资以来，房地产并购融资计划纷至沓来。
从发行主体来看，国企、央企占绝对比重，如招商蛇口、建发集团、华润置地、华润万象生活、大悦城、五矿地产等都有发布相应的并购贷融资计划。新的变化体现在碧桂园、美的置业这两家民营房企加入了，其于3月3日获得合计210亿元的并购类融资额度。
根据合作协议，招商银行将授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求所衍生的创新类融资产品。
不过，据记者观察，目前在房地产主业上，碧桂园近期暂没有公开可查的收并购案发生，但其旗下的碧桂园服务近几个月来收并购动作频频。
同日，招商银行也授予美的置业地产并购专项融资额度60亿元，专用于业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。
此外，美的置业与招商银行还就个人住房按揭贷款业务加强合作。根据《按揭战略合作协议》，招商银行将授予美的置业个人住房按揭贷款专项额度60亿元。这意味着，美的置业获得招商银行“并购融资+按揭专项额度”总计为120亿元。
“预计这笔资金将用于收并购，美的置业整体收并购逻辑遵循城市升级战略，对标的选择会考虑城市能级、项目本身质量以及账面资金铺排等方面。”有业内人士向《证券日报》记者表示，合作项目是首先考虑的并购标的，公司目前整体以收购部分合作方股权为主，主要是为了保障业主权益。
合作项目成并购首选标的？
“虽然并购贷融资额度不断上涨，但对于出险项目，市场还是持较为谨慎的态度，真正收并购交易落地并不多。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，难点在于，一是市场风险尚未出清，出险项目本身的债务问题较为复杂，收并购或将带来一些不确定的风险；二是存在因收并购双方对项目未来预期不同的问题，进而导致收购条件难达一致。
对此，刘水补充道，从陷入流动性危机房企角度来看，如果现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。从购买方来说，收并购交易复杂，不如直接拿地，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作。
同时，刘水指出，当前收并购风潮并未大规模启动，仍以合作开发项目的股东之间的股权转移为主。
《证券日报》记者也观察到，部分优质央企、国企手里有份收并购项目清单，但除一、二线城市核心商业物业外，住宅以及综合业态项目多以合作型为主。而当下达成收并购的交易中，也以合作标的为主。
比如，融创中国将杭州两项目股权转让给合作方滨江集团，回笼资金16.73亿元；世茂集团和雅居乐均退出了2009年的昔日中国总价地王广州亚运城项目，该项目另一合作方中海地产以37亿元接盘，持股提升至73.33%，成为最大股东。
合作项目之所成为房企收并购首选标的，其背后有多重原因。在刘水看来，一是作为项目共同的股东，受让方都更了解项目质量和财务结构，可以节省大量尽调的时间成本；二是受让方在前期已经在合作项目上投入大量资金，能否顺利开工、销售，同样影响受让方的流动性和收益，为保自身利益，受让方更有动力首先化解合作项目的风险；三是如果合作项目是受让方的并表子公司，则收购并不会增加额外债务，财务处理更便捷。
值得关注的是，当前地产并购贷释放规模已达近千亿元，是否会引发行业并购热来临？
“收并购现象或有所增加，但市场信心仍处于恢复期，大幅上涨的可能性不大。”关荣雪认为。同策研究院资深分析师肖云祥则向《证券日报》记者表示，尽管当前融资管控有所放松，但对于已出险或是潜在风险的项目，受让方选择并购标的时依然会非常理性且谨慎。但从长期来看，房地产并购潮有可能来临。
在肖云祥看来，出售资产是无法缓解资金压力的房企的最好出路，而随着并购贷融资增加，基本面较好房企会对打折资产感兴趣。此外，房地产市场发展模式正在发生根本性变化，中小型房企将会积极谋求转型，其资产也是买家的潜在收并购标的。
（编辑 崔漫 才山丹）
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