来源：新地产
意料之外的“小阳春”让开发商大大松了一口气。市场成交量价齐升，现金流转正、负债率和存货下降，甚至有部分企业开始“抢地”——2009 年4 月，北京土地平均成交溢价率拉升至16.3%。
今年元月份，阳光100 置业集团总裁易小迪接受本刊专访时的判断（“易小迪：冬天里的乐观派”，2009 年3 月号），几乎一一实现：“最坏的时刻已经过去，2009 年房价将呈现一个稳中有升或稳中有降的局面。”“从开发商内部来看，2009 年发生大规模动荡的因素不存在了，投资银行逼债、现金流紧张等问题都将慢慢得以缓解，倒闭潮更加不会来了。但小公司会退出，企业重组会发生。”等等。
从关乎企业生死的指标——现金流来看，经营性现金流实现了近几年来首次转为正流入。这是“小阳春”热销和缩减投资支出带来的效果。如果趁目前股市的反弹良机，实现配股或发债等融资活动，那么，上市公司手上持有的现金将大大增多。总体而言，上市公司整体破产风险已大大降低，当然除了中新地产等个别案例。
与此同时，上市公司存货增速拐头向下，负债率也得以下降。这说明最坏的时刻已经过去。如果2009 年下半年的市场成交保持在一个正常水平，行业将会平稳度过这次调整，并不会出现潘石屹所谓的“百日剧变”。
虽然侥幸逃得一劫，但行业分化不可避免。截至今年一季度，万科预收款274 亿元，保利地产128 亿元，这为今后的廉价拍地和低价收购储备了金融资源。这样一来，万科和保利这样的公司得以进一步降低土地储备的平均成本，竞争力和占有率的提升自然成为板上钉钉的一件事。
再就是产品线和商业模式的调整。透过这个“小阳春”，我们可以看到，并非是所有的楼盘都热销，热销是个别的。在牛市里，猪都会飞。但当市场回归理性之后，则需要改变固有的思维，意识到盖房子也是需要“真功夫”的。现今，即使连绿城这样的产品导向企业，也在学习倾听市场的声音。
2008 年，营业收入超过百亿元的房企已有10 家左右，相信2009年会更多。今后的市场竞争更多的是在大公司之间展开，从长远来看，比拼的则是商业模式。如何基于自身的资源和能力、价值观，根据市场需要，调整自身的商业模式将成为公司掌门人不得不着手考虑的大事。
这个“小阳春”，是一个经济新周期的开始，也是公司竞争的一个新起点。
现金流转正
潘石屹的“百日剧变”梦想已成泡影。
众所周知的是，2008 年3 月底，潘石屹抛出了著名的“百日剧变论”，称房企因现金流危机将陷入兼并、重组及项目转让的困境。与此同时，国泰君安研究所认为开发商整体资金缺口高达7100 亿元。
但让人出乎意料的是，今年春节之后的楼市“小阳春”，让上市房企“不差钱”：一季度销售超预期回升以及投资的大幅收缩，导致行业现金流情况出现明显的好转。截至2009 年3 月31 日，上市房企经营性现金流首次出现正增长。
今年一季度，全国新商品房成交量已经达到2007 年、2008 年的高点， 上市房企整体销售额同比增长23%，经营性现金流同比增长19%。在这其中，万科销售面积同比增长33.2%，中海同比增长88.3%，保利地产同比增长132.89%，金地同比增长51.6%。
“小阳春”是去年下半年量价齐跌、购房者持币待购、政策利好不断累积之后，刚性需求集中释放的结果，以婚房、拆迁户、首次置业及自住改善型需求为市场主体。因此，在一季度，中档房产比例较大的万科、金地、保利和中海斩获颇多，而进入4月份之后，从事高端房产开发的绿城中国也实现了销售的井喷——截至5 月10 日，销售额冲击百亿元，这说明投资者也开始出手。
为了缓解资金压力，上市房企今年一季度投资持续收缩，投资支出同比减少39%。2008 年，销售情况的屡低于预期，为缓解现金流情况，达到收支平衡，开发商不断通过减少拿地、开工、拖延工程款支付等多种方式缓解其现金流支付，行业投资额增速不断回落。
截至今年一季度，行业投资增速同比增长7.3%，较去年一季度同比增速下滑24 个点；上市房企收缩幅度大于行业平均水平：投资支出同比减少39%，而去年同期同比增速为89%。
量入为出，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配，将成为今后房企保持现金流平衡的主要策略。
“去库存化”竞争
2007 年，是一个“地王”年，几乎每月产生一个“地王”，但孰料抢来的“地王”竟成为“烫手山芋”。之后，如何退还或处置“地王”，则成为企业不得不考虑的一件事。远有苏宁环球退还上海南京路地王，近有绿城通过与九龙仓的项目置换甩掉上海新江湾地王。
从内地上市房企整体来看，自2008 年以来存货增幅开始下降，并在2009 年一季度实现了剧降，从2007 年的60%、2008 年的40%，降到了2%。如果“小阳春”得以在2009 年下半年得以持续，那么，这说明存货已接近最高点，下一步有可能拐头向下。
不过，这也要看下一步房企的开工情况，虽然存货增速短期内剧降，占总资产的比例略降，但存货绝对值并未减少，而是略有增加。如若此次“小阳春”再次激起了房企的投资热情，那么，存货增速再次上升也并非不可能。
在去库存化过程中，上市房企开始出现分化。坚定执行的去库存策略使得一线龙头公司如保利地产和万科等存货增速明显下降，而一些对周期变化认识不清的企业则面临库存激增的压力。例如，在内地上市房企存货前十名公司中，万科和保利地产的同比增速分别为16%和13%，而招商地产、金融街和华发股份则分别高达42%、55% 和83%。
“小阳春”之后，房企将继续面临“去库存化” 竞争。谁先消化完高价土地，谁将取得下一轮竞争的成本优势。
负债率仍处高位
即使有今年一季度的“小阳春”，但行业的资产负债率，及扣除预收款的真实负债率都没有得到明显改善，这跟存货增多相关。净负债率从2008 年末的48.2% 下降到2009 年一季度的45.9%，表明偿债能力有所增强。（如表所示）
行业资产规模仍在扩张，这是由于，一方面，2007 年拍得的土地大量进入开发期，另一方面，商业银行今年一季度放出了天量信贷，房企获得了一定程度的信贷资金。
预计二季度到三季度，随着销售的持续回升以及开发商融资渠道的逐步拓宽，行业负债率水平会继续降低，整体的破产风险已经大幅减弱。
综上所述，我们可以发现，“小阳春”之后，真正的冬天并未来临，反而是行业和企业的基本面有了比较乐观的改善：现金流转正、存货和负债率双降。但紧接着的，将是一场“去库存化”竞争，与产品线和商业模式的调整。谁先把高价地消化完，谁的产品线和商业模式贴近市场的真实需求，谁将成为下一轮的“新领军者”。
