近期，上海徐汇区开建经适房，却遭周边业主阻挠，引起公众广泛关注。其实，今年5月，当徐汇区在内中环区域计划建设三个经济适用房消息一出，就曾引起相关讨论。这就引出了一个话题，经济适用房该否建在市中心。

    周边业主闹意见，主要怕经济适用房的出现会降价区域居住品质，这也可以理解。但笔者认为，经济适用房不宜建在市中心的原因，并非反对穷人在市中心的居住权，而是着眼于社会公平与经济效率。

    政府收税，尤其是向富人征税，然后拿出部分补贴穷人，这叫转移支付，是政府应尽的责任，住房保障就属此范畴。但住房保障需要坚持一个原则：公平。任何一个国家，都没有足够的财力让所有国民住大房、住好房。住房保障做得相对较好的国家是新加坡和北欧五国；新加坡组屋制度惠及九成国民，可它只是个城邦型国家；北欧则人少资源丰富，自然禀赋好，实行的是高福利制度。

    我国还是一个发展中国家，依照最新的各国购买力平价标准计算，中国目前排名世界第二大经济体，但2008年世界人均GDP排名中国却排在第104位，中低收入群体有几亿之众。所以住房保障的第一步，应该是让有限的政府补贴，尽量惠及最低收入群体；其次是让中低收入群体能够适量均沾，僧多粥少，就要让每个人都能喝上两口。

     而把经济适用房建在市中心，有违公平之嫌。市中心土地资源有限，事实上，绝大部分经济适用房都会建在市区边缘或近郊。那么，同样是符合经济适用房标准的家庭，同样认购的是60平米户型，95%的家庭买了郊区的经济适用房，比如上海外郊环间的商品住宅单价约1万元，经济适用房一般便宜一半，也即获得政府30万元补贴；5%的家庭的家庭买了上海内环内的经济适用房，商品住宅单价超3万元，打五折后，至少能获得政府补贴90万元。

     凭什么5%的人比95%的人多得了60万元补助？这与同样是公务员，少数人利用职权敛财，并无结果上的区别。我国社会贫富分化原本就处于加剧的过程中，财富一次分配的不均衡是市场机制使然，在政府主导下的财富二次分配中，依然在住房保障方面存在这种不公，明显属于政策失当。

    除了社会公平外，不妨再谈谈经济效率问题。众所周知，大城市的中心区土地资源正在变得越来越稀缺，这就需要更加合理、有效的使用这些土地。市场经济的最大优点就是能使资源配置效率大大提高，所以我们就会发现单价地王都在市中心，如果政府能在市区卖一幅10万平米的居住用地，其收益相当于在近郊出让30-50万平米用地，而把后者划拨出来用作经济适用房用地，不是能建更多的经济适用房，为更多家庭解困吗。

     另外，大城市中心区的土地，用于建设高档办公楼和商业用房，其经济效益明显高于住宅。比如，今年上海“两个中心”获得中央审批，按理应该开发更多的甲级办公楼，以满足越来越多的跨国企业和金融机构的需求。而现实是，小陆家嘴金融核心区只有1.7平方公里，现在基本已无地可建，近几年一直谋划进行东扩，结果卡在动拆迁上，迟迟无法付诸实施。这种形势下，在中心区建经济适用房，实在有些大材小用。

     话又说回来，笔者绝非反对中低收入群体住在市中心。市中心是公共的，按中国的市场法则，富人进，穷人出。从社会和谐上讲，有待政府对市场法则做些调整。笔者提倡在市区收购部分旧房用于廉租之用，也可新建少量高容积率的廉租房，让最低收入群体拥有在市中心的租赁机会，这远优于让中低收入群体拥有市中心的高价值的经济适用房（私有产权房）。

     从实际运作上观察，很多大城市一般都将经济适用房项目选址于城乡结合部或郊区，其实政府一点都不傻，只要少些官员腐败和华而不实的政绩工程，我国很多城市政府的执政水平并不差。上海在保障用房建设上，更是摸索出了在近郊建设大型聚居区的路子，并且在轨道交通、商业、医院、学校等方面重点配套建设，值得外地借鉴。

     近些年来，经济适用房制度在全国普遍存在诸多问题，比如：权力寻租、富人抢食、干扰商品房市场秩序、政府部门和单位从中混水摸鱼等，三四线城市尤其突出。1999年，上海将经济适用房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场，从此经济适用房在上海销声匿迹了数年。2002年，为了满足动拆迁需求，上海开始建设配套商品住宅，这种定向供应方式不仅促进了动拆迁，而且可以有效避免富人抢食，只是无法保障非动拆迁的居住困难家庭。

     因此，在《上海住房建设规划（2008-2012）》中，政府提出五年新建2000万平米的经适用房，今年推出六大保障性住房建设基地。笔者认为，经济适用房的新建规模不宜过大，选址应避开市中心，可选择性的尝试货币化补贴方式。另外，在加快廉租房建设同时，还应研究推出覆盖面更大的公共租赁房。