龙飞

　　越来越多的迹象显示调控的力度正在加码，11月29日起，央行再度调高存款准备金率。在一波紧接一波的调控面前，开发商到底缺不缺钱？如今，这一问题的答案不仅关系到行业的趋势变化，也直接关系到房价的变动。

　　中国人民大学最新的研究报告显示，开发商由于年底还款压力增加，不得不以降价的方式加速销售，估计明年房价将在今年的基础上下调20%。

　　在连番调控措施的打击下，11月下半月，部分城市楼市反而开始小幅回暖。统计显示，楼市供需博弈并未逆转，按照现在的销售速度，上海住宅市场仅需4个月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量仅需27周就能被市场完全消化。

　　在这种情况下，开发商是否会因资金链紧绷而降价销售？

　　压力两年后才显现

　　“从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%。”人民大学经济学院副院长刘元春表示，除了还款高峰期，加上销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产企业资金来源将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长。而另一方面在政府加强土地和房产开发进度管理、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大。

　　12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。从监管层内传出的消息称，如果北京实施顺利，预售资金监管将向全国推广。有评论认为，全行业实施这一措施后，开发商的资金腾挪将严格受限，以前“十个锅子，七个盖”的经营模式将被迫改变为“十个锅子，十个盖”。开发商的资金压力因此大增。

　　此前，市场曾传出银行将停止开发贷发放，传言导致了A股房地产板块股价全线回落。此后虽然四大国有银行否认了这一传言，可是有迹象显示，基层银行的开发贷明显收紧。这些压力果然如刘元春所言，直指开发商的资金链。

　　然而，10月的数据却显示房企的资金依旧稳健。中信证券近日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解。行业的有息负债率为32.37%［有息负债率＝（短期借款+一年到期非流动负债+长期负债+应付债券）/总资产］，比今年中报反而降低了0.5个百分点。同时，全行业的短期还款压力不升反降。显然，虽然经过了近6个月的调控，可开发商的资金情况却没有专家推测的紧张。

　　银监会最新的调研数据显示，在60家大型房企集团贷款期限结构中，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。开发商贷款集中到期的情况较为明显。那么，开发商还款压力最大之时应该在2012年年底。此前业内人士也告诉《中国经营报》记者，开发商已逐步将还款集中期延长到两三年后，开发商是在赌调控的延续性。