11月4日，在叶檀新书《拿什么拯救中国经济？》发布会上，作者叶檀和社科院经济评价中心主任刘煜辉就中国经济中存在的问题进行了热烈的讨论。《证券日报》记者就目前高涨的房价提出了问题，并采访了两位专家。

    囤地收益率已高于黄金

    《证券日报》：您怎么看待现在的房地产市场，以及房地产企业的囤地行为？

    刘煜辉：我觉得中国现在房价反映的是一个体制下的合理价格，也就是说只有这个体制才能创造这个价值。

    我曾经写过一篇文章，从供求两方面看这个问题，从供给角度来讲，这个制度肯定是政 府垄断市场的土地供应，在这个制度背景下面跟成熟欧美市场土地私有制根本无法做比较，在这个体制下面看到中国地产商不是一个简单的生产房屋的企业，实际上 是土地银行，拿到这个土地，马上有银行给钱，资本市场也给你钱，融资成本非常低。它的盈利模式是靠土地储备，在土地供给垄断保护下面或者土地升值，绝大部 分来自土地储备的收益，只要银根不紧的话，任志强有一句话说的很直白，现在只要有地就拿，开开心心拿地，放心大胆拿地，只要供给的速度能供给，房地产商能 够控制好从土地到楼盘实现的速度，在中国做房地产肯定是稳赚不赔。我觉得这是一个金科玉律。从07、08房地产突击开发的，从中也汲取了这样的教训，现在 只要掌握07、08年那一段教训的话，我想未来中国高房价可能还要有相当长一段时间。这是我的看法，从供给上来讲的话是这样的。

    从需求上讲，中国这么大人口的基数，包括城市化，中央银行反正是以物价指数作 为行动指南，所以只要这个东西不涨的话，放那么多货币也是无罪的。所以在这种货币操刀情况下面所引发的资产保值的需求，中国房地产可以变成一个根深蒂固的 观念，中国房地产就可以等于黄金一样，成为一个天然的保值品。因为大家知道黄金基本上没有实用价值，或者实用价值非常低。

    叶檀：最近李泽楷的事情闹的沸沸扬扬，他屯地收益大概是60%多，而当时黄金才50%多。

    其实从房价起起落落来看，起码房地产投资性和保值性很好。我对房地产市场这么一个 复杂的市场，有时候简直无话可说，这个市场有时候让人头晕，它掺杂的问题实在很多。我们经常用房价收入比这些东西，不光在这几个指标，所有国外指标拿到中 国一衡量，全部都报掉，没有用，水平就蹿出去了。

    被高房价牺牲的一代

    《证券日报》：中国的高房价是由什么决定的？中国的房价还有没有下降的一天？

    刘煜辉：我最近听到一个房价最雷人的理论，“可支配收入理论”。假设你一个人是白 领，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，当你的收入从3000元转到4000元的时候，你可以看到好像你的总收入上涨幅 度是30%，但是可支配收入却是三倍。房价上涨之所以有理，是因为中国房价是由可支配收入决定的，而不是由收入决定的。

    叶檀：政府经济学家怎么说都有自己一套逻辑。房价事情我着重看两点，之所以房价这么坚挺，除了民意之外，他们并不怎么害怕房价的高升。其实房地产市场是货币最大的吸纳，而且吸纳能力很强，一旦火山喷发的话，会把所有的货币烧成灰烬。

    刘煜辉：日本现在房价比80年代末低30%，而且永远上不去。

    叶檀：所以只要我们活的寿命够长，我们一定会看到中国房价有上不去的那一天，会有这么一天，因为老龄化很快就要到了。现在大家把所有的财富都拿出来买房子，我想80年代这一批人，年轻时候拼命买房，年老的时候房价一钱不值。

    房地产，我想强调的是土地市场。其实刚才刘煜辉也说到了土地市场。因为我们经常说 房改，现在动不动就收银根、收地根，放银根、放地根，但是调来调去，房价节节上涨，当去年我们以为是我们调房得力，房价下跌的08年的时候，谁知道是金融 危机的前兆，根本不是调的好。在这种情况下，现在很多人提出来中国要二次房改。二次房改往哪儿改，我想中国房地产症结的症结就在于土地市场。所以我主张来 一次彻彻底底的土改，而不是模棱两可的房改。改来改去，表面顺应了人心，其实什么也没做，反而调用了很多社会资源，还要给你纳税。我们经常说土地是开发商 的土地银行，可以从银行贷款，可以到资本市场兑现，更重要还是中国政府的土地银行，通过土地，财政不足的时候可以通过土地拉拉高，多一点土地收入。这样的 市场不改的话，想改变房地产市场，是缘木求鱼，不可能的。