作为一年当中的黄金销售期，金九银十这两个月份被开发商赋予了太多的期望。在笔者认识的开发商当中，就有不少京城的开发商在6月份楼市出现量价齐涨的局面后，采取了放慢开盘节奏或干脆延迟开盘的手段捂盘惜售，试图在9、10月份大战一场，取得销售业绩和高利润的双丰收。

但理想和现实总有一些差距，在刚刚过去的8月份，京城楼市的表现并未让开发商吞下一颗定心丸，相反交易量的迅速下滑无疑似一记警钟，敲醒了处于幻觉中的开发商。根据有关统计数据：8月份无论是期房还是现房成交，均出现了明显下滑趋势，尤其是现房的成交量更是大幅下跌，成交套数和成交面积环比分别下降了45.7%和39.6%，这样的下降幅度在09年是前所未有。

交易量下滑的同时，京城房价上涨的速度比火箭还快。8月份开盘项目的均价达到了16165元/㎡，而4月份的房价仅为12168元/㎡，在此期间，不少项目密集开盘，但每次开盘套数急剧减少，开发商就是通过多频次的开盘不断调整销售价格。从上述数据来看，北京楼市截止到8月份，价格上涨的幅度已经达到42%，部分项目涨价幅度高达50%，而8月份房价再次达到历史最高。

同时根据北京房地产交易管理网的数据，8月份北京房价环比7月份的房价，每平米房价上涨了417元，虽然月度房价上涨超过400元，但相比6、7两月之间的1106元/㎡的涨幅放缓了不少。同期截止到8月31日，京城可售期房商品住宅的套数为72377套，环比增加了3184套，楼市库存量年内首次出现增长，而在此之前库存是逐月减少的。

通过上述分析可以看出，房价虽然突破了历史最高点，但上涨势头正在减弱，而且销售量也在大幅度下降，市场存量首度出现正增长，北京楼市的上涨后劲不足，如果央行货币政策出现微调，商业银行继续严格执行二套房首付及房贷政策的话，北京房地产市场不排除陷入新一阶段的颓势。

从需求一方来看，通常购房者分为三类：自住型、改善型和投资型。随着房价的快速上涨，自住类购买虽然极具刚性，但面对高房价无能为力只能选择观望；而改善性购房者的购买成本正在加大，尤其是二套房首付和房贷的严控，使得此类人群也逐渐丧失了购买的兴趣；而投资型的购房者已经在上半年基本“满仓”或“重仓持有”，随着房价升高，投资风险在加大，而预期回报正在缩水。

虽然从市场的一系列表现来看，金九银十的楼市并不是十分乐观。但我们必须清醒的认识到，今天的开发商们已不是年初那个陷入资金慌的穷光蛋了，随着市场的好转，绝大多数开发商通过上半年的销售回款，已经变的“不差钱。”有相当一部分房地产企业即使未来1~2年不卖房资金流也不会出现问题时，他们会继续坚持目前的高房价政策，而且不排除继续上涨房价的可能性。

当然也有一些对市场极度敏感，理性的开发商会在金九银十选择加大推盘速度，在制定价格时，相对理智，尽快出货，这类开发商会坚持目前的价格，轻易不会涨价。还有一类开发商属于谨慎性，或迫于企业未来资金的压力，一旦发现市场风向不对，就会通过适当降价或变相促销的方式，尽快将手里的存货出手，获取现金流。

通过上述分析，今年的金九银十和08年的一定有所不同，去年是冷冷清清，今年一定是热闹异常。开发商阵营会产生明显的分化：有看涨房价调整价格的；有坚持目前房价的；也有适当降价的项目。面对市场的纷繁杂乱，对于购房者来说，就一定要擦亮自己的眼睛，明辨真伪。楼市就似目前媒体热炒的“车震门”一样，房价有上涨也有下跌的。车震能够持续多长时间，这就要看开发商和消费者的博弈能持续多久，这就如同真实版本的“车震”能坚持30分钟，主要取决于孙悦的体质和车内的环境究竟是不适合做爱。