近期杭州等城市率先在全国开始收紧二套房贷政策，各商业银行已明确表示将收紧二套房贷政策，从本月初开始，在杭州购买第二套商品房将不再享受首付两成、利率七折的优惠。与此同时，北京、上海、广州、深圳等地也开始跟进，明确要严格执行二套房贷政策。针对这一课题，中国指数研究院对二套房贷政策的演变过程、各地银行二套房贷政策执行情况进行调研分析认为，目前很多城市二套房贷政策仍“名存实亡”，随着政府部门特别是金融部门对信贷投放过多和未来通胀的担忧，预计下半年各地将严格执行或进一步收紧二套房贷政策。

一、政策演变过程

收紧——调整——松动——重申——澄清——重申严控

资料1二套房贷政策的发展演变历程

2007.9.27，央行、银监会联合发文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。至此，二套房贷政策正式亮相。

2007.12，央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，1、第二套房贷政策以户为单位执行；2、有贷款记录的均按新政执行；3、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。

2008.10.27，央行要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％”。

2008.12.20，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

2009.3，温家宝总理在政府工作报告：“支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

2009.5，央行副行长苏宁针对业内误读政府工作报告中有关二套房贷政策时表示，比照首套房优惠政策的是“符合条件”的二套房，政府工作报告的表述并不是放开二套房贷限制。而政府工作报告所说的“符合条件”，是指居住面积要低于当地平均面积，二套房贷政策并未发生实质变化。银监会主席刘明康也表示，“总理报告中所说的二套房是指普通自住的二套房”。

2009.5.19，银监会主席刘明康在《亚洲银行家》杂志第十届峰会上强调，为进一步降低风险，银监会继续要求商业银行控制房地产开发商贷款权重，严控二套房贷的有关措施，审慎推进资产证券化过程。

2009.6.19银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发[2009]59号）：坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

2009.7.17，银监会主席刘明康在“2009 年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

2007 年，正当楼市最火热的时候，一些大中城市的炒房人利用当时购房首付款和利率较低，大量购进房源进行炒作，结果房价疯涨、市场较为混乱。在此形势下，国家为防止房市出现泡沫出台了严格的收紧二套房贷的调控措施。2008 年，整个中国房地产市场全面陷入低迷，为缓解市场低迷，促进交易和消费，央行出台政策，规定购买改善性住房可比照执行首次贷款购房优惠（首付20%、利率7 折优惠），至此，二套房贷政策开始松动。进入2009 年，在国家一系列扩内需、促消费政策的促动下，市场成交量逐步回升，价格开始小幅上浮，一些银行为争夺客户在二套房贷甚至多套房贷都有一定的松动，导致了不少投资性购房需求入市。为防范投资性购房过多、信贷投放规模过大带来的风险，6 月以来，在银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的指导下，杭州、南京、深圳等地陆续开始收紧或重申严格执行二套房贷政策。

二、各地二套房贷政策实施情况概览

2008 年12 月-2009 年3 月，各地纷纷按央行相关规定出台相关“放松”措施。

北京：工行、农行、中行、建行等多家银行均表示：二套房贷首付4 成不变，但各银行在基准利率的基础上均有7.5-8 折的优惠

天津：多家银行的二套房贷政策细则含糊，有的表示，要根据贷款人的信用、资产情况进行“适当变通”；也有的表示，二套房首付比例不能低于4 成，但贷款利率可以适当给予优惠。

沈阳：工行、中行、建行等多家银行表示：只要首套房贷欠款全部还清，再次向银行申请房贷，仍视同首套贷款，可继续享受首付最低两成、贷款利率最低7 折。

广西：住房公积金向“二套房”开闸

成都：二套房贷松动，银行利率7 折首付2 成

武汉：二套房贷利率可七折

陕西：下发《关于进一步加强住房公积金管理抬高使用率的意见》，规定职工购房首套住房的住房公积金贷款本息还清后，购买第二套住房可申请住房公积金贷款。

南京：多家银行开出七折利率优惠。

广东：多家银行表示，即便不是改善型住房，只要贷款人的过往的信用记录良好，贷款利率均可下浮，首付也可以低于四成。

济南：多家银行出台规定，如果第一套房贷款已经还清，那么第二套房可以按照第一套房首付20%、利率7 折的规定执行。

资料3 各地 “收紧”二套房贷政策的表现

2009 年4 月以来，部分城市开始“收紧”二套房贷：

杭州

7 月7 日，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径，原购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，目前全部调整为二套房首付四成，利率是基准利率的1.1 倍。

深圳

各商业银行表示：落实政策执行事宜，严格执行二套房贷政策：即首付比例不低于4 成，利率在基准利率基础上上调10%。

广州

各银行纷纷召开会议，明确抬高非改善型的二套房准入门槛，制定相对统一的操作细则，部分前期已支付两成首付的房贷申请也因此放缓审批。

上海

4 月下旬，上海银监局向沪上银行发文，要求银行严格执行此前国务院、人民银行、银监会等公布的

有关首付款比例和利率的相关规定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数的增加而提高。

北京

北京银监局重申，二套房贷首付比例不得低于40%,并且不能享受贷款利率优惠。

南京

严格执行二套房贷政策：即首付比例不低于4 成，利率在基准利率基础上上调10%。

山东

5 月，山东银监局发文规范二套房贷，明文强调“对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%”。

福州

多家银行表示：从8 月开始，将严格执行二套房贷规定，首付最低4 成，利率将比基准利率上浮10%，个别银行还上调90 平方米以上二套房贷的首付成数。

通过调研，我们发现各个城市商业银行执行二套房贷政策各不相同，不同城市之间、同一城市不同银行之间甚至同一银行的不同支行之间，其二套房贷政策的松紧程度都各不相同。像杭州、深圳、广州等部分城市，近三个月来楼市成交火爆，房价涨势明显，因此这些地方政府已开始关注房贷过快增长带来的潜在风险，开始收紧二套房贷政策。日前广东银监局转发中国银监会相关文件时更提出，对于假按揭、以变通方式突破监管机构规定的按揭首付比例、二套房贷等行为一经查实，坚决问责，违法者将移交公安或监察机关追究法律责任，表明了监管机构对信贷增长过快风险的担忧。

资料 广东银监局转发中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知（粤银建发【2009】111 号）

广东监管局办公室，2009.7.8，请各银监分局将通知转发至各有关辖内银行金融机构，并开展检查落实情况。广东银监局在此重申：不允许出现假按揭，不允许以变通方式突破监管机构规定的按揭首付比例、二套房贷等规定。对违规者一经查实，坚决问责，违法者将移交公安或监察机关追究法律责任。

三、近三年信贷政策对房地产市场影响分析

2007 年以来，针对宏观经济和房地产业形势变化，中央政府加大了信贷政策的力度。2007 年的6 次加息、10 次提高存款准备金率，2008年6 次上调存款准备金率、5 次降息，2009 上半年的“7.37 万亿”天量信贷的投放，房贷政策的两次变化都对市场产生了重要影响。

资料4 2007 年至今楼市与宏观政策变化情况

2007.01-2007.09（上升期）：销售火爆，价格涨幅较高。07 年8 月，商品房销售面积同比涨幅最高（79.3%），9、10 月房价指数环比增幅均最大（1.9%）。同时金融贷款利率上调至7.29%（历史次高位）。货币政策从紧，央行6 次加息，10 次上调存款准备金率。

2007.09-2008.09（调整期）：市场销售渐趋平淡，甚至转为下跌，价格涨幅缩小，甚至环比下降。货币政策从紧基调保持不变，6 次上调存款准备金率。

2008.09-2009.02（下降期）：销售面积降幅扩大，价格环比下降。08 年8 月，销售面积跌入谷底（同比下降35.7%），11 月降幅为32.9%；8 月以来房价指数一直环比下降，12 月跌至谷底（-0.7%）。同时一年期贷款利率一直下调至 5.31%（07 年来最低位）。货币政策放松，央行5 次降息，3 次下调存款准备金率。二套房贷政策松动。

2009.03-至今（恢复期）：成交量同比大幅反弹，价格环比小幅上涨。09 年3 月以来，销售面积节节攀升，6 月同比增长51.2%，价格持续上涨，6 月环比上涨0.8%，纷纷接近历史高位。保持货币政策的连续性和稳定性，严格落实二套房贷政策。

四、二套房贷政策收紧对下半年房地产市场的影响分析

近期杭州、深圳、南京等地重申二套房贷从紧政策，是基于此前二套房贷执行不到位的背景和前提。之前许多银行为提前完成放款任务，在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”。如判定二套房贷时，不按“家庭”而是按“个人”来计算房贷次数；虽然政策上明确规定“二套房贷不享受七折利率优惠”，但银行会对部分二套房贷实行“七一折优惠”。今年上半年多数银行已超额完成全年信贷目标，预计下半年将会收紧放贷量。二套房贷政策收紧将对房地产市场产生以下影响：

首先，有利于当前火热的楼市适度降温。宽松货币政策对今年以来房地产市场的回暖起到直接的刺激作用。近期一些地方房价攀升、地王频出等情况让政府对需求过热产生了一定的担忧，在这个节点上重申收紧二套房贷，无疑是希望通过抑制投资性需求来阶段性地给楼市适度降温。

第二，对改善型需求形成一定影响，可能形成连锁反应。今年上半年，改善型住房需求在总体购房者中的比例日益增多，二套房贷政策从紧后，部分资金有限的改善型购房者可能推迟入市，市场热度可能下降。更重要的是，此轮楼市回暖也将可能因为改善型需求的降低而中止甚至转而下行，这将主要取决于目前楼市中改善型需求的占比。

第三，对投资客户而言，无疑将会增加其投资门槛和投资成本，抑制作用较为明显。首付比例将增加一倍(原来2 成，现在要4 成)，年利率成本增加50%多(原来按照7 折基准利率，现在按照1.1 倍基准利率)。二套房贷的收紧主要是为了限制投资性甚至投机性购房。目前部分城市如上海、杭州、深圳等地，一些投资客利用首套住房优惠进入炒房市场，使得市场热度明显提升。近3 个月上海、杭州、深圳交易均价普遍上涨15%-30%，大户型、高端住宅成交比重明显上升。

第四，对开发商而言，二套房贷收紧将会减少其投资客户，甚至影响到其对后市的预期。二套房贷收紧，楼市会有所降温，销售速度会下降，回款周期也会延长，开发商再次面临资金及现金流的风险。也就是说，开发商既要承担前期地价飙升的高土地成本，又要承担投资客的减少，无疑将增加其操盘难度。而且，中国的开发商对政策的敏感度很高，二套房贷政策收紧向开发商传递的政策转向信息也可能会影响他们对后市的乐观预期，进而在产品供应及价格上再度采取保守策略。

今年尤其是二季度以来，各地房市在成交量反弹的情况下，房价也出现了一定程度的上涨，除了刚性需求得到释放的原因外，投机、投资客入市和信贷大量投放带来的通胀预期也是不可忽视的推动力量。今年上半年，新增贷款总额达到7.37 万亿元，其中6 月新增人民币贷款达1.53 亿元。居民新增中长期贷款达5955 亿元（中长期贷款主要用于购房）。

资料5 近期政府部门对货币政策的重要表述

国务院经济形势座谈会7 月7 日和9日：国务院总理温家宝指出，当前必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策。

人民银行7 月15 日：中国人民银行计划向部分银行发行总额约1000 亿元人民币的一年期定向央票。时隔两年，央行重启具有惩罚意图的定向票据，大力调整流动性的意图非常明显。

央行营业管理部7 月13 日：在《金融时报》上发表文章称，应继续保持适度宽松的货币政策基调不变，促进信贷稳定增长，避免信贷投放忽松忽紧增加宏观不确定性。央行应根据银行业盈利状况和市场流动性状况，灵活调整利率和准备金率。

住房城乡建设部7 月15 日：有关负责人接受采访时表示，目前房地产市场稳步回升，保障性安居工程建设力度加大，今后将着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展；严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求，着力稳定房价。

十一届全国人大财经委员会第22次全体会议7 月15 日和16 日：2009 年下半年，在保持宏观政策的连续性和稳定性的同时，应根据国内外经济形势变化适时适度进行微调。此外，要防止货币信贷超常规增长可能引发的通胀风险和金融风险，及时发现和解决苗头性问题。

从国务院、央行、人大财经委等部委的相关表述及银监会主席刘明康对二套房贷政策的多次重申可以看出：上半年我国在货币政策执行方面过于放松，目前相关部门已注意到货币信贷超常规增长可能引发通胀风险和金融风险。根据前文的分析，这将对目前的房地产市场带来深刻影响，预计下半年货币政策将从上半年的“过于宽松”转为真正的“适度宽松”。在二套房贷政策执行方面，预计下半年各地会加大对放贷的监管，以“严格执行或进一步收紧二套房贷”作为第一要务，这将给下半年乃至明年的房地产市场产生深远的影响。

(作者：中国指数研究院)