当前，我国房地产市场正步入一个非常敏感的时期。如同海上航船，天边有国际金融经济危机的电闪雷鸣，近处有国内经济低迷的乌云滚滚，但身边却出现短暂的风平浪静，甚至还驶进了顺向洋流。这是一种有些奇怪，却又现实存在的微妙平衡状态。

    从历史经验看，世界上极少在经济低迷的情况下，房地产市场会一枝独秀，目前我国的情况相当意外。今年2-4月份基本属于合理的复苏和恢复性增长，5月以来，投资投机需求卷土重来，在追涨力量驱动下，房价加速攀高，楼市繁荣度已超过2006年春夏之交，接近2007年同期水平。对于房价偏高的部分东部大城市来说，新一轮的房价泡沫开始酝酿。

    然而，不管普通民众愿不愿承认，不管政府监管部门想不想接受，本轮房地产调整期的最低点，也即市场最坏的时候，已经过去了。精确的讲，谷低就在今年2月份。

    全国商品房销售面积1-2月份同比去年还呈降势，之后市场明显复苏，尤其是4-5两个月，很多大城市成交量已超过2007年月均水平，可以说市场温度由春转夏。全国70个大中城市房屋价格数据表明，在连续7个月环比负增长后，今年3月出现变为正增长，并且涨幅越来越大，价格涨势亦与2007年同期相似。

     仅凭成交量和价格，并不能表征市场大势，不妨再以包括多个指标的国房景气指数相佐证。2007年11月，国房景气指数达到本轮景气周期的高点，之后连续16个月下跌，最低点出现在今年3月。4月开始由降转增，5月加速反弹。历史表明，国房景气指数一旦触底反弹，就会持续多个月份，比如1997年8月触底后，曾连续上升14个月，1994和1996年曾经反弹6-7个月后，重新回落。按目前经济与楼市形势，今年四季度有可能重新回落。

     另外，还有两个外部因素，同样支持楼市已走出最黑暗冬夜的论断。一是，宏观经济已于今年一季度触底，一季度GDP增幅只有6.1%，创近十几年新低，根据目前的诸多数据，第二季增长已成定局。增长的动力主要是政府为了“保八”，大发货币和信贷，由此直接驱动固定资产投资高速增长；车市、楼市的回暖保证的消费需求稳定增长。

   二是，股市已于去年10月触底。自2006年以来，我国股市与楼市运行轨迹相当吻合，而股市对楼市的影响，比楼市对股市的影响更大，股市的“财富效应”会增加楼市需求。2007年10月16日上证综指创造历史最高点6124点，其后下行，2008年10月28日最低点位是1664点，今年以来开始反弹，已较去年年底的1821点上涨五成左右。历史经验再次显灵，楼市方向性变化滞后于股市3-6个月，此次晚了大概4个月。

    如此道来，莫非中国楼市已经彻底告别了冬天。笔者认为，目前论言为时尚早，明年再说这话也不迟。遥想当年，1990年日本地价泡沫破灭后，至今仍未恢复元气；1997年香港楼价触顶后，持续回落了五年，2003年后重掀升势，可至2008年繁荣顶点时，住宅价格没能超越十年前历史高点；美国房价于2006年6月触点，之后一步步下滑至今，累计逾三成，依然在泥沼中挣扎。

     有专家说了，中国楼市情况异于发达国家和地区，人家是“熟女”楼市，大龄男或再婚男有限，有效需求不足，泡沫后大跌是应该的；我们是“有女初长成”，求婚的小伙子排长队，这叫刚需。笔者部分同意此论，中国有自己的特殊国情，楼市尚未过“而立之年”，以前也曾写过文章《中国住宅需求很好很强大》。

    然而，目前东部大城市的投资投机需求，已经在一定程度上从刚需手中抢过了“接力棒”，而这类非自住需求全世界“同性”，目前冲着通货膨胀和资产价格上涨的预期而入市，同样会在这种预期消失或政策打压下逃逸。来的快，跑的也快，行径类似“土匪”。

    若再回到宏观面，靠投资拉动GDP，见效快，但难持久，弊端多，消费不足和外需低迷是目前我国经济全面回暖的“拦路虎”。经济走势可能出现“W”形，今年一季度触底，是“W”形的第一个低点，接下去几个季度将上行，但难以持续增长，正如十年前，还会出现“W”形的第二个低点，然而第二个低点的深度很难超过第一个。房地产市场亦有可能走出“W”路线图，今年一季度复苏，二季度亢奋，三季度降温，四季度和明年一季度重新回落，然而再次探底的深度，将难以超过今年三月最低谷。