前4月百强房企销售额和拿地额同比均降超5成，A股45家房企一季度亏损
受行业持续下行及疫情等因素影响，今年楼市并未迎来“金三银四”行情。
2022年已经过去三分之一，但无论从销售业绩、利润表现、融资和土地市场等各方面情况来看，房企仍未走出行业寒冬。
近日多家机构发布的统计数据显示，今年1-4月，百强房企累计销售额“腰斩”，一季度上市房企大面积出现利润下滑。与此同时，多个城市的今年首批集中供地表现欠佳，房地产企业整体投资力度下滑明显；境内外发债继续大幅下降，房企资金困局仍待解。
前4月百强房企销售额“腰斩”
中指研究院统计显示，今年前4月，销售额达千亿元的房企仅有3家，而2021年同期则有9家。相比之下，即使是头部房企，在2022年行业下行的大环境下亦难独善其身。
在刚刚过去的4月份，受限于国内疫情反弹，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大。据克而瑞数据，4月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。其中，一线城市同比下降47%，26个二三线城市市场成交同比跌幅扩至60%。
房企销售业绩与多地市场“成绩单”同频下滑。中指研究院统计显示，前4月TOP3房企碧桂园、万科和保利发展分别实现销售额1633.9亿元、1380亿元和1212亿元，但合计销售额4226亿元与2021年同期TOP3房企“碧万恒”的7227亿元相比，净减少达3001亿元。
不仅TOP3房企销售额下降明显，百强房企前4月累计销售额均值下滑幅度亦逐月放大，从今年1月份的同比下滑23%降至4月份的同比下滑50%。具体来看，前4月百强房企销售额均值212.2亿元，同比下降50.2%，百强房企榜单门槛值同比下降60.4%。
值得注意的是，4月份以来，楼市放松政策从三四线城市逐渐向热点二线城市蔓延，频吹的政策暖风对未来的楼市走势影响几何？
“短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静4月29日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在“房住不炒”总基调下，部分市场逐渐企稳恢复的核心城市，短期调整政策的预期偏弱。
A股45家房企一季度亏损
从沪深两市上市房企今年一季报的披露情况看，据Wind统计，126家房企累计实现营业收入3268.75亿元，累计实现归属母公司股东的净利润100.2亿元，其中45家房企一季度亏损。
从营收方面来看，一季度绿地控股、绿地控股、万科A、保利发展和中海地产分别以959.48亿元、626.67亿元、335.37亿元和288.3亿元和收入领跑A股。此外招商蛇口、新城控股、金地集团、金科股份4家房企营业收入也超过百亿元，分别为188.01亿元、186.78亿元、133.14亿元、126.72亿元。
与此同时，有31家房企一季度收入同比降幅超过40%。其中华丽家族、珠江股份的降幅分别达98.49%和95.57%；三湘印象、京投发展、广宇发展的收入降幅均超过80%。
从净利润表现来看，34家上市房企净利润超过1亿元。头部房企中，绿地控股、保利发展、万科A一季度净利润分别为25.47亿元、25.30亿元和14.28亿元，增幅分别为-35.24%、1.18%和10.58%。
在45家亏损房企中，超半数房企亏损幅度超过1亿元，其中
阳光城、城建发展亏损幅度均超过10亿元。此外，中天金融、中南建设、泰禾集团、首开股份、大悦城、迪马股份等房企均披露亏损。
“去年以来上市房企盈利能力出现大幅度下滑，主要受疫情、严调控持续和市场下行等因素影响。今年4月29日中央政治局会议指出，支持因城施策调整房地产政策，支持刚性和改善性需求，未来市场销售将会明显回暖。随着房地产销售回暖，加之地价增速有限，房企盈利水平或许会有所改善。”
中指研究院企业事业部研究负责人刘水5月5日上午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“短期来看，今年房企盈利水平或许有所改善，盈利水平会有所修复；但长期来看，房企盈利水平仍呈下降趋势，将会逐渐向社会平均利润水平看齐。”
50家房企拿地总额降近六成
资金压力难以纾解，叠加销售持续低迷，令多数房企在土地市场选择了静默。
据中指研究院统计，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。4月单月，50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。
数据来源：CREIS中指数据（包含招拍挂权益土地及收并购土地）
从数据来看，前4月代表房企拿地总额同比均大幅下降，而这一趋势自2021年10月就已经出现。
事实上，50家代表房企内部也表现出了显著分化，国企、央企和地方城投公司依然是今年首批集中供地的拿地主力军，如第一阵营内的中海地产、华润置地，第二阵营中的民营上市房企绿城中国、滨江集团等，4月均在土地市场有突出表现。
从新增货值来看，1-4月滨江集团、绿城中国和建发房产占据榜单前三位。其中滨江集团以累计新增货值575亿元排在榜首；绿城中国和建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为548亿元和391亿元。TOP10房企1-4月新增货值总额3413亿元，占TOP100企业的34.1%，新增货值门槛为208亿元。
值得注意的是，由于市场整体呈现下行趋势，企业更倾向合作拿地。4月50家代表房企招拍挂拿地权益金额占比均值降至79.7%，较同期下降4.9个百分点。与去年同期相比，TOP31-50阵营企业拿地权益金额占比降幅最大，下降6.9个百分点；TOP11-30阵营企业拿地权益金额占比下降4.4个百分点；TOP10阵营企业拿地权益金额占比上升了1.9个百分点。
4月房企发债规模同环比双降
4月房企信用债与海外债发行规模同比均出现大幅下降。
中指研究院数据显示，4月房企信用债发行规模为368.87亿元，环比下降35.96%，较去年4月的731.95亿元，同比下降49.6%；4月内地房企海外债发行规模为28.85亿元，同比降幅80.46%。
从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有小幅浮动，其中信用债平均利率为3.48%、海外债平均利率为5.55%，同比分别下降0.95个百分点和0.35个百分点。
据克而瑞统计，4月TOP30房企中有9家参与了新债发行，较3月减少2家；发债房企中除旭辉外均为国企央企，4月国企央企的融资规模较3月环比提升317.1%。如金茂、华润4月的新增债券融资规模分别高达87.1亿、80亿元，融资成本为3.38%-3.4%。
另一方面，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。贝壳研究院统计，2022年一季度房企境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。一季度房企新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元。
贝壳研究表示，尽管2022年一季度到期债务的绝对数字上同比减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。
记者注意到，4月29日中央政治局会议再提“优化商品房预售资金监管”，多家机构认为，未来部分城市预售资金监管规则有望边际放松，可在一定程度上缓解房企的资金压力。
对此，刘水表示，“优化商品房预售资金监管有助于缓解资金压力，但对房企资金压力实质性改善影响有限。我们测算，平均有30%-40%的预售资金受监管，短期来看‘保交楼’仍是政策底线，预售资金监管政策优化调整后，大概预售资金监管能降低10%左右，对房企资金压力实质性改善影响有限。”
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