房地产泡沫，或已超过2007年

国家统计局发布的统计数据显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%（创11个月以来新高，涨幅比7月份扩大1.0个百分点），环比上涨0.9%（涨幅与7月份相同）。新建住宅销售价格同比上涨1.5%（涨幅比7月份扩大1.2个百分点），环比上涨1.1%（涨幅与7月份相同）。虽然，统计数据不能真实房价上涨的真实情况，但从统计数据来看，全国房价已经连续6个月上涨，且涨幅在逐月扩大。进入9月份后，迄今来看，全国各地的房价还在继续上涨，房价实现连续7个月上涨已成定局。也就是说，短期内房价还将上涨。

不过，话又说回来，尽管房价在短期内还将继续上涨，但目前的房地产市场已经充满泡沫。甚至可以说，目前的房地产泡沫，或已经超过了2007年。

或正由于泡沫严重，房价虚高，市场被严重透支，有效需求因政策的过度刺激而严重透支，自7月份以来，房地产市场已经出现了价涨量跌的“滞涨”局面。连续的滞销，已成为全国各地房的市普遍现象。

在全国房地产普遍出现“滞涨”的大势中，尤其以上海、北京、深圳、广州这四大一线城市的“滞涨”市势表现最为为典型。甚至，在广州、深圳等一些城市，已经出现了6月至8月的连续3个月成交量大幅下降。

从今年3月房价开始，仅仅用了半年时间, 深圳一手住宅均价就重新创造了历史最高点。数据显示,8月份，深圳一手住宅成交均价达到18380元/平方米,已经较2007年10月的最高点17350元/平方米溢价近7%。但是，8月份，深圳市一手房成交4114套、环比7月成交的5501套减少了25%，销售面积为38.60万平方米、环比下降42%。这是成交量环比连续第3个月下降。今年1至8月，深圳一手房共销售473.22万平方米，比去年同期增长56.28%。

从统计数据来看，广州的房价不但持续多月上涨，而且涨幅已经连续三个月高于全国水平。广州新房价格，6月份环比上涨3.6%，7月份环比上涨2.7%，8月份同比上涨4.2%。但在房价连续上涨的同时，6、7、8月份，广州房地产的成交量连续3个月下降，6月份环比下降16%，7、8月份更近乎腰斩。

北京市统计局14日公布的数据显示， 8月份，北京市房屋销售价格同比上涨1%，涨幅比上月提高0.9个百分点。新建住宅价格同比上涨2.1%，环比上涨1.3%，已是连续6个月上涨。但在房地产成交方面，自7月份以来，一直在下降。8月份，北京房地产成交量环比下降18%，约一半楼盘销售率不及50%。

再有上海，自7月份成交量开始下降以来，也一直在下降，但房价整体还在上涨。

除四大一线城市外，全国房价普遍出现了“滞涨”情况。据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在8月份监测的30个城市中，各城市住宅成交均价仍以上涨为主，但总成交量继续下跌，成交面积环比下跌约11.18%，环比下跌的城市占到三分之二，这已是今年内的全国性连续第二个月交易量下降。

9月份房价还将上涨，但“金九银十”难期待

进入9月份后，迄今为止，各地房价还在继续上涨，但成交量下降已经成为全国性的共同特征。

正由于房价再次持续非正常地快速上涨，而政府对房价上涨并没有及时出台新的具有针对性的调控政策，因此，买卖双方的博弈心态再次显现，市场再次出现观望心态。由于房价高涨，已使得更多想买房自住的人越来越买不起房。于是就有了越来越多的购房者再次选择了持币观望，甚至选择了弃购。

价涨量跌，已经成为了目前房地产市场的普遍性现象。观望，已经成为了目前房地产市场的流行性注脚。而这些，与2007年的房地产市场，是多么地相似，多么地记忆犹新。本文作者陈真诚分析认为，这或意味着，传统的“金九银十”房市旺季在今年已经难以期待，传统销售旺季将不再存在。

正因为市场再次出现了持续的“滞销”，正因为已经有越来越多的消费者重新观望甚至弃购，尽管因政府的金融政策和刺激房地产销售政策而使得整个行业已经不再资金紧张，但房地产滞销也已经给一些开发商带来了销售压力，带来了望在眼前的利益可能失去的风险，于是，在深圳、广州、北京、上海等城市，已经有部分楼盘开始促销。基于目前房地产市场实际情势等来看，可以说，一线城市已经开始出现的促销风潮，在不久之后，无疑将在全国房地产市场蔓延。但在早期的促销中，降价还将是“犹抱琵琶半遮面”。

这些，或意味着，被政策和政策主导下的房价过度透支了的房地产市场，再次走到了一个十字路口。也或意味着，房地产市场必将再次面临调整，回归本没有完成的调整周期。甚至有人认为，房价可能将就此下降，步入下降通道。但本文作者陈真诚分析认为，只要对影响房价的因素进行深入分析就不难看出，就此得出房价将就此下降的结论为时过早。

开发商未必是乖孩子，但也未必是龟儿子

事实上，客观而言，今年以来，宽松的货币政策下的市场流动性过剩使得大量热钱追逐资产价格上涨，低利率下的银行利率为负使得负债买房成为了有利可图，政府刺激房地产销售政策不但托起了房价更托起了开发商涨价的信心，通货膨胀预期使得资产价格预期上涨从而使得买房成为了保值增值以对抗货币贬值的可能，而且，地方政府已经变成了彻底而不从良的独家垄断资源的商人，政府因素主导下的地价再次高涨，地王再次“频现”，也在以成本上涨的名义推高房价上涨的预期。在这种大势下，尽管消费者有一万个不愿意，但想让房价不涨是不可能的。在这种大势下，尽管尽人皆知非正常的房地产市场存在风险，但想让开发商整体在短期内降价也几乎是不可能的。

客观来说，中国房地产市场是个高度依赖政府的政策市场，是个世界上少有的政策市。在高房价已经使得市场面临巨大风险而政府对高房价熟视无睹、政策依然在以刺激经济增长的名义继续教条的当下，可以说，现在的开发商们也被搞糊涂了。由于政府的主导因素的作用，在巨大的市场风险面前，开发商们几乎全部变成了没有思想的商人。既然对政府的作为和市场表现看不懂，也无力去改变它，即使有人要想也想不清，开发商们何必去多想呢？于是，也就只能是随波逐流。

如果说，在2007年以前，开发商还得动动脑筋，做个聪明的开发商，才能利用涨价来多赚钱，而现在，有了政府不顾一切的托市，开发商做个“傻瓜”可能是最幸福、最能赚钱的了：反正不要去想什么，想也想不清楚，何不利用政府制造的机会多赚点钱？或多捞点土地资源、贷款资本或其他好处？

应该说，在此轮房价高涨、房地产泡沫再起中，虽然不能说开发商一定是乖孩子，但应该说也不是龟儿子。既然政府如此作为，既然政策如此不顾市场事实，那么，有钱不赚对谁来说是傻瓜，有资源不争取对谁来说是傻瓜，银行有贷款不贷对谁来说是傻瓜，股市有钱可圈对谁来说是傻瓜。对于作为商人的开发商来说，又何尝不是？本文作者陈真诚分析认为，换做谁做开发商，在现在这种形势下也都会这样。

或正因为如此，在现在的政府作为下，对于持续的价涨量跌，开发商普遍表现出来的是麻木不仁，是莫不关心，好象没什么事儿一样。而在正常市场下，价涨量跌本来会引起开发商们群体的担忧或恐惧的。

因此说，由于政府态度、政策、流动性过剩、低利率、地价、通货膨胀等导致今年房价高涨的主力因素依然存在，还在继续起作用，尤其是，通货膨胀已经部分从预期变为现实，诸多迹象、因素表明通货膨胀可能比许多人预期的要严重得多，资产的泡沫程度将可能比许多人预期的要严重得多。这样，只要政府不及时加息到一定程度，短期内房价还将上涨，至少在9月份还将上涨，10月份也不排除上涨的可能。

通货膨胀正由预期变为现实，短期内推动房价上涨

不得不承认的是，由于通货膨胀正逐渐由预期变为现实，而政府对抗通货膨胀的作为显得很不足。这些，将成为房价继续近乎疯狂地上涨的主要推力。

客观而言，对于通货膨胀的判断，并不是危言耸听，虽然统计数据显示8月份CPI同比增幅已经出现连续第七个月负增长。

9月11日，国家统计局发布的数据显示，8月份，居民消费价格（CPI）同比下降1.2%（上年同月为上涨4.9%），比上月降幅缩小0.6%。1-8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同期为上涨7.3%），与1-7月降幅持平。PPI同比下降7.9%，比上月缩小0.3个百分点，环比上涨0.8%，已经连续5个月环比上涨。国家统计局发言人李晓超表示，尽管从环比看，CPI、PPI均有所上涨，尤其后者连续5月环涨，但从1至8月看，两者目前还在下降中，目前不存在通货膨胀。

不过，我们要看到的是，今年的CPI，存在被隐蔽真实性的事实。正由于用作今年CPI同比的历史基期即去年的CPI基础高，导致了今年的CPI连续下降。而且，即便如此，即便从统计局公布的数据来看，虽然CPI同比下降了1.2%，出现了连续7个月的负增长，但8月份的降幅比上月缩小了0.6个百分点，环比增长了0.5%，6个月来首次由负转正。因此说，8月份，很可能是今年内的CPI拐点，接下来的CPI可能将开始触底回升。这样来看，通货膨胀形势正日趋严峻。更何况，在中国，CPI并不能真实、完全地反映出现实的通货膨胀形势。

事实上，与广大老百姓日常生活最为密切相关的食品价格，已经连续上涨。至今，全国猪肉价格已连续近3个月走高。与六月中旬相比较，各地的猪肉价格已普遍上涨了逾两成。除猪肉价格持续上涨外，鸡蛋价格也在持续上涨，屡创年内新高。牛肉、水产品价格，也是以涨为主。这些现象，与2007年的通胀指标很相似。即便在统计局所公布的统计数据中，8月份的食品价格同比上涨了0.5%，环比更上涨了1.3%。

如此看来，居民消费价格指数环比回升，猪肉鸡蛋等食品价格持续上涨，通胀预期正由预期逐渐转变为现实，并已经引起了政府和专业人士的警觉。

在9月10日至12日举办的2009夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝在致辞中特别强调指出，要及时发现和解决经济运行中的新情况、新问题，提高政策的针对性、有效性和可持续性，同时，警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险，推动中国经济平稳较快发展和社会和谐稳定。需要注意到的是，这是中国政府高层，在一年多来首次公开而正面地谈到了通货膨胀的问题，首次提出“要警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险”，可想而知，通货膨胀的形势已经严峻化。

我们更要认识到的是，从全世界范围来看，此轮通货膨胀一旦全面到来，将可能要超过许多人的预期般地严峻。众所周知的是，在美国，在1970年代，还发生了一次经济危机，其最大特性就是滞胀，即与严重的通货膨胀与经济衰退并行。9月9日，美国联邦储备委员会9日发表的全国经济形势调查报告说，美国大部分地区的经济活动呈现稳定和改善状况，自上世纪30年代以来最严重的经济衰退可能已结束。请注意到的是，如果这次经济危机真的是自上世纪30年代以来最严重的经济衰退，那么，全世界可能将面临一次严重的通货膨胀。一旦如此，无疑将增大中国应对通货膨胀的压力。

对于中国乃至全世界的通货膨胀形势，与索罗斯、巴菲特齐名的国际三大投资大师之一的国际投资大师罗杰斯，最近也给出了他的看法。罗杰斯在出席由中国贸易促进委员会和广州市政府主办、广州市贸促会承办的第二届中国国际金融服务贸易洽谈会期间，在接受中国媒体采访时称：目前，中国已经发生了通胀。不光是中国，全世界很多地方都发生了通胀，大多数商品价格都在上涨。我们还会看到更多的上涨，因为全世界的央行都在印钞票，很多国家的通胀都会越来越严重。中国的房价太高了，我不会去买，因为以前我就吃过这种亏。当任何商品价格直线上涨时，我们就该警惕了，不能跟风购买。

由此可见，通货膨胀，已经由预期转变为部分现实，防通货膨胀的压力，正在变成现实，正在增大。下一步，也许有够政府头疼的戏上演了，未来的通货膨胀形式够政府喝一壶的了。也正因为如此，尽管房地产成交连续下降，尽管买房抑制通胀本身将会推动更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高价位买入的房产可能出现价格跳水。但本文作者陈真诚分析认为，只要政府及时采取加息等措施来有效打击通货膨胀，房地产等资产价格就可能继续走高，就还会有人想通过买房来规避通货膨胀的风险，大多数开发商就会维持高价格，甚至还会涨价。从目前的政府态度及种种迹象来看，在三季度宏观经济数据公布前，政府为打击通货膨胀而加息的可能性不大，因此，短期内房价可能还将继续上涨。

加息只是迟早的事，房价终将因加息而再次下跌

尽管在短期内房价还可能因通货膨胀而继续上涨，但也要看到的是，在通货膨胀预期越来越明显的情况下,尤其在近期，通货膨胀预期已经部分地转变为现实，防通胀已提上相关部门日程，并可能进一步引起决策层的重视。事实上，除温家宝总理在2009夏季达沃斯论坛上强调指出要警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险外，不久前，央行也坦承在执行宽松货币政策之时一直担心潜在的通胀风险。由此来看，政府为打击通货膨胀而加息，只是迟早的事。

可以预期的是，政府一旦加息，尤其加息到一定程度之后，已经“滞涨”的房地产市场将加速调整，房价将掉头向下。这就是说，目前的房价，还将在短期内在高位上继续攀升，但不久后就可能达到阶段性的顶部，之后便步入下降通道。房价一定下降，就不排除有下降30%以上或达到40%以上的可能，部分产品的价格甚至不排除下降超过50%的可能。一旦这样，此轮房价疯涨，可能将给整个房地产行业带来或是中国房地产市场前无古人后无来者的伤害，甚至是带来一次伤筋动骨的打击！