多管齐下

　　记者了解到，上述北京市保障性住房投资中心，主要通过社会投资作为资本金，大部分融资则来自银行贷款。

　　北京市今年计划建设和收购公租房6万套，上海的计划是4万套，此外还有大量的经济适用房、限价房等政策性用房建设任务。

　　据住建部数据，截止到5月底，全国保障房开工率不足三成，住建部要求，到11月底保证年内的保障房任务全部开工，很多地方政府坦言完成任务压力巨大。

　　显然，仅靠保障房建投中心，并不能从根本上解决资金缺口问题。

　　国家发改委日前批准地方政府使用企业债建设保障房的政策，为地方政府提供了另一条融资路径。

　　北京市年内准备发行的保障房企业债融资计划在几百亿元，重庆也准备发行60亿元企业债用于保障房建设，河南准备年内发行100亿元企业债，大部分用于保障房建设。

　　北京住总集团董事长张贵林日前在“京西WSD区域发展论坛暨首席生态新城丽景长安产品研讨会”上告诉本报记者 ，北京市今年计划发行500亿元企业债，其中很大比例用于保障房建设，住总集团的几个保障房项目已经获批20亿元左右的企业债。

　　张表示，企业债成本只相当于银行贷款的90%，而银行贷款紧缩，目前很多房地产公司已经难以获得银行贷款支持，发行企业债建保障房政策的放行，对地方融资平台来说，是个好消息。

　　此前房产企业的一些融资模式，成本太高。金科地产副总裁李战洪曾介绍，很多房地产企业都依靠信托融资，而信托融资成本最低是15%，很多企业在香港发行融资，利息到了20%以上。

　　中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，企业债的发行可以一定程度上拓宽保障房的融资渠道。

　　差距及隐忧

　　虽然保障性住房投资中心和企业债先后成为保障房融资的新途径，但目前保障房融资仍然面临诸多问题，尤其是保障房融资东西部不平衡的问题。

　　北京大岳咨询公司总监李伟表示，在国家发改委批准企业债用于保障房建设消息宣布之后，与东中部省市高调准备相比，西部城市则大多沉默。

　　原因是中西部很多城市地方融资平台已不具备发债资格，企业债支持保障房建设政策，必然是中东部发达地区获得的金融支持大于西部。

　　对东部城市而言，其可以用充裕的财政收入做担保，让保险资金等社会资金参与到保障性住房投资中心中。

　　并且东部城市的很多城市投融资平台目前偿债率已恢复良好，具备发债条件。加之东部地区国企实力大多雄厚，可以承担经济适用房和棚户区改造等保障性安居工程建设任务。

　　而中西部城市多数只有1-2个融资平台，地方财政担保实力弱，在2010年底的银监会整顿中，很多负债率过高而被整顿，自保尚难。

　　李伟表示，按照有关规定，地方融资平台发行企业债需要企业具有连续3年盈利背景，很多中西部城市融资平台都不具有这个实力。

　　然而西部保障房建设资金缺口显然。青海住房和城乡建设厅一位负责人曾表示，在果洛、玉树、黄南、海南、海北、海西六州，国家按每平方米800元补助。由于建材价格、劳务费用等的提高，实际造价已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省仅保障房建设配套资金缺口就在4亿元左右。

　　不仅是差距，有论者还看到风险。

　　国家审计署6月27日公布的“全国地方政府性债务审计结果公告”显示，截至2010年底，全国地方政府性债务超过了10万亿元，部分城市政府负债率超过100%，融资平台借新还旧比例超过50%。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠介绍，目前50%债务来自中西部地区，这些地方政府财政偿还能力较差，完全靠自身财力还款很困难。

　　李伟介绍，今明两年是地方债务偿债高峰期，保障房耗资给地方政府带来的资金压力等加大了地方融资风险。

　　“财力较弱的市、县一级，如果体制机制问题不解决，与偿债高峰和财政收入增速回落碰到一起，债务问题可能恶化”李说。

　　李进一步指出，一些新的融资模式还可能暗藏风险。

　　目前很多地方融资平台既承担保障房建设，又承担城市一级开发，尤其是很多城市融资平台依靠卖地收入来偿还保障房建设投入。下一步保障房发行企业债的融资资金是否用于保障房建设，是监管重点。

　　“如果保障房发行的企业债融资被用于商品房等其他项目开发上，不但是融资不公平，也会对房地产调控效果带来影响。”李战洪说。

　　李伟也认为企业债用于保障房融资能否监管好，还是个问号，“如果管理不善，可能恶化地方债务危机”。