作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
当前，楼市下行的压力仍在持续，国内多数城市去库存攀升，楼市又一次进入高库存时代。
克而瑞研究数据显示，2022年5月，百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去库存。
百城去化周期达到23.3个月
5月，全国多个地方政府密集出台宽松政策，市场显现积极信号。百城狭义库存出现了小幅下降，去化周期自2022年以来首次出现回落。截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。
当前，房地产行业的库存风险依旧较大。一二线城市库存风险相对可控，但受疫情影响，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末，去化周期达到了26.9个月。
青岛库存总量最高
数据显示，住房库存总量TOP20的城市中，有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过2000万平方米。
库存总量TOP20城中，二线城市占比达到65%。具体到城市，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。
过去6个月，青岛为去库存不断推出各项政策。首先是房贷执行了最低利率，部分区域一二手房限售“5改2”，西海岸新区购买新房可享受契税补贴等政策。
在政策的作用下，5月，青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米，同比下降32%，降幅较上月收窄近19个百分点。1—5月，青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米，同比下降33%，但近郊及远郊等区市的市场依旧不明朗。青岛是二线城市去库存的一个典型。与青岛类似，武汉、沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。以武汉为例，2022年，武汉供需低迷，库存高企，库存总量达到了2144万平方米。此外，过去几年，武汉出让土地建筑面积是住宅成交面积的1.4倍，截至2022年4月末，广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。
另外，还有一大部分三四线城市的库存正在加速上涨。比如三明、泰州、盐城这三个城市的库存涨幅均呈现翻倍式增长。截止5月末，三明以285%涨幅领涨全国，这些城市特征在于，单城库存总量在500万平方米以下，但成交在短期内回调加剧，导致库存大幅上涨。
数据显示，库存同比涨幅TOP20的城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京、郑州，5月末两地库存总量分别为794万平方米、1335万平方米，同比分别上涨36%、33%，涨幅位列全国第15和16位。
值得注意的是，南京和郑州均实施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。
长春去化周期长达125个月
数据显示，三四线城市的去化周期普遍较长，比如5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。
此外，嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支，短期内成交低迷，造成去化周期攀升。
聚焦一二线城市中，5月末，有14个城市库存消化周期超过24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位。这意味着长春现有房地产库存至少需要10年才能消化完成。
受疫情影响，长春经历了较长时间的静态管控，2022年4月成交面积仅为591平方米，同比下降99%，新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米，同比减少70%。哈尔滨紧随其后，去化周期也达到106个月，短期去化压力尽显。
此外，一线城市库存压力也不容忽视。5月末，北京商品住宅去化周期已经达到了27个月，同比增加44%。
值得注意的是，在政策刺激之下，6月市场已经出现了回升态势。克而瑞研究数据显示，80个重点城市前20日累计成交1416万平方米，环比增18%；35个城市开盘去化率增至52%。
当前，房地产行业下正在从“去杠杆”到“稳杠杆”。在这一过程中，去库存已成为当前楼市的一大典型特征。短期内，库存压力或有所缓解，但由于市场热度难以回归2021年高峰，因此2022年楼市的整体库存仍将延续高位。房地产市场真正回稳之前，去库存仍将是部分压力城市楼市的主要任务。
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