报告显示,今年以来,杭州楼市已呈现逐步回暖态势。这一切,离不开杭州“24条房产新政”等政策的护航,以及杭州居民对宏观经济的信心。市政府递交了一份“2009年上半年杭州楼市运行报告”。 -数据说话
杭州楼市呈回暖态势
“今年以来,在国家政策鼓励和金融信贷宽松的大环境下,杭州市房地产市场总体呈现回暖态势。”杭州市房管局有关人士说。
商品房成交量火过前两年
数据:今年1-5月,杭州市房地产投资172.1亿元,同比上升33.1%,增幅比去年同期(26.8%)上升6.3个百分点。
今年上半年,杭州市商品房成交量增长,杭州市商品住宅成交量为31284套,除去经济适用房后,成交量为28961套,比去年同期上升194.9%,比2007年同期上升75.6%。
点评:虞晓芬(浙江工业大学房地产研究所所长)通常正常的成交量,每月是在2500套左右,但今年上半年急剧放大,5月份突破1万套,这跟购房者需求被过度压抑有关,也包括了大量的外来需求。
二手房现“井喷”行情
数据:今年上半年,杭州二手房住宅成交19202套,比去年同期上升132.7%,比2007年同期上升70.4%。从月度走势来看,呈现出逐月上升态势,并屡创月度成交新高,走出了一波“井喷”行情。5月后,二手房市场出现了挂牌房源少于求购客户量的情况,二手房市场正由买方市场向卖方市场转化。
点评:赵杭生(浙江大学房地产投资研究所所长)购房入户范围的扩大、住房公积金贷款额度的提高以及交易环节各种税费的大量减免,都已经在二手房市场显现出积极作用,直接激活了市场的交易。
市中心房价再创新高
数据:今年1-6月份,杭州商品住宅(不含经济适用房)平均价格12768.3元/平方米,同比下降9.1%,二手房平均价格12722.4元/平方米,同比上升6.3%。四月份以后,商品住宅价格开始反弹,至6月份反弹幅度跟2月份相比,在15%左右。目前,杭州市中心部分楼盘价格,已经超过2007年最高水平,九堡、三墩、滨江等周边区域则基本恢复到降价前水平,下沙区域则还低于房价最高时的水平。
点评:赵杭生今年上半年,开发商接连降价,清掉一些房产泡沫,再加上政策面的支持,市场逐渐回暖。
-原因分析
谁在推动杭州楼市回暖
从图表可以看出,今年1-3月商品房成交量稳步上升,4-6月成交量再上新台阶,月度成交量超过了2007年同期水平,并创下了历史新高。
分析市场走势,杭州市房管局有关负责人认为,今年1-3月成交量的稳步增长,主要得益于政策的鼓励、开发企业的主动降价、信贷的支持,例如,进一步放宽住房公积金贷款政策等。
而今年4月后成交量明显上升则有多方面的原因。
据分析,一是购房者对楼市预期发生变化,担心房价反弹加快了购房速度;二是对未来通胀的预期以及目前实体经济投资环境不佳,一些资金进入楼市;三是股市今年以来的持续上涨,产生了财富效应,使得部分资金流入楼市。
虞晓芬认为,二手房市场更能反映市场真实状况。这是买卖双方1对1的交易。很多时候当月成交数都在3000套左右,这跟政府大幅度退税也有密切关系,但也跟需求的爆发有关。从成交量来看,数量是大大超过了2007年的数据,但价格反弹上还远比不上当年。
根据国际惯例,当房价和租金的比例(租售比)背离严重时,往往预示着该地的楼市进入泡沫期。今年上半年,杭州楼市和租赁市场的异常表现,让坊间有了一种言论:杭州楼市即将或者正在步入泡沫期。
不过,这种流传在坊间的说法,浙江大学房地产研究所所长赵杭生并不赞同。
赵杭生表示,2007年,杭州楼市确实存在泡沫的症状,“很多楼盘一年不到,每平方少则涨数千元,甚至翻一倍。”不过,在赵杭生看来,经过2008年的深度调整,杭州楼市的泡沫基本上已经被挤掉。
“在一定时期内,城市人口的容量相对稳定,买房的人多了,租房的人相对就少了。”赵杭生说。对于杭州楼市下半年的走势,赵杭生认为,杭州楼市将呈现“淡季不淡、旺季更旺”的态势。“杭州楼市已经找回迷失的信心。三季度,杭州楼市会再上一个台阶。”
-延伸阅读
杭州房价租售比严重失调
上半年杭州楼市量价齐升的火爆,并未激发杭城房屋租赁市场的热情。数据显示,杭州二手房平均租金相对显得较为稳定,为2033元/月·套,同比去年上半年2018元/月·套基本持平。杭州房价与租金之比已高达2236∶15,如此严重的背离总让人觉得有“泡沫”的影子。
杭州市房管局的数据,充分证实了上半年楼市的火爆。然而,杭州房屋租赁市场却要“低调”得多。
今年上半年,杭城房屋租赁市场容量进一步扩大。据我爱我家市场研究中心数据资料显示,2009年上半年租赁成交量同比2008年提高67%。
从供需比例和成交情况来看,今年上半年租赁市场供需双方显然出现了供不应求的现象,市中心繁华的地段加之便利的交通,使下城区的成交量在整个租赁市场中所占份额始终保持着最大的比例。
比如,德胜东村、朝晖小区等较老的小区,由于大多数室内设施都很齐备,租金价格也较为实惠,因此需求量也相对较大。
自今年3月开始,租赁房源的增量总是赶不上需求的增速,市场供需比一度在6月毕业生租房潮的到来之际下降到了0.81。在房源增量疲软的情况下,市场需求却在三月和六月两个租房高峰的带动下出现了迅速提高,租赁市场的供求关系也开始变得紧张起来。
不过,紧张的供需市场,并没有带来租金的变化。受经济影响,平均租金相对显得较为稳定,为2033元/月·套,同比去年上半年2018元/月·套基本持平。
我爱我家杭州公司企划部经理周包军认为,租金涨不上去,与房屋租赁者的收入水平有很大关系。目前,在杭州大多数的房屋租赁者为刚毕业的大学生和外地驻杭公司的员工。在金融危机的影响下,大学毕生生的薪资水平在下降。另外一方面,受金融危机的影响,一些外地驻杭的公司和办事处纷纷撤离,也从而平抑了租金上涨的空间。
