严厉调控之下，二三线乃至四线城市，似乎成了房地产企业应对调控的好去处。但是，二三线城市的房地产市场在调控重压之下，现状如何？能否真的成为开发商的“避风港”？这些城市的本土开发企业，在调控之下，其生存状态又是怎样？
诸如此类的问题，似乎很难有清晰的答案。近日，记者选择山东为样本，赴青岛、济南、烟台、潍坊、日照、威海等城市实地走访，力图真实呈现上述二三线城市的楼市现状，探寻本土房企的生存状态。
山东地处中国东部沿海，GDP总量全国第三，境内无超级大都市，多以二三线乃至四线城市为主，省内本土房企亦少有全国布局的地产大鳄，颇具样本意义。
二线受限、三线见涨
巨幅的楼盘广告占据着城市中最醒目的位置，施工现场依然繁忙如昔，从表象上很难看出调控对各个城市的不同影响。但是，从数据上看，以“限购”为核心的行政式调控政策，还是明显将二线城市与三线城市区隔开来。
“在青岛和济南，对开发商影响最大的政策还是限购。”山东省鲁商置业有限公司开发营销部部长王萌告诉记者。
青岛和济南，是山东省内仅有的两个出台限购政策的城市。“限购令”出台后，其楼市成交下滑的态势非常明显，成交量同比跌幅在20%~30%。
青岛版“限购令”落地之后，其新房成交量一直在低位徘徊，3月份新房全市仅成交6544套，其中半数以上来自不受限购的远郊五市（即墨、胶南、胶州、平度、莱西）。最为惨淡的市内七区，受限购影响，楼市成交大幅萎缩，多个项目甚至出现“零成交”。在3月份市内七区成交的3290套新房中，还包括了大量的保障性住房的集中签约。
济南的情况也大抵相同，限购落地后成交量明显下滑，幅度稍逊于青岛。
据济南世联怡高的监测，3月份济南历下、历城、市中、天桥和高新各区的成交量都有不同程度的下滑，最高幅度超过20%。
“目前济南市场的成交主要以本地的刚性需求为主，卖得好的多是价格相对低的大盘项目。”济南蓝石置业有限公司营销总监于健表示。
受成交下滑影响，青岛、济南两地的开发商与购房者都出现了观望情绪。据记者了解，济南和青岛市内七区的多个项目都推迟了开盘时间。
“大家都想先等等，看看政策、市场到底怎么走。”某不愿具名的开发商告诉记者，“如果政策持续下去，济南、青岛楼市有可能在半年后达到最低点。”
与济南、青岛的低迷不同，山东省内的其他城市反而出现了小幅上涨。
记者到访的烟台、潍坊、龙口等地，据一些当地开发商透露，销售基本没有受到影响，成交量还一度上扬。
世联怡高总经理朱江分析，一方面这些城市不在限购范围内，另一方面在省内热点城市限购之后，购买力也出现了相应的转移，返乡置业的案例也逐渐增多。
烟台极具代表性，即使在全国范围内的三线城市中，烟台的GDP、房地产投资额等各项数据都处于领先状态。目前，万科、龙湖、世茂、华润、绿城、中铁等大型房企都已进军烟台。
据统计，3月份烟台的新开盘量已经超过青岛。2011年第一季度烟台楼市的成交量为3434套，其中3月份的成交量占比60.75%，楼市活跃度很高。而随着一线房企的项目正式开盘，烟台楼市的活跃将持续到5月，并呈递增趋势。
据当地业内人士预计，“五一”期间烟台楼市将迎来一个成交小高峰。
世联怡高烟台分公司总经理史震预计，未来2~3年内，随着“蓝色经济带”战略的推进以及一线房企的进驻，烟台的房地产市场无论在开发量还是在价格上，都将有一个很大的提升。
烟台的一家开发商告诉记者，近期销售很好，价格还有上涨的趋势，而他们正在酝酿每平方米提价200~500元。这一提价幅度约为10%。
记者在青岛郊区五市、潍坊等地也发现了类似的情况。3月份，青岛远郊五市的成交量占比继续提高，即墨、胶南、平度等地占青岛全市总成交的50%以上。随着成交的上涨，价格也出现了相应地上浮。
“限购令出台后，由于远郊五市受影响较小，目前楼盘价格都有些上涨，特别是即墨，目前价格上涨幅度在10%~20%之间。”某不愿具名的开发商告诉记者，在他看来，今年的价格总体还要上涨。目前青岛市内七区的市场投放量并不大，且受限购影响，因此，五市的成交量增长较为明显，价格自然也就有所上浮。
