按照商业周期的一般规律，有时房地产市场的复苏时间会早于宏观经济，可是在经济面比较差的背景下，楼市突现火爆的现象，在世界经济史上相当罕见。今年以来，我国楼市的表现，堪称异数。仅用了半年时间，使完成了“冬天”到“夏天”的演变，与此同时，国内经济只是刚刚开始复苏。

经济学原理中，一般有个假设前提：参与经济活动的人都是理性的。然而，事实上，很多时候人们会丧失理性，人类历史上有名的资产价格泡沫，都是投资者疯狂行为的结果。而且，人们还是健忘的，泡沫破灭时，痛苦不已，可下一次股市或楼市牛市潮起时，又会兴奋不已的冲进去。

回顾今年以来楼市的形态演变，很明显地分为两个阶段，2-4月，基本上由自住需求主导，去年10月以后累积的政策利好和开发商的降价行动，促进了需求释放；5月以来，在流动性过剩及对将来通货膨胀的担忧下，投资投机需求增多，价格加速上涨，与此同时，刚性自住需求减少。

一方面，房市快速回暖。1-6月全国商品房销售面积同比增长31.7%，其中一二线城市多数实现100%左右的涨幅。70个大中城市房屋价格环比增幅3月由负转正，同比增幅6月由负转正，说明目前房价水平已赶超去年同期水平——也是历史最高水平。一线城市房价基本上也创造了历史新高。部分城市新一轮的房价泡沫可能正在酝酿和产生。另一方面，房地产投资、新开工面积、土地购置面积三项指标，明显滞后于房市，目前仍处于初步复苏阶段。

那么，下半年楼市将何去何从？从成交量分析，今年2-6月，全国商品房成产量呈逐月增长态势，随着房价的上涨，一二线城市成交量涨幅已出现收窄，甚至是由涨转跌。对大城市而言，虽然投资投机需求仍在增加，但其规模明显小于自住需求，只要刚需出现明显下滑，必然导致市场总体成交量下跌。因此，笔者预计下半年一二线城市的成交量会比上半年有所回落。三四城市的市场变化滞后于一二线城市，而且投资投机成分比较少，基本没有房价泡沫，成交量会保持稳中有增的态势。

房价走势存在较大变数。在当前投资投机需求旺盛的情况下，需要重点关注两大因素。一是政策面的变化。近期两大中央部门有所行动。一是银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，杭州、深圳、上海等多个城市已开始执行。二是住房和城乡建设部表态要加强保障性安居工程建设，着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，重点关注北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市。总体而言，目前中央认同楼市对经济的拉动作用，虽然对房价上涨表示忧虑，但暂时不愿打压市场。

第二个因素是资金面的变化。上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，6月末，广义货币（M2）供应量同比增长28.46%，外汇储备余额2.13万亿美元。这三个指标皆创近十几年的历史新高，正是这种流动性过剩，在很大程度上推高了股价和房价。近期中央表示，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由此可见，下半年货币政策肯定不会全面收紧。但近期央行通过公开市场操作，连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担扰。假如第四季度时，经济“保八”无忧，则可能会收紧流动性，这将阻碍房价继续上涨。

因此，笔者预测下半年房价将基本保持稳定，上行的可能性大于下行。如果分时间段考量，则三季度房价很可能继续上扬，四季度上涨动能减弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。就全国整体市场而言，下半年房屋成交量和房价都会保持稳中有升的态势。存在较大变数的，是一线城市和少数二线城市，这些城市投资投机比重近几个月持续增加，其结果是房价上涨过快，出现泡沫基本上难以避免。一旦政策面和资金面转向，投资投机需求就会快速撤离。所以说，第四季度是一个比较危险的时间窗口，大家不妨拭目以待。