记者走访广州各大银行发现,不同银行对二套房贷的定义及处理方法大相径庭,有些银行严格执行只要贷过款买过房再次购买就算二套房的规定,而有些银行在执行中则比较宽松。

　　市民李先生手中的存款较多,一套房贷还剩下5万元未还清的情况下,又想在珠江新城重新买另一套房。贷款100万元到哪家银行去才划算呢?

　　农业银行的一姓蔡的理财师告诉李先生,在实际执行中,一些银行对房贷的处理意见很不同,虽然原则上只要贷款人贷过款买房,央行里的征信记录里就会有显示,不管上一次贷款有否还清,再次贷款买房就算是二套房贷。但是在农业银行等一些银行,只要房贷已结清的,贷款人当时无欠款的,“睁一只眼闭一只眼地当作没看见,就可算是一套房贷。所以当务之急是先把5万元贷款给还清了,下次房贷就可算是一套房贷。”

　　李先生算了一笔账,若100万元的贷款借20年才还,目前的贷款基准利率是5.94%,如果是一套房贷,利率还可打7折,也即实际利率只有4.158%;而如果是算二套房贷利率一般还会上浮10%,也即实际利率高达6.534%,两者利率差别高达2.367个百分点。按此标准来算,如果借100万元,按等额本金还款方式还20年,前者只需利息41.7532万元,后者需利息65.61225万元,两者相差23.859万元。

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　　目前在一套房贷市场,不同银行提供的利率可相差30%左右,100万元的20年贷款,利息可相差20余万元。借贷者可用心“贷比三家”。工行、农行、华夏和中信等少数银行表示,一套房贷利率最低仍可下浮30%,不过个贷人员也都提醒办理贷款要趁早。但兴业银行执行的是基准利率,在所有银行中利率偏高,该行个贷人员表示,该行总行已经发文表示一套房贷利率不得低于基准利率。

　　还贷也有窍门

　　等额本金比等额本息划算

　　加息已是迟早的事,还贷方式的选择也很重要,笔者比较过,每期还固定本金,多还本金少还利息的方式是最优的,比如等额本金这种方式。

　　目前银行普遍采取的还贷方式有两种“等额本息和等额本金”,其中等额本息还款每月的负担是固定的,对收入固定的工薪阶层来说最容易接受。而等额本金的还款方式开始的还贷数额最大,此后逐步递减至零,对收入可能不稳定但眼前现金比较多的创业者一族更合适。

　　但是两者间更重要的不同是等额本金方式的还款结构中以还本金为主,在今后加息通道一旦形成,借贷人提前还贷动力更强,还贷成本更低下。因为和等额本息的方式相比,等额本金方式下,剩余的应还本金会少很多。

　　以贷款100万元(利率5.94%),月供20年为例,采取等额本金的还款方式,则累计还款总额是159.6万元,支付息款为59.6万元,每月还款从近1万元逐步递减至0,其中还款本金是固定的4166元。而等额本息还款方式中,100万的贷款20年还清的话,最后总共还款总额为171.1万元,其中支付的息款高达71.1万元。每月还本金数在2200元间轻微浮动,利息则在4950元左右浮动。

　　如果在还5年后,贷款者欲提前还款,采用等额本息方式还款,余下的应还本金为84.52万元;但采用等额本金方式还款,余下的应还本金只有74.58万元,也即后者比前者大约“赚”了10万元。