政策微调刺激房市

　　除了楼市自身的价格调整促进了成交量，一些业内人士还表示，各地首套房贷利率的回调、存款准备金率的下降以及各地暗自出台的一些“救市”措施，都对房地产市场起到了刺激作用。

　　记者在济南的一些银行了解到，虽然目前仍有部分银行采取上浮5%到10%的利率政策，但建设银行、工商银行、浦东发展银行等已可以根据客户的信用实行基准利率，并且贷款申请难度也有所降低。

　　存款类金融机构人民币存款准备金率从2月24日起，将再下调0.5个百分点，这已是自2011年12月5日3年来首次下调存款准备金率后第二次调整，这次下调将直接释放出4000亿元的流动性。

　　虽然有业内人士认为，存准率的下调主要是为了缓解流动性不足的问题，并不是货币政策放松的信号，对房价没有实质性影响，但还是引起了人们的密切关注。

　　清华大学经济管理学院教授李稻葵表示，这次存准率下调开启了宏观政策微调的进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难的问题。但监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。

　　与此同时，一些地方政府也开始有意无意地放松调控政策，但受到了外界巨大压力。安徽芜湖对购房者补贴的“救市”政策，三天后宣布“暂缓执行”。中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元的做法也很快变成“试行措施”。据了解，自2011年下半年以来至少已经有十几个市通过税费优 惠 、 放 宽 公 积 金 额 度 、 购 房 补贴、调整住宅标准等措施进行了房地产政策的微调。

　　一些业内人士认为，虽然国家一再强调房地产调控政策不放松，房价也在朝着预期的方向走，但市场近期的新动向值得关注，因为这些新动向将影响到购房者的心态，从而最终影响到调控的效果。

　　“见底”时间不确定但回归理性是方向

　　在佛山、芜湖、中山的放松调控政策被紧急叫停后，人们更深地体会到国家将继续严格调控楼市的决心。一些专家认为，房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向，近期虽然成交量回暖，但房价难言反弹，在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下，房地产市场将不断回归“居住性”本性。

　　全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然各地房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此国家的调控政策不会放松，各地的变相放松政策在舆论压力和国家监管下将受到严格限制。

　　一些专家认为，国家限购、差别化利率等抑制投机性的调控政策将被长期坚持，但有关首次购房者负担的政策可以逐步放松，以解决刚需民众的住房、购房压力。

　　王欣说，首套房利率是应该适当调整的项目之一。据测算，以首付三成贷款100万元的商品房为例，按20年期年7.05%的利率计算，如果利率上浮5%则相当于总房价上涨2%， 上 浮10%则 相 当 于 房 价 涨4%，而如果7折利率，则相当于房价降11%。

　　对于民众关心的房价何时“见底”，不少业内人士认为，目前房地产商的资金压力依然不小，降价仍是房地产商摆脱困境的唯一途径，房价将在上半年继续回调。“但之后可能会在成交量增长的同时开始回稳。”王欣说。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，楼市成交量的活跃说明供需双方在价格上的认可程度增加，但说房价“见底”为时尚早，后期的成交量值得关注。他同时指出，由于房子位置、户型、楼盘的唯一性，每个楼盘的底部价都不一样，因此很难说何时是底。“考虑到经济增长和人们收入水平提高等因素，长期来看房价不涨就意味着降，人们也不必过分等待最底部。”