作者 刘水 中指研究院企业事业部研究负责人
中指研究院最新发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩普遍呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，相较1—5月，降幅在持续收窄，房企销售业绩边际性改善。
TOP100房企销售额普遍出现负增长
在TOP100房企中，销售额破千亿元规模的房企为9家，较2021年同期(19家)减少10家；百亿元房企85家，较2021年同期(132家)减少47家。TOP100房企权益销售额均值为252.8亿元，同比下降49.4%。单月来看，6月TOP100房企销售额同比下降28.6%，销售业绩持续负增长，但降幅显著收窄，主要是由于房企半年度冲业绩，单月销量显著提升。
2022年4月以来，虽然房地产利好政策不断释放，但政策落地效果显现尚需时间，无法短期反应在销售端，同时，叠加疫情反复等不利因素，需求端预期偏弱，TOP100房企销售额普遍出现负增长。
从规模发展来看，100~300亿元规模的第四阵营企业数量增多，500~1000亿元规模的第二阵营企业数量大幅降低。
2022年上半年，破千亿成规模发展门槛，除第四阵营外，各阵营在持续“缩编”。具体来看，第一阵营(1000~3000亿元)共9家，较2021年同期缩减10家，破千亿元成为房企规模发展的门槛，该阵营的企业中，碧桂园、万科和保利发展在破千亿元后，均保持了相对快速发展，销售额遥遥领先。第二阵营(500~1000亿元)有7家企业，较2021年同期缩减16家，为四个阵营中企业数量缩减最多阵营。第三阵营(300~500亿元)为17家，缩减1家。第四阵营(100~300亿元)为52家，较同期增加12家。
2022年上半年，TOP100门槛值不及百亿元。其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，TOP30房企门槛值为325.8亿元，TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为216.4亿元和70.3亿元。
房企的一线城市业绩贡献率提升较快
2022年上半年20家代表房企55.7%的销售业绩来源于二线城市，同比微降0.6个百分点，销售贡献率仍为主导。一线城市销售业绩贡献率同比大幅增长5.7个百分点至25.7%，增幅显著。典型房企的一线城市业绩贡献率提升较快，北京贡献最高，深圳增长最快。代表房企坚持“中心城市+城市群”的区域深耕战略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市，围绕现有布局做强做深。华润置地、金地集团、越秀地产、首开股份等房企围绕其总部所在地的优势资源，深耕一线城市北京、广州、深圳，一线城市销售贡献率均在40%以上；碧桂园和美的置业布局偏向三四线，50%的销售业绩贡献来源于三四线城市，但业绩贡献率逐步下降，同比分别下降5.8和1.1个百分点。
2022上半年，20家代表企业销售额贡献前三城市分别为北京、南京和广州，销售额贡献率分别为9.4%、7.1%和6.3%。相较2021年同期，代表企业销售额贡献率第一的杭州滑落至第四；北京、南京和广州均前进一位，销售贡献率分别同比增长1.8个、1.0个和1.5个百分点。从增速来看，20家代表企业在一线城市的销售额贡献率均提升较快，其中，深圳销售额贡献率增长最快，同比增长2.1个百分点。
上海因受到疫情影响，销售额贡献率与2021年同期基本持平。一线城市在2022年上半年销售业绩贡献率的增长，也表明代表企业将一线城市视为项目销售去化的主战场。
改善类产品是房企的销售主力
2022年上半年，改善型与大户型项目增长明显。代表企业在140~200平方米改善型与200平米以上大户型项目销售额占比明显提升。
改善型与大户型项目热销，反映出疫情常态化下，消费者对大户型产品需求增加。相反，0~90平米刚需类与90~140平米首改类项目销售额占比出现下滑，这表明在经济下行压力下，刚需类客群受收入预期减少影响较大，购房意愿有所降低。
整体来看，2022上半年房地产行业仍在深度调整，市场回暖未及预期。4月以来，各地房地产相关宽松政策密集出台，政策宽松确定性增强，有利于稳定市场预期；但伴随疫情反复，短期市场恢复节奏仍有不确定性，我们预计市场会在下半年有所回稳。
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